Все рубрики
В Омске четверг, 21 Января
В Омске:
Пробки: 4 балла
Курсы ЦБ: $ 73,3550    € 89,1483

Цены на рынке жилья достигли докризисных высот

16 января 2013 11:26
0
1059

По данным регионального минстроя, в Омской области с января по ноябрь 2012 года было введено в эксплуатацию 591,6 тысячи кв. метров жилья, в том числе в районах области – 221,8 тысячи кв. метров. Это на 16% меньше объемов 11 месяцев позапрошлого года. Декабрь, видимо, еще больше подпортит застройщикам запланированную статистику из-за продолжительных и аномальных холодов – в период особо низких температур работы на строительных объектах, как правило, не ведутся. В целом, как отмечают эксперты, в Омске по-прежнему строится в основном недорогое малогабаритное социальное жилье и оно пользуется спросом. Такие объекты еще долго будут оставаться лидером по продажам. Поэтому строителям, для того, чтобы успешно продавать проект, не нужно выдумывать ничего нового. А судя по тому, что через месяц после сдачи домов-новостроек в них, как правило, остаются единичные предложения о продаже квартир, спрос в Омске на новое жилье превышает предложение.
Застройщики не дотянули, но риелторы богатели
По сведениям Омскстата, в январе — ноябре 2012 года организации всех форм собственности ввели 8 тысяч 106 квартир. В том числе индивидуальные застройщики за свой счет и с помощью кредитов за январь — ноябрь построили в регионе 2 тысячи 196 квартир общей площадью 258,8 тысячи квадратов. Как отмечали СМИ, по сравнению с аналогичными данными, приводившимися год назад, этот показатель не дотянул до 26%. На весь 2012 год было заявлено строительство 700 тысяч квадратных метров жилья. То есть чтобы выполнить эти планы, в декабре необходимо было сдать 108,4 тысячи квадратов – почти в два раза больше ноября. Застройщики города Омска по состоянию на 1 декабря успели ввести 357 тысячи кв. метров жилья. Им до годового плана в 450 тысяч квадратов не хватало еще 93 тысячи квадратных метров.
А вот производство железобетонных конструкций, напротив, по сравнению с 2011 годом увеличилось. По информации Омскстата об объемах производства строительных материалов в Омской области за январь — ноябрь 2012 года, в этот период промышленные предприятия региона изготовили 506 тысяч 200 кубометров железобетонных сборных конструкций. Это почти на 18% больше показателей 11 месяцев 2011 года.
Но по-прежнему отставали от данных 2011 года показатели по производству кирпича. При объеме в 157 миллионов 800 тысяч условных кирпичей (в том числе керамических блоков, плиток и аналогичных изделий) данные января — ноября не дотягивали до показателей 2011 года 3%. Между тем в прошлые месяцы разрыв между 2012-м и 2011 годом составлял 10-20%, это позволяет сделать вывод, что промышленники постепенно наверстывают упущенное.
Зато омские специалисты по недвижимости, как отмечает ИА «Премьер-Инфо», по итогам 10 месяцев 2012 года свою прибыль утроили. Данные о финансовых результатах деятельности организаций Омской области в январе — октябре 2012 года также опубликовывал Омскстат. В этой статистике учитываются крупные и средние организации области за исключением банков, страховых и бюджетных организаций. Прибыльными считаются компании, получившие положительный или хотя бы нулевой финансовый результат деятельности. Предприятия строительной сферы за 10 месяцев 2012 года заработали 703 млн 200 тысяч рублей – это на 20% меньше сальдо аналогичного периода позапрошлого года. Плюсовой финансовый результат получили 70% организаций. В то же время почти в три раза увеличилась по отношению к январю — октябрю 2011 года прибыль сектора операций с недвижимым имуществом, аренды и предоставления услуг. Рост произошел до 644 млн 200 тысяч рублей. А в минусе оказались только 10% предприятий.
Рынок снова формируют ветеранские деньги
В минстрое сообщают, что в 2012 году значительно увеличилась сумма господдержки для обеспечения жильем населения Омской области. Только на предоставление социальных выплат льготникам было направлено более 2 млрд рублей, в том числе 1 млрд 160 млн рублей – на покупку квартир для ветеранов Великой Отечественной войны. По словам министра строительства, транспорта и ЖКК Омской области Станислава ГРЕБЕНЩИКОВА, всего с начала года новые квартиры приобрели 1 049 ветеранов.
Массовое строительство жилья велось и по программе переселения граждан из аварийных домов. А более 4 млрд рублей из средств материнского семейного капитала ушло на улучшение жилищных условий семей, где появился второй и последующие дети. Всего же, по официальным данным облправительства, за 11 месяцев на первичном и вторичном рынках региона было зарегистрировано более 50 тысяч сделок. При этом, раз с начала года по состоянию на декабрь введено в эксплуатацию около 8 тысяч новых квартир, значит, большая часть федеральных средств реализована на вторичном рынке.
