"Жилищный кодекс" поправили

18 июня в силу вступил Федеральный закон №123 о внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации.
Причина изменений — многочисленные нарушения в сфере управления многоквартирными домами. Внесенные поправки должны усилить контроль над товариществами собственников жилья и управляющими компаниями – как со стороны жильцов, так и со стороны государства.
Представитель губернатора Омской области в горсовете Александр ЛИХАЧЕВ в своей «Телевизионной приемной» на ГТРК «Омск» подробно осветил общезначимые места обновленного законодательства, а депутат Омского городского совета и председатель наблюдательного совета ОАО «Левобережье» Юрий ФЕДОТОВ изложил «КВ» свою точку зрения на Жилищный кодекс.

ТСЖ и ЖСК — под контролем

До вступления в силу нового закона в Жилищном кодексе фактически отсутствовали нормы действенного контроля над управляющими компаниями и ТСЖ. По многим вопросам ситуация прояснилась, и теперь компании попадают под надзор сразу нескольких контролеров.
Во-первых, создание ТСЖ без ведома жителей станет невозможным. Как известно, нередки были случаи создания товариществ без участия собственников жилья. В таких ТСЖ на ключевых постах оказывались «свои», которые дружно голосовали за выгодные им самим решения, в ущерб интересам жильцов. «Было очень много случаев, когда ТСЖ создавались «на троих», а остальных жителей туда записывали без их ведома, — рассказал «КВ» Юрий ФЕДОТОВ. — Злоупотреблений со стороны руководства таких ТСЖ было очень много, но отказаться от навязанной услуги было тяжело. Жителям приходилось спорить, ходить по судам… Теперь законодатель прописал и процедуру создания ТСЖ, и механизм выхода из него. Чтобы приступить к работе, новое ТСЖ должно предоставить в специализированный орган (пока точно неизвестно, но скорее всего это будет жилищная инспекция) протокол, подписанный всеми собственниками помещений. Это должно избавить от фальсификаций».
Еще одна поправка: руководству ТСЖ предстоит получать такую зарплату, какую им решат назначить на общем собрании, что позволит урезонить злоупотребляющих своим положением. Члены правления ТСЖ лишаются права работать по трудовому договору и самим устанавливать себе зарплату. Единственное, на что им остается рассчитывать, — это вознаграждение, размер которого жильцы сами определят на общем собрании. Председатель правления может работать и вовсе на общественных началах, а на работу управляющего нанять еще одного человека, с которым и будет заключен трудовой договор.
-Это очень важный пункт, — комментирует Юрий ФЕДОТОВ. — Во время кризиса многие экономисты и юристы, лишившись своих мест, решили «поработать» и начали создавать ТСЖ, куда пристраивали своих родственников и друзей, которые чаще всего ни в чем не разбирались. Им назначали солидную зарплату, но отработать ее получалось далеко не у всех. Когда люди создают бизнес, риск оправдан, ведь рискуют они своим. А в случае с ТСЖ они ставили под угрозу чужое имущество и деньги, и сами, бывало, зарабатывали за чужой счет, присваивая «лишние» деньги собственников.
Кроме того, к управлению ЖСК и ТСЖ больше не допускается ряд следующих лиц: имеющие судимость за умышленные преступления; допустившие банкротство в предыдущей компании; те, кто ранее подвергся дисквалификации (за то, что не платили работникам зарплату).
Все вышеизложенное дополняется тем, что из ЖК убрали статью 139, позволяющую создавать ТСЖ в строящемся доме. Большое количество фальшивых ТСЖ связано именно с этой нормой. Часто новоселы обнаруживали, что в их доме уже функционирует ТСЖ, к выбору которого они сами не имеют никакого отношения. Создание таких ТСЖ было выгодно в первую очередь недобросовестному застройщику, который являлся на момент постройки дома единственным его собственником и мог проголосовать на «собрании» из себя самого за сдачу дома с изъянами и т.п. Случалось, что жильцам при заселении отказывались отдавать ключи, если они не подпишут договор о вступлении в ТСЖ-пустышки. А в нагрузку – договор об обслуживании с управляющей компанией, опять же, выгодной застройщику. Позже оказывалось, что фальшивое правление отказалось принять новосела в ТСЖ, а вот УК общим решением выбрано то, что «надо».
Обязанность платить за содержание и обслуживание своего жилья отныне также возникает с момента приема акта передачи квартиры собственнику. Ранее закон обязывал вносить деньги по оформлении свидетельства о собственности. Отныне до момента заселения в квартиры их полноценных владельцев за домами будут следить управляющие компании, прошедшие открытый муниципальный конкурс.

Очные собрания обязательны

Норма, касающаяся проведения собраний собственников, осложняет сам этот процесс, но дает больше права на информацию тем жильцам, у которых мало свободного времени. Теперь нельзя провести заочное собрание просто так, без предварительного объявления о нем на очном. «Статью 47 сформулировали так: сначала я должен оповестить всех людей, провести очное собрание, а если уже на очное не собрались (а на него никогда не собираются), тогда уже проводить заочное. Но, по крайней мере, за десять дней должно висеть объявление о проведении собрания. Теперь уже нельзя по-тихому что-то сделать, потому что на очном собрании люди узнают о тех вопросах, которые выносятся на собрание», — пояснил Александр ЛИХАЧЕВ.
Юрий ФЕДОТОВ: Раньше можно было проводить как очное, так и заочное собрания. Этим пользовались ТСЖ — собирали подписи у жильцов, не разъяснив всей сути документов. Те подписывались, чтобы отвязаться, а потом забывали, где и зачем. В результате им потом приходило несколько квитанций от разных ТСЖ на одну и ту же услугу. Еще задолго до принятия постановления я вносил инициативу об изменении нашего местного законодательства, вменив в обязанность ТСЖ проводить обязательное информационное собрание, прежде чем собирать заочное. Теперь то, что я называл информационным, законодатель определил как обязательное очное собрание.

