О градостроительной политике омской мэрии, о высокой цене градостроительных ошибок, о длительных проблемах собственников земельных участков в Омске обозреватель «КВ» Николай ГОРНОВ побеседовал с одним из самых известных в городе земельных экспертов Олегом ЛИЗГУНОВЫМ.
– Олег Леонидович, процедура получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства – она достаточно прозрачная, включает в себя общественные слушания, СМИ на этих слушаниях бывают регулярно, и в последние полгода мы замечали странности. В том смысле, что было большое количество отказов заявителям со стороны администрации города. Это связано с какими-то законодательными изменениями?
– Вы правы, мы тоже отмечаем, что с мая по август отказов было необычно много, причем, на мой взгляд, немотивированных, поскольку связано это точно не с изменениями в градостроительном законодательстве, изменений никаких не происходило. Напомню, что предельные параметры разрешенного строительства установлены для Омска Правилами землепользования и застройки, ПЗЗ, которые утверждал Омский городской Совет в 2008 году. Вообще там параметров много, но чаще всего, когда идет речь о получении разрешений на отклонения, имеют в виду расстояние от строящегося или реконструируемого здания до красных линий. В ПЗЗ действует общее ограничение, которое распространяется на все зоны – 6 метров. Еще есть такой параметр, как расстояние до границ земельного участка, если речь идет об индивидуальном жилом доме. В этом случае расстояние от жилого дома до границ участка не должно быть менее 3 метров.
Понятно, что любые ограничения связывают руки и у застройщиков достаточно часто возникает желание подвинуть свой объект поближе к красной линии. Да и у владельцев индивидуальных жилых домов часто возникает желание построить дом побольше, а если земельный участок небольшой, места для строительства мало, то без получения разрешения на отклонения от предельных параметров никак не обойтись. Процедура выдачи такого разрешения достаточно прозрачная, вы правы. Заявители проходят через публичные слушания, по итогам публичных слушаний специальная комиссия вырабатывает свои рекомендации, и если возможность есть, то администрация города издает нормативный акт за подписью мэра и дает разрешение на отклонение от предельных параметров. Если нет возможности – не дает разрешения.
До апреля 2017 года никаких сбоев в этой процедуре не происходило. Во всяком случае явных сбоев. С 2008 года были рассмотрены тысячи заявлений на отклонение от предельных параметров, и отказы если и бывали, то обоснованные и в небольшом количестве, не больше 10%. А потом проходят несколько публичных слушаний – в мае, июне и июле – и после них администрация издает ряд постановлений мэра, в которых заявителям отказывают массово. Все перевернулось с ног на голову: отказы стали получать 90% заявителей. Вот, например, публичные слушания 25 мая, где рассматривался 81 вопрос. Положительное решение в итоге принято только по пяти. Практически такое же соотношение отказов на заявления, которые рассматривались в слушаниях, проходивших 29 июня и 20 июля.
Мотивировка во всех случаях единая: «в связи с поступившими письменными замечаниями департамента общественной безопасности о несоблюдении противопожарных разрывов от размещаемых жилых домов до соседних зданий». При этом хочу отметить, замеряли расстояния от существующих объектов, поскольку размещаемых еще нет, их не существует в природе, они только предполагаются. И даже проектов еще нет. На специалистов мэрии как будто затмение нашло, они как будто забыли, какие вопросы решаются при проектировании, при выдаче разрешений на строительство.
– Или решили перестраховаться?
– Скорей всего решили перестраховаться. Решения об отказах, и это заметно, принималось из соображений абы чего не вышло. А вдруг нарвемся на протест надзорных органов? А вдруг подставим главу города? И прекратилось затмение так же резко, как и началось. Заявления, которые рассматривались на публичных слушаниях 31 августа, были большей частью удовлетворены. Судя по тексту постановления от 30 октября 2017 года, из 66 заявлений на отклонения от предельных параметров рассмотрены положительно 62. Отказов было всего четыре.
– Что делать тем, кому отказали? Подавать заявление заново?
– Насколько я помню, в общей сложности было 173 отказа, и всем этим заявителям теперь придется, видимо, идти в суд.
– Хлопотно, конечно...
– Но другого варианта нет. По факту в случае любых сомнений чиновники перестают исполнять свои полномочия, а исполняют только решения судов. Это происходит в силу разных причин, уголовных дел и так далее, но ведь это ненормально. Все доведено уже до абсурда. Сегодня чиновники не хотят принимать не только сложные, но даже очевидные решения. Лучше перестраховаться и отказать. А вы идите в суд – и никаких разговоров.
– Судьи еще не выносят частные определения в адрес главы администрации, чтобы он навел порядок в своей епархии?