— То есть на рынок по-прежнему существенное влияние оказывают федеральные бюджетные средства в виде конкретных целевых программ, — отмечает директор компании «Аркада-Стиль» Константин РОМАНКО. — Других денег на рынке нет. Говорить о том, что рынок могут формировать ипотечные деньги, можно лишь отчасти. На самом деле основной двигатель – это сертификаты. Когда на омский рынок неожиданно вываливается от одного до двух миллиардов рублей, это, естественно, оказывает свое существенное влияние. И мы даже можем увидеть это в динамике цен на рынке недвижимости.
Как объясняет Константин РОМАНКО, ситуацию в начале 2012 года на рынке определяли жилищные сертификаты 2011 года, поэтому на вторичном рынке прирост цен по первому кварталу составил 4,8%. «Почти 5% за первый квартал – это очень сильный показатель», — отмечает эксперт. За второй квартал прирост цен на вторичке составил 2,5%, после чего рынок вошел в летний штиль. Последний месяц третьего квартала по ценам сформировал и весь квартал, это дало плюс 4,3% цены на рынке вторичного жилья. А за осень — зиму 2012 года – еще плюс 3,6% цены по вторичке.
Итого по 2012 году прирост цен составил 16,1% на рынке вторичного жилья и 14,3% – на рынке новостроек. «Я сравнил индикаторы рынка недвижимости, и динамика по росту цен у нас выше, чем в Москве (у них в целом по рынку прирост составил в течение года 8,64%) и Санкт-Петербурге (по вторичному рынку плюс 6,31%, по первичному — плюс 9,92%), — рассказал г-н РОМАНКО. — Это ниже официального уровня инфляции, а вот Омск прибавил достаточно сильно. Но такой прирост за первый квартал я связываю с целевыми программами в сочетании с ипотечными деньгами. Причем банки боролись между собой за клиента, поэтому ставки и условия кредитования были достаточно неплохие. Однако эта ситуация начала изменяться, банки увеличили свои процентные ставки, а федеральных денег, которые выделялись в виде жилищных сертификатов, стало чуть меньше. К концу года фактически все деньги были освоены, и мы видим, что прирост уже не такой большой. По 2013 году предполагается (но это по непроверенным сведениям), что для Омской области в начале года будет выделено опять порядка двух миллиардов федеральных рублей, поэтому я думаю, что в начале года динамика снова будет положительная».
С этим мнением несколько не согласен директор компании JUST FIT LIFE Виталий КОРОЛЕВ.
— В 2012 году наблюдалось оживление спроса на жилье во всех сегментах, — говорит он. — Но важно отметить, что по сравнению с прошлыми годами источниками спроса были не федеральные средства, а растущая активность банков. Так, например, на данный момент доля ипотечных средств на жилом рынке составляет не менее 60-70 %. В прошлые годы этот показатель был порядка 30-40 %. Также в 2012 году наблюдался значительный рост цен на 10-20 % во всех сегментах. Самым активным традиционно оставался рынок жилья эконом-класса.
Болезни роста новостроек
По информации минстроя Омской области, по состоянию на 1 декабря 2012 года на территории Омской области строилось 170 многоквартирных домов общей площадью 1 млн 478 тысяч кв. метров. В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ о долевом строительстве 5 041 гражданин участвует в долевом строительстве 70 многоквартирных домов, а еще 15 домов строятся с участием средств 1 853 граждан по иным формам договоров. За 11 месяцев 2012 года на территории Омской области введено в эксплуатацию 43 многоквартирных дома, средства в строительство которых вложили 3 721 дольщик. Всего за 2012 год ожидается ввод в эксплуатацию 61 многоквартирного дома, квартиры в которых приобрели 4 235 граждан.
Лидеры по строительству нового жилья в Омске прежние. По словам директора ООО «ОМЭКС» Максима РЕПИНА, в 2012 году наибольшую активность проявляли компании JUST FIT LIFE, ДСК «Стройбетон», Трест № 4 и Трест № 5. Что касается отдельных заметных проектов, г-н РЕПИН отмечает, что в прошедшем году в Омске был сдан единственный дом-новостройка, отнесенный к классу элита на первичном рынке – это жилой комплекс по улице Волочаевской, 11/1. «Кроме того, хотел бы отметить строительство квартала индивидуальной жилой застройки «Зеленая долина» компании JUST FIT LIFE, а также их новый только заявленный проект – апарт-отель «Маршал», — добавляет Максим РЕПИН. – А Трест № 5 сдал первый 20-этажный дом в городе Омске на углу улиц Кемеровской и Добровольского».
