Все рубрики
В Омске воскресенье, 29 Ноября
В Омске:
Пробки: 4 балла
Курсы ЦБ: $ 75,8599    € 90,4629

Квартиры вырастут в цене на 22-25% из-за эскроу-счетов

15 марта 2020 10:35
0
2442

Наряду с остальным бизнесом застройщиков прижали. 

В пресс-центре информационного агентства «Национальная Служба Новостей» в Москве состоялась пресс-конференция на тему «Рай в дорогом шалаше: Ценам на жилье предