Все рубрики
В Омске воскресенье, 19 Ноября
В Омске:
-2
Пробки: 3 балла
Курсы ЦБ: $ 59,6325    € 70,3604

Александр КАЮКИН: «В общей сложности в омских судах сейчас порядка 400 дел по 108-п»

11 ноября 2017 12:54
0
759

Как сообщил вице-мэр Омска Евгений АСТАШОВ, сумма долгов по договорам земельных участков, которые администрирует мэрия, превысила 1,6 млрд рублей. Почти вся эта сумма образовалась по итогам перерасчета, произведенного в рамках постановления областного правительства № 108-п. Обозреватель «КВ» Ольга УМОВА расспросила директора ООО «Ледон-Недвижимость» Александра КАЮКИНА о том, как складывается судебная практика по взысканию с бизнеса арендной платы в пересмотренном объеме, по оспариванию начислений и о том, как быть предпринимателям, которые с размером платежей не согласны (напомним, что постановление №108 отменено Верховным судом 2 ноября. однако  каждый предприниматель по-прежнему будет вынужден индивидуально судиться с админстрацией города, чтобы или вернуть доначисления по 108-п, или отменить их за период до 2 ноября). 

– Александр Геннадьевич, около полугода назад ваша компания вела ряд дел по оспариванию платежей, начисленных мэрией в рамках № 108-п. На каких этапах эти судебные процессы?

– Сейчас у нас больше 10 процессов по оспариванию перерасчета в рамках 108-го постановления, все они отложены до рассмотрения дела об отмене этого постановления в Верховном суде, которое состоится 2 ноября. Так что на текущий момент все на паузе.

– А у вас надежда на то, что Верховный суд встанет на сторону истца, есть?

– Учитывая, как проходило рассмотрение дела в предыдущих инстанциях, и учитывая общую конъюнктуру, я эту возможность не исключаю. Конечно, мы не можем лишить наших клиентов надежды на то, что вопрос с отменой № 108-п будет разрешен в их пользу, всегда есть шанс, что найдется юридическое или случится политическое решение и постановление будет отменено.

Конечно, предпринимателей очень подвела исполнительская дисциплина чиновников, из-за отсутствия которой люди только через год-полтора узнавали об изменении условий аренды, плюс о начислениях задним числом, о пене и так далее. В чем была проблема сделать перерасчет сразу?

– Когда этот вопрос задаешь представителям мэрии, они ссылаются на бездействие прежнего руководства депимущества.

– Меня такие доводы поражают просто. Закон есть закон, и власть была властью и вчера, и позавчера, и завтра тоже ею будет. И от конкретного Иванова, Петрова или Сидорова не должна зависеть судьба сотен предприятий и тысяч семей их работников. Мне сложно понять, почему внутри государственного механизма, где людям обеспечены и зарплаты, и соц. пакеты, и так далее, руководители не могут добиться исполнительской дисциплины.

– Как в целом складывается судебная практика по взысканию платежей в рамках № 108-п?

– Есть три варианта развития событий. Первый вариант – если ответчик не явился в суд, а значит, никак не защищает свою позицию и не имеет встречных требований. В этом случае суд рассматривает дело по существу и принимает решение в первой инстанции, несмотря на то, что постановление 108-е оспаривается в Верховном суде. Второй вариант – ответчик является в суд, активно отстаивает свою позицию, но защиту свою строит на требовании признать незаконным сам нормативно-правовой акт. Эта позиция понятна, но, как показала практика, к результату не приводит, потому как суд принимает сторону истца, а ответчик в суде следующей инстанции уже не может предъявить какие-то еще требования, ведь все, что не было заявлено в суде первой инстанции, в апелляции не рассматривается. Третий вариант – когда ответчик приходит в суд, активно возражает против самого постановления и при этом ходатайствует о проведения экспертизы с целью установления рыночной стоимости земли, требует правильно насчитать ему пени и так далее, по всем пунктам приводит аргументы. Как правило, именно те арендаторы, которые идут по третьему варианту, добиваются максимальных положительных результатов.

– Какие аргументы срабатывают в суде прежде всего?

– Знаете, каждая ситуация индивидуальна, есть огромное количество нюансов, которые в каждом конкретном случае надо учитывать. Например, предприятия, которые имеют с советских времен бессрочное право пользования на землю, могут, как правило, претендовать на то, чтобы у них платеж по аренде не превышал определенный процент от кадастровой стоимости. Еще один аргумент для пересмотра долга – с какой даты начислены пени, в каком размере? Депимущества все пени насчитывает с первого дня просрочки, а суд может прислушаться к ответчику и изменить как начальную дату отсчета, так и размер неустойки.

Еще один момент, который можно заявлять, порядок ежегодного пересмотра размера арендных платежей. Департамент имущественных отношений ежегодно увеличивает размер арендных платежей на показатель инфляции. Пока активно никто свои позиции в этой части не защищает.

Безусловно, важно, какие конкретно формулировки указаны в договоре, когда он был заключен, какие дополнительные соглашения подписывали.

– Можете привести примеры из реальной судебной практики?

– Разумеется, на сайте арбитражного суда масса самых разных примеров. Так, департамент обратился с иском к ООО «СибГаз» и потребовал взыскать долг в размере 900 тысяч рублей и пени в размере 40 тысяч рублей. Была проведена экспертиза по установлению рыночной стоимости участка, которая показала, что использованная департаментом величина рыночной стоимости была завышена в пять раз, соответственно, в пять раз была завышена годовая арендная плата. Департаменту в исковых требованиях было отказано. Любопытно, что применение новой величины рыночной стоимости привело к тому, что компания теперь не только не имеет задолженности по аренде, но есть и факт переплаты, то есть компания может потребовать возврата суммы переплаты.

Аналогичным образом доказали факты завышения рыночной стоимости десятки предприятий – компании «Бридж-Консалтинг», «ТФ «Резонанс», «Альтстройсервис», «Ситал-Маг» и прочие. То есть мы можем сделать вывод о том, что достаточно большое количество людей грамотно защищает свои интересы.

Другой пример. ДИО обратился к закрытому акционерному обществу с иском о взыскании долга в размере 3 млн рублей и пени 130 тысяч рублей. Ответчик в суд не явился, возражения не представил, и суд вынес заочное решение, согласно которому требования истца были удовлетворены в полном объеме. Единственная надежда оспорить такое решение – доказать, что ответчик был ненадлежащим образом уведомлен.

И третий вариант. Департамент обратился к предприятию «Нефтехимдеталь» с иском о взыскании задолженности, ответчик не заявлял ходатайство о проведении экспертизы по установлению рыночной стоимости, не оспаривал размер пени, но активно возражал против произведенного перерасчета, говорил в суде о том, что не согласен с постановлением № 108, что считает начисление платежей задним числом незаконным и так далее. В итоге с него взыскали и сумму, доначисленную за предыдущие периоды, и пени в полном объеме.

– То есть бороться за глобальную справедливость в этом случае непродуктивно?

– Бороться за нее, безусловно, нужно, и это делают в публичном пространстве ряд бизнесменов, юристов, такие как Валерий КОКОРИН или Александр ДМИТРЕНКО. Как гражданин, я ценю эту работу и отношусь к тем, кто ее ведет, с большим уважением. Но, защищая глобальные интересы, не нужно забывать о текущих. То есть, заявляя в суде первой инстанции и глобальные, и текущие, и мелкие интересы, я имею возможность в суде следующей инстанции по всем этим пунктам продолжать доказывать свою правоту. Конечно, для такой объемной работы нужны юристы.

– И оценщики.

– Разумеется. Большое количество отчетов, особенно тех, которые появились в первой волне, сделаны по заказу мэрии иногородними оценщиками, которые не понимают местной специфики, и (или) оценщиками, услуги которых стоят значительно ниже среднего по рынку. Как правило, такие отчеты оспорить возможно в 90% случаев. В любом случае землепользователю нужно понимать, завышена ли рыночная стоимость его участка, то есть обратиться к оценщику с просьбой сделать предварительный расчет. И после того, как дело в Верховном суде будет разрешено, можно заявлять в судебном процессе ходатайства о проведении экспертизы, уменьшении пени, о необходимости перепроверить расчет ДИО. Конечно, рекомендую обращаться к омским оценщикам. Как выбирать специалиста все знают.

– В расчетах ДИО встречаются ошибки?

– Случается и такое. Думаю, здесь включается человеческий фактор, ведь объем работы на сотрудников департамента свалился большой, а ресурсы ограничены. Так что советую внимательно пересчитывать, и вообще использовать все предусмотренные законом способы отстаивать свои интересы.

– Какая доля арендаторов уже прошла через суды, на ваш взгляд?

– Я думаю, на сегодня суды завершились не более чем у 5-10% арендаторов. За последние месяцы ДИО очень серьезно активизировался, департаментом подана масса исков – и в общей сложности в процессе я думаю, сейчас порядка 400 дел. Порядка 40 – 70 судебных процессов приостановлены до рассмотрения дела об отмене постановления № 108-п в Верховном суде. Так что множеству арендаторов разбирательства в суде еще только предстоят. Для кого-то это станет и вовсе неожиданностью.

– Для кого?

– Достаточно часто возникают ситуации, когда предприниматель расторг договор аренды, например, еще в декабре прошлого года, и тут ему приходит доначисление. И никакие его аргументы о том, что есть акт сверки, подписанный сторонами при завершении взаимоотношений, не действуют. И по действующему закону он действительно заплатить будет обязан.

– Но это же нечестно по отношению к бизнесу.

– Согласен. К сожалению, у нас получается так, что в отношении налогоплательщика – гражданина ли, бизнесмена ли – законодательство жестко прописано, определено, когда, что и с какой ширины улыбкой он должен делать, а для власти – не прописано. Законодательная власть принимает нормативно-правовой акт и передает его на исполнение исполнительной власти. А у исполнителя, получается, сегодня есть только одна ответственность – исполнить закон в пределах срока исковой давности. В нашем случае это три года.

– И это слишком большой срок.

– Очень большой. И я думаю, необходимо либо сокращение срока давности, либо введение строгих регламентов сроков исполнения таких решений, Конечно, кто-то должен выступить инициатором этих изменений в законодательство – общественные объединения предпринимателей, горсовет, Заксобрание, депутаты Госдумы. Ведь сегодня все понимают, что это парадокс – власть будет исполнять закон тогда, когда она сможет, а предприниматель должен его исполнять тогда, когда власть скажет. 

– С другой стороны, в ситуации с тем же 108-п предприниматель мог оградить себя от неожиданных сюрпризов – заказать отчет и прийти в департамент с просьбой пересмотреть договор аренды в рамках нового законодательства…

– Да, конечно, ведь законодатель не говорит, что расчет рыночной стоимости обязательно должен выполнить ДИО. Землепользователь мог заказать отчет самостоятельно. Ни та, ни другая сторона этого не сделали к моменту вступления постановления в силу, хотя заинтересованы были обе стороны. Но предпринимателя, на мой взгляд, можно понять – для него это непредусмотренные затраты, он ведь не знал о них, когда брал на себя обязательства по договору. Бизнес подразумевал, что с мэрией у него будут партнерские отношения, предполагал, что мэрия понимает простую истину: нельзя срезать кожу с овцы, которая дает тебе шерсть. А получилось в итоге так, что у этой овцы еще и куски мяса пытаются выхватить на теле, рассчитывая, что потом заживет. Вместе с тем, объективно оценивая ситуацию, эту драку переживут не все, и прежде всего не переживут ее те, кто будет неправильно защищать свою позицию. Для большинства малых  предприятий иск даже в 0,5 млн рублей это очень серьезные деньги.

– С 1 января 2018 года коэффициенты, применяемые в № 108-п, снизятся, и нагрузка на предпринимателей, по идее, тоже.

– Да, это должно произойти, если, конечно, ни у прокуратуры, ни у кого-то еще не возникнет возражений. В целом же, сейчас на федеральном уровне рассматривается законопроект, согласно которому с нового года порядок расчета за землю может быть вновь изменен и стоимость аренды будут рассчитывать от арендной рыночной платы, а не от рыночной стоимости участка.

Посмотрим, как этот порядок будет применяться в Омске. Конечно, любой нормативно-правовой акт составляется с учетом расчетов и экономических обоснований. Но проблема в том, что в России в принципе все эти расчеты и экономические обоснования не дают однозначной картины для конечного пользователя. По телевизору мы слышим про экономический рост, а реального подъема в каком-либо секторе экономики в Омске не видим.  Так что есть большая разница между тем, как считают на уровне Федерации, и тем, что на самом деле происходит в регионах. Неопределенность еще и в том, кто в новом году будет выстраивать в Омской области политику в отношении бизнеса, в отношении землепользователей? Ситуация подвешенная, а момент тонкий, потому что бюджетообразующий. С одной стороны, нужно дать возможность дышать бизнесу, с другой стороны, корректировка коэффициентов в рамках того же № 108-п оборачивается потерями бюджета. То есть в итоге могу сказать одно: пока большие наверху думают, маленьким, работающим на земле, надо использовать все законные способы защиты своих интересов. Если не защищать свои интересы, придется исполнять решение суда. И надо понимать, что отказ от аренды не дает возможности избавиться от начисленных платежей.

– Есть, как я понимаю, и ситуации, когда бизнесмен становится заложником ситуации – и участок по новой цене аренды потянуть не может, и отказаться от него не может, потому что строит там что-то.

– Таких ситуаций много. Например, человек строил объект, не уложился в установленные сроки и ему надо продлить разрешение на строительство, а для этого нужно продлить договор аренды. Департамент говорит в этом случае: ничего продлять не будем, вы недобросовестный плательщик. Каждая ситуация уникальна, их можно классифицировать только с точки зрения избрания метода защиты. Повторюсь, я думаю, что наиболее правильная позиция – максимально эффективно защищать свои интересы на всех законных уровнях.

– Еще вопрос. Мэрия не раз заявляла, что рассрочку по долгам за аренду сможет получить лишь тот, кто дело не довел до суда. А остальным придется платить в соответствии с судебным решением. Это законно?

– Пока не встречал таких ситуаций, чтобы кому-то из тех, кто судился с ДИО, отказали в рассрочке. Я не вижу оснований для отказа, в решении горсовета нет слов о том, что тем, кто судился с ДИО, будет отказано в рассрочке. Опять же, если будет такой отказ, нужно защищать свои права в суде. Еще раз повторюсь – землепользователям нужно очень внимательно подходить к защите своих интересов по всем направлениям и никогда не игнорировать такую возможность, настаивать на выполнении установленных правил. Правила ведь делаются не для того, чтобы одним было удобно, а другим неудобно, правила нужны, чтобы бардака не было.

– Только все равно бардак.

– В том числе потому, что немалое число бизнесменов или не знают о своих правах, или не хотят их отстаивать. Я довольно часто слышу: я не буду судиться с департаментом, я не буду ничего оспаривать, не стану спорить с властью, боюсь, что потом мне будут создавать препоны в бизнесе. Не знаю, что это – иллюзии или такой жизненный опыт, но это реальная проблема. То есть мы предлагаем, оценив ситуацию, вступить в спор с перспективой сэкономить 300 тысяч, 500 тысяч в год, 1 млн рублей, а он говорит: нет, мне не надо. Можно, конечно, предположить, что люди таким образом радеют за бюджет. Так или иначе, они не хотят спорить с властью. Учитывая скорость ротации людей во власти, это полный анахронизм. Ведь политическая нестабильность в регионе – как раз таки хорошая предпосылка для того, чтобы исполнялся закон. Нарушать закон чиновники сегодня боятся, они делают все, чтобы их не обвинили в бездействии, в нанесении ущерба бюджету. И в этой ситуации, по идее, рвение бизнеса защищать свои права должно быть еще сильнее. Никаких иных способов приучить всех действовать по закону нет, на мой взгляд.

Ранее интервью в полном виде было доступно только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 25 октября 2017 года.

Loading...




Комментарии через Фейсбук

Комментариев нет.

Ваш комментарий


Наверх
Наверх
Сообщение об ошибке
Вы можете сообщить администрации газеты «Коммерческие вести»
об ошибках и неточностях на сайте.