По сведениям ООО «ОМЭКС», в декабре 2012 года количество предложений на первичном рынке уменьшилось на 41 оферту, после очистки от дублей и повторов этот показатель составил 3 695 предложений. На вторичном рынке ситуация показывает уменьшение количества квартир на 290 штук (всего количество предложений составило13 386 квартир). Наибольшее количество новостроек традиционно предлагается к продаже в Кировском округе – 1 589 предложения (43% всего рынка), среди квартир вторички наибольшее количество объектов сосредоточено в Центральном округе – 4 037 квартир (30% рынка). Для первичного рынка доли распределились следующим образом: в Советском округе – 858 объектов (23% рынка), в Центральном – 557 квартир (15% всех объектов «первички»), в Октябрьском – 404 предложения (11% рынка), а наименьшее количество объектов на первичном рынке представлено в Ленинском округе – 287 квартир (всего 8% рынка). Самым малочисленным Ленинский округ является и на вторичном рынке – 1 766 объектов (13% рынка). Октябрьский округ представлен на рынке немногим больше – 14% (1 882 объекта), в Советском округе предлагалось 2 569 квартир (19% рынка) а в Кировском – 3 132 (23,5% рынка).
Как следует из аналитического отчета компании «ОМЭКС» по итогам декабря 2012 года, в трех из пяти административных округах наблюдался положительный прирост цен в новостройках. Кировский округ показал рост цены плюс 535 рублей за кв. метр, а средняя цена квадрата здесь — 36 038 рубля. В Октябрьском округе прирост составил 352 рубля за кв. метр, общая средняя стоимость по удельному показателю — 34 681 рубль за квадрат. В Центральном АО стоимость квадрата выросла на 54 рубля в декабре, составив 37 337 руб./кв. м. В Ленинском округе квадрат жилья в новостройках в декабре стоил в среднем 37 618 рублей, что на 43 рубля меньше ноябрьских цен. Советский округ в декабре упал на 271 рубль за квадратный метр и достиг удельного показателя в 34 043 рубля.
Однако на рынке новостроек в 2012 году происходили и негативные события. Увеличилось число обманутых дольщиков, а количество проблемных домов, строящихся с участием долевых средств граждан, достигло 25. Число проблемных объектов дополнил один из самых крупных и амбициозных проектов – микрорайон комплексной застройки «АванГрад» в районе метромоста.
— Даже проект компании JUST FIT LIFE по строительству коттеджного поселка «Зеленая долина» по объективным причинам начинает притормаживаться, чего в подобных проектах допускать нельзя, — говорит Константин РОМАНКО. — Здесь были заявлены большие объемы, и в проектные сроки застройщики не укладываются – возникают задержки по работам, стройматериалам, подключениям. Соответственно, клиенты уже начинают задавать вопросы.
При этом, как пояснили «КВ» в самой компании JUST FIT LIFE, причины задержки строительства типичны для данного этапа развития рынка малоэтажного строительства в Омске. Общий объем инвестиций в проект составил уже более 400 млн рублей, и компания взяла на себя обязательства достроить все четыре очереди объекта до конца 2013 года. Для информирования покупателей домов о ходе строительства создана система кураторства, согласно которой каждый клиент компании может обратиться к закрепленному за своим домом куратору.
На вторичном рынке новые пики
По информации ООО «ОМЭКС», рынок вторички в городе Омске в декабре показал положительную тенденцию развития во всех округах. Самый активный прирост отмечен в Октябрьском округе – плюс 1 002 рубля за квадрат. Менее активно развивался рынок в Центральном округе – плюс 739 руб./кв. м. В Советском округе произошло увеличение цен на 541 рубль за квадрат. В Кировском и Ленинском округах ценник вырос на 394 и 281 рубль соответственно.
Самым дорогим округом на вторичном рынке традиционно стал Центральный – 49 364 рубля за кв. метр по итогам статистики декабря. В Кировском округе в декабре стоимость квадрата в среднем составляла 43 600 рублей, в Ленинском – 41 987 рублей, а в Советском – 41 870 рублей за кв. метр. Самый дешевый округ – Октябрьский со средним ценником 41 033 рубля за квадрат.
— Определить годовых лидеров по приросту среди районов сложно – везде эта разница составляет примерно от 6 до 8 тысяч рублей за квадратный метр, — считает Константин РОМАНКО. — Прирост происходил по всем сегментам, но исходя из практики, повышение обычно случалось с однокомнатных квартир, поскольку сертификаты выдаются на недорогой сегмент жилья, ценой обычно до миллиона рублей.
Как отмечает эксперт, 27 апреля 2008 года в Омске был зафиксирован пик средней стоимости одного квадрата жилья. На вторичном рынке зафиксированный максимум достигал 43 691 рубля. Сегодняшняя средняя цена кв. метра на вторичке – 42 935 рублей, то есть эти показатели уже сопоставимы. А на рынке новостроек максимум апреля 2008 года и нынешняя средняя стоимость сходятся практически один в один – это 35 814 и 35 818 рублей за кв. метр.
— То есть сегодня под конец 2012 года мы вышли на уровень пика 2008 года, — продолжает г-н РОМАНКО. — Это тот самый докризисный уровень, от которого мы начали падать. Но сейчас, я думаю, в ближайшей перспективе мы падать не будем, а будем в следующем году только расти. В сегменте элитного жилья также происходит увеличение стоимости. Если в начале 2012 года элитная квартира предлагалась, к примеру, за 15 млн рублей, то сегодня – за 18 млн. Продажи в этом сегменте происходят, но единичные. Каких-то невероятных предложений немного, покупателей на них еще меньше.
Мнения

Константин РОМАНКО,
директор компании «Аркада-Стиль»:

«Расцвета рынка недвижимости не будет еще долго»
— Как в период кризиса, так и в период расцвета люди всегда покупали то, что дешевле. Даже если цена ниже на 15-20 тысяч за счет того, что у вас площадь однокомнатной квартиры не 45 кв. метров, а 39 кв. метров, будьте готовы к тому, что ваш проект будет успешен.
Омские застройщики сегодня пытаются работать на растущий рынок – они предполагают, что завтра их жилье будет стоить дороже, цена и спрос будут расти. Но все бывает с точностью до наоборот. Рынок находится сегодня в стадии вынужденного роста, и мы не должны себя обманывать – если завтра перестанут приходить федеральные деньги, никто ничего покупать не будет, и мы встанем по полной программе. Поэтому в этой ситуации нужно исходить из того, что ваш проект должен быть успешен не за счет того, что вы в целом рассчитываете на рост рынка, а за счет его конкурентности по сравнению с другими проектами. Если кто-то рассчитывает, что завтра вдруг случится расцвет рынка недвижимости, то, на мой взгляд, этого не будет происходить еще долго.
Виталий КОРОЛЕВ,
директор компании JUST FIT LIFE:

«В 2013 году все будет зависеть от банков»
— Главным критерием при покупке жилья остается его стоимость. Поэтому, например, даже если застройщик предложит квартиры площадью 30 кв. метров за 1,3 млн рублей и квартиры площадью 60 кв. метров за 2 млн рублей, то в первую очередь уйдут более дешевые, даже несмотря на то, что стоимость квадрата во вторых будет ниже. Самыми востребованными остаются квартиры по цене до 1,5 млн рублей. А в процессе строительства стоимость квартиры может увеличиться минимум на 30 %.
В этом году на рынке не анонсировали новых крупных проектов. При этом спрос на жилье продолжает увеличиваться, аппетиты строителей растут, поэтому мы и наблюдаем рост цен. Сложным моментом остается нехватка площадей под застройку, земельные участки на продажу практически не выставляются. В 2013 году все будет зависеть от банков. Если сохранятся темпы выдачи кредитов и ипотеки, то это приведет к дальнейшему оживлению рынка. А в отсутствие земельных участков будет обостряться конкуренция между застройщиками. Если же в стране наступит финансовый кризис, то ситуация вернется к показателям 2012 года. На первичном рынке цены могут продолжать расти, но вот на вторичном возможно снижение стоимости переоцененных квартир. Что касается перспективных сегментов, то будет развиваться малоэтажное строительство, рынок апартаментов.
 

Комментарии через Фейсбук

Комментариев нет.

Ваш комментарий


Наверх
Наверх
Сообщение об ошибке
Вы можете сообщить администрации газеты «Коммерческие вести»
об ошибках и неточностях на сайте.