Адвокатов возмутила «точечная» осведомленность автора судебной экспертизы Елены ЛЕВИНОЙ о представленных ей материалах дела
19 апреля в суде над Юрием ГАМБУРГОМ прошел инициированный стороной защиты допрос эксперта Омского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Елены ЛЕВИНОЙ, которая 11 апреля представила в Центральный суд результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости самого большого участка из уголовного дела.
Речь идет о территории в 21 га в поселке Чукреевка Кировского административного округа, которая в 2009 году была предоставлена ООО "Крона" под организацию зоны отдыха за 2,3 млн рублей департаментом имущественных отношений администрации Омска. Спустя пять лет ООО "Омэкс" оценило его по заказу Следственного управления СКР по Омской области в 357 млн рублей – причем под многоквартирное жилищное строительство, которого там в итоге не было. Таким образом, вмененный экс-директору Депимущества ГАМБУРГУ ущерб от продажи "Кроне" участка составил почти 355 млн рублей из 414-ти по всем эпизодам дела.
Опечатки
Начальник отдела омского филиала БТИ Елена ЛЕВИНА, отвечая в экспертизе на поставленные судом четыре вопроса, определила, что в качестве общественно-деловой зоны с учетом близости скотомогильника тот же участок стоил бы 4,9 млн рублей, без учета – 9,6 млн рублей. Под ИЖС рядом со скотомогильником – 87 млн рублей, без – 160 млн рублей.
Несмотря на то, что даже максимальная оценка БТИ уменьшила ущерб по делу более чем в два раза, сторона защиты предъявила множество претензий эксперту ЛЕВИНОЙ. Бдительные адвокаты обнаружили, что в одном месте в тексте не хватает слов, в другом их больше, чем нужно, а в третьем вместо знака "-" стоит "+". С указанными недочетами специалист БТИ согласилась, после чего их исправили от руки прямо в зале суда.
Корректировки
Адвокат Константин РИВКИН отметил, что эксперт, подобрав земельные участки-аналоги рядом с коммуникациями, а также те, к которым инженерные сети подведены, и те, у владельцев которых они находятся в собственности, применила одинаковые повышающие корректировки. Елена ЛЕВИНА объяснила, что взяла единый показатель лишь потому, что у нее не было возможности проверить реальное положение дел на участках в 2009 году. Обзвонить каждого собственника и выяснить, что там в действительности было, а чего не было семь лет назад, она не могла.
Применив к спорному земельному участку максимальный коэффициент на уценку, эксперт при этом использовала минимально возможную корректировку на площадь.
– На уценку вы даете –14%. Спасибо вам большое. Многие ваши коллеги брали -10%, – сказал адвокат РИВКИН. – Я задаю следующий вопрос. Почему для корректировки на площадь вы взяли минимальное значение? У вас в таблице приведен средний показатель, но вы берете минимальный.
– Среднее значение – это среднее рекомендованное. Проводится анализ рынка недвижимости. Оценщики собирают очень много информации и имеют собственное экспертное мнение. Минимальная корректировка на площадь составляет -14%, максимальная – 45%. Оценщик вправе взять предельный показатель. Я решила взять минимальный. Я так считаю, это мое мнение, – ответила Елена ЛЕВИНА.
Защитник также указал на то, что сама таблица с коэффициентами датирована 2011 годом, в то время как стоимость участка определялась на 2009 год. На вопрос о том, насколько это корректно, эксперт ответила, что в 2009 году СРО оценочных организаций только начинали зарождаться, а сборников с аналитическими материалами в помощь оценщикам вообще еще не было.
– Вы полагаете, что в течение двух лет эти показатели оставались теми же? – уточнил адвокат РИВКИН.
– Нет, рынок не предсказуем. Стоимость объектов могла меняться. Но просто написать какую-то корректировку я считаю некорректным. Надо на чем-то основываться.
"Личное мнение"
Защиту возмутило, что в тексте экспертизы, целью которой были ответы на конкретные заданные судом вопросы, г-жа ЛЕВИНА вдруг написала следующее:"По факту на рассматриваемом земельном участке целесообразнее возводить многоквартирные жилые дома". Эксперт объяснила эту фразу, опять же, "личным экспертным мнением".
– После просмотра документации из томов дела я понимала, что предыдущие оценщики оценивали участки под многоквартирное жилищное строительство. Почему и цена такая была у этого участка. По факту, если мы рассматриваем земельный участок по состоянию на июль 2009 года, то это было просто поле без каких-то улучшений, инфраструктуры. По моему личному мнению, там было бы, скажем так, выгоднее возводить многоквартирные дома, – косвенно защитила экспертизу ООО "Омэкс" эксперт из БТИ.
Опасная зона
Но самые серьезные претензии вызвал подход эксперта к вопросу о скотомогильнике. Хотя судья Алексей ПОЛИЩУК высказался в том духе, что суд до сих пор не убедился в его существовании, в материалах дела имеется кадастровый паспорт и точные координаты опасного объекта. Защита убеждена, что он имеет 1-й класс опасности (т. к. представляет собой примитивную яму) и нормативную санитарно-защитную зону 1000 м. Частично в этой зоне и расположен спорный земельный участок.
Елена ЛЕВИНА в тексте экспертизы, не указав источник своей осведомленности, сослалась на определение скотомогильника с радиусом санитарной зоны 500 м. Эксперт объяснила, что определение и характеристики понятия "скотомогильник" взяла из Интернета, а именно из находящейся в открытом доступе научной статьи, ссылку на которую она не привела. Как заявили адвокаты, тем самым она нарушила федеральный стандарт оценки № 3 (требования к отчету об оценке), согласно которому в тексте необходимо ссылаться на источник любых используемых данных.
– К какому классу опасных предприятий относится скотомогильник? – "экзаменовал" эксперта адвокат РИВКИН.
– Пояснить не могу. Такой вопрос не ставился.
Как позже заявили адвокаты, оценщик, того не ведая, основывалась на определении скотомогильника второго класса опасности, который представляет собой полностью изолированный саркофаг. Посвященные захоронениям животных и имеющиеся в материалах дела СанПиНы эксперт, по ее словам, не читала. На указанные нормы есть ссылка и у Омской лаборатории судебных экспертиз, оценивавшей по заданию суда участок поменьше, и у Сибирского центра ценообразования, определявшего стоимость всех земель из уголовного дела по запросу стороны защиты. Елена ЛЕВИНА объяснила, что хоть и "изучала материалы своих коллег", однако "у них не списывала".
Близость без привязки
Как бы то ни было, оценивая влияние захоронения на стоимость земли, судебный эксперт не выясняла ни точное месторасположение скотомогильника, ни факт пересечения его санитарно-защитной зоны со спорным участком, а учла лишь его теоретическую "близость" к исследуемому участку. Исходя из этого, она сравнила его с другими омскими экологически неблагоприятными территориями с жилой застройкой, в т. ч. в Нефтяниках и по Красноярскому тракту, которые, однако, не попадают непосредственно в "запретную" зону. Расчет понижающего коэффициента был получен исходя из кадастровой стоимости участков-аналогов.
– Мое экспертное мнение – что не следует увеличивать понижающий коэффициент, если участок попадает в саму санитарно-защитную зону. Я считаю это корректировкой на неблагоприятную экологическую обстановку, – заявила эксперт.
Оценщик ЛЕВИНА отметила, что не нашла (да и не искала) ни на самой территории, ни на фотографиях участка ни одного скотомогильника.
– Фотографии – это не нормативный документ, – возмутился этому замечанию подсудимый Юрий ГАМБУРГ. – В материалах дела есть документы с конкретной привязкой к территории.
Отвечая на вопрос адвоката Олега ЛЮБУШКИНА, может ли в принципе участок со скотомогильником стать объектом гражданского оборота, Елена ЛЕВИНА ответила, что не знает, был бы он продан или нет, случае если бы покупатели знали о захоронении.
– Если вы не обладали необходимой информацией, вы имели право просто не отвечать на поставленный вопрос, – заявил адвокат ЛЮБУШКИН.
– Как был поставлен вопрос, так я на него и ответила, – сказала представитель БТИ.
Судья Алексей ПОЛИЩУК вступился за эксперта: "Она не обязана знать, можно ли строить в санитарно-защитной зоне. Она не строитель и Правила землепользования и застройки не писала. Об этом она и не должна рассказывать".
Копия паспорта
Заинтересовал адвокатов и тот факт, что кадастровая стоимость, указанная в паспорте участка площадью 21 га, составляла по состоянию на 2009 год 80 млн рублей, в то время как оценщик из БТИ даже с учетом скотомогильника оценила его "под ИЖС" дороже – в 87 млн рублей. Оказалось, что эксперт не доверилась заверенной копии кадастрового паспорта, а отправила запрос в Кадастровую палату. На него Елена ЛЕВИНА, по ее словам, получила ответ, что данных о кадастровой стоимости участка нет. Поэтому она решила вовсе не учитывать этот показатель в своей оценке.
– Вам специально направлялись документы. Мы сейчас воочию убеждаемся, что вы не знакомились с ними. В материалах находится кадастровый паспорт этого участка. Там указана его стоимость. Зачем вы направляли запрос? – спрашивал Юрий ГАМБУРГ.
– Дело в том, что там копия паспорта за 2009 год. Я сделала запрос на конкретную дату, на которую у нас экспертиза. Получила ответ, что данных об этом участке нет.
Такой подход эксперта удивил даже судью, а адвокаты потребовали как можно скорее представить им запрос из БТИ и ответ из Кадастровой палаты.