Что такое совет дома?

Статья 161.1 Жилищного кодекса вводит новый орган управления — совет многоквартирного дома. В течение года жильцам в домах, где нет ТСЖ и ЖСК, предлагают самостоятельно собрать совет дома — именно предлагают, потому как санкций за неисполнение этой обязанности нет. Что и неудивительно, ведь в законе указано, что «регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется». Тем не менее, если в течение года совет не будет собран, именно органу местного самоуправления вменяется в обязанность собрать совет дома «силой».
На собрания совета дома могут выноситься такие темы, как использование общедомового имущества, проекты договоров с УК, контроль деятельности УК и проч. Право обсуждать и решать все эти вопросы и раньше имелось у жильцов, но реализовы валось редко.
Совет дома является по сути общественной организацией и не имеет права контролировать финансовые вопросы, однако председатель совета вправе заключать договор с УК и подписывать акты приемки выполненных коммунальными службами работ, выступать в суде от лица собственников дома по делам, связанным с управлением дома, — все это в том случае, если жильцы оформили на него доверенность. Из закона пока неясно, что это за доверенность, должна ли она быть нотариально засвидетельствована, или достаточно подписей под ней собственников.
Наделенный серьезными полномочиями председатель, однако, не подлежит никаким санкциям, как и совет в целом. Официальная безответственность председателя многих экспертов заставила усомниться в успехе мероприятия. Необходимо учесть, что председатель не всегда будет обладать профессиональными навыками для определения качества работ коммунальщиков, а также может оказаться подвластным соблазну подкупа со стороны УК, стремящейся заключить договор с домом. Спросить с него будет нельзя, а можно лишь переизбирать председателя до тех пор, пока не отыщется претендент, адекватный чаяниям жильцов. Но под сомнение ставится и то, что вообще кто-то из жителей дома пожелает выступить в этой должности.

Юрий ФЕДОТОВ: Мне представляется, что законодатель пытается ввести коллегиальный орган управления, вместо того чтобы перекладывать все плюсы и минусы управления на одного человека — представителя собственников дома или председателя ТСЖ. Раньше им в одиночку предстояло отбиваться за весь дом или, напротив, получать все выгоды. Новый орган призван осуществлять совместное управление и более объективно решать все вопросы.

Местное самоуправление и управляющие компании

Александр ЛИХАЧЕВ: По 165-й статье добавлены два новых пункта, очень спорные. Люди пожилого возраста, которые не могут за себя постоять, возможно, будут ее поддерживать, но мне как юристу они совершенно непонятны. С 18 июня вы имеете право обратиться в администрацию любого своего муниципального района или города Омска с жалобой на любую УК и написать, что работают они плохо, договор не выполняют. Администрация должна в пятидневный срок проверить УК. Но пока реально это невозможно, потому что в ЖК написано, что проверка должна проходить в порядке, установленном федеральными органом исполнительной власти. Порядок пока не определен, поэтому написать вы можете, но проверить мы не можем. Но когда-то они его определят. После поступления вашей жалобы в пятидневный срок дано указание провести проверку. Администрация не напасется людей, чтобы эту проверку проводить. Но есть второй момент. Если оказывается, что ТСЖ, УК или ЖСК работают плохо, то администрация, например, города Омска, должна в 15-дневный срок собрать собрание собственников и решить эту компанию убрать, а другую пригласить. Более абсурдного пункта представить не могу. Я убежден, что кто-то будет обжаловать его в Верховном суде, потому что он прямо вступает в противоречие с Гражданским кодексом.
Юрий ФЕДОТОВ: Я считаю, что органы местного самоуправления всегда должны были регулировать деятельность УК. Во-первых, делается это не для самих УК, а для жителей, так как напрямую касается условий их жизнеобеспечения. К тому же у нас в городе осталось еще не приватизированное имущество — не только квартиры, но и расположенные на первых этажах жилых домов поликлиники, детские сады. Все эти объекты являются муниципальной собственностью, однако даже за ними власть не особо следила. Тогда они говорили «не можем», хотя имели право. Теперь же это вменяется им в обязанность. В 5-дневный срок органы местного самоуправления по заявлению жильцов должны провести проверку УК, а в 15-дневный — провести собрание и вынести решение. Механизм пока еще не установлен, но не в этом дело. Право проводить проверки у них было и раньше, и процедура проверки не столь важна. Больше того, власти и раньше проводили проверки, но только исходя из того, какую компанию им нужно было пролоббировать, а какую, наоборот, «придушить».
Теперь же инициатива контроля будет исходить «снизу», а сама проверка должна стать более действенной и быстрой. И «не могу» здесь уже не пройдет.


Ирина БОРОДЯНСКАЯ