– А если ничего не изменится, то так и произойдет. Следующим шагом, видимо, будет реакция судей на нежелающих исполнять свои прямые обязанности чиновников и прокуратуре придется применять меры прокурорского реагирования уже на фактическое бездействие муниципальных органов власти. История про общежитие ОмГТУ на улице Долгирева – еще один свежий пример бездействия из той же оперы, которая называется «Как бы чего не вышло». Общежитию этому почти 60 лет, оно коридорного типа, как и все советские общежития, первый этаж – нежилой. Этажи со второго по четвертый – жилые, на каждом этаже по 36 комнат. На втором этаже жилые комнаты одно время переделывали в классы, когда военной кафедре вуза не хватало кабинетов для занятий со студентами, а потом все вернули назад, классы разгородили и опять сделали второй этаж жилым. Нормальное советское общежитие...
– И что не так с этим общежитием?
– С общежитием все абсолютно нормально. Просто в тот момент, когда менялось законодательство, второй этаж общежития был учебным. А теперь администрация округа отказывает вузу в том, чтобы изменить статус 36 фактически жилых, но юридически в настоящее время, в силу упомянутых выше обстоятельств, нежилых помещений на втором этаже и признать их жилыми. Наша фирма занималась этим вопросом, и на словах все, с кем мы общались, понимают ситуацию правильно. Ну так получилось, надо исправлять ошибку. Однако после долгих раздумий в течение полутора месяцев окружные чиновники все равно ответили отказом. Причем основания для отказа надуманные, притянутые за уши. Чиновники сослались на нормативные документы, которые к данной ситуации никакого отношения не имеют, наоборот, вообще не применили нормативные документы, имеющие прямое отношение к это ситуации.
– Полгода назад в «КВ» состоялась большая дискуссия с вашим участием. Мы тогда хотели понять, как быть владельцам частных домов и земельных участков, которые оказались по разным причинам внутри красных линий. Что-то изменилось за это время?
– Ничего не изменилось, к сожалению. Да, у нас в Генплане предусмотрены перспективы развития города, там есть широкие улицы и проспекты, которые будут строиться неизвестно когда, но зоны ИТ-2 установлены уже сегодня, и уже красные линии проведены, которые определили земли общего пользования, и на этих вымороченных территориях сегодня проживают тысячи омичей, владеющих на законных основаниях своими земельными участками, а их права собственности сведены практически к нулю. Они не могут реконструировать свой дом, не могут сделать к нему пристройку и так далее.
– Теоретически они могут продать свои дома и земельные участки...
– А кто купит их имущество за адекватную цену? Да, цели у города на первый взгляд благородные – построить дороги. Но я считаю так: если все эти земельные участки городу действительно нужны, то сделайте следующий шаг, зарезервируйте их для муниципальных нужд.
– Не резервируют?
– Нет, не резервируют. Потому что в случае резервирования у муниципалитета сразу возникает обязанность выкупить землю у всех собственников, чьи земельные участки оказались в красных линиях. А если муниципалитет по какой-либо причине не захочет выкупать, то у собственника возникнет право пойти в суд и заставить город выкупить его земельный участок по рыночной цене.
– Не хотят резервировать по понятной причине, чиновники мэрии понимают, что существующий Генплан в ближайшее десятилетие не будет реализован...
– Тогда нужно корректировать Генплан. Почему мы не хотим уважать права законных собственников? Нам говорят, что Генплан и ПЗЗ должны друг другу соответствовать. Хорошо, пусть так. Я соглашусь. Но почему тогда не исправляют очевидные ошибки в Генплане?
– Какие, например?
– Примеров много, приведу только один. В микрорайоне Первокирпичном есть автодром, который знают почти все омичи, на этом автодроме регулярно проводятся различные соревнования по автоспорту, вплоть до самых престижных, куда съезжаются спортсмены со всей России. И этот стадион для технических видов спорта можно было бы развивать, построить там трибуны для зрителей, но он до сих пор не оформлен. У владельца автодрома, Российской автомобильной федерации, нет прав на земельный участок. Почему нет? А вот тут начинается самое интересное. В едином государственном реестре недвижимости этот земельный участок учтен, и вид разрешенного использования у него именно тот, который нужен – под строительство открытых спортивных сооружений, и он расположен в территориальной зоне спортивно-зрелищных сооружений ОД-4, которая соседствует с зоной спортивных парков Р-3, занимающих вместе территорию около 50 га. А в Генеральном плане Омска, как выяснилось, на этом месте жилая зона. И поэтому, как нам объяснили, нельзя данный земельный участок предоставить под строительство стадиона технических видов спорта. Причем до сих пор нам никто не может дать ответ, почему в ПЗЗ эта территория относится к территориальным зонам ОД-4 и Р-3, в которых жилье строить запрещено, а в Генплане мы видим, что на этой территории жилая зона. Как такое вообще может быть? Почему Генплан и ПЗЗ так кардинально не соответствуют друг другу? И с кого теперь спрашивать за ошибку – разработчиков Генплана и горсовета, который утверждал оба этих документа? В любом случае цена такой ошибки велика. Возникает вопрос: сколько еще таких вопиющих несоответствий имеется в Генплане и ПЗЗ? Ни о движении вперед, ни о развитии города с таким подходом городских чиновников к своей работе даже речи быть не может.
Ранее интервью было доступно тольков печатной версии газеты "Коммерческие вести" от 22 ноября 2017 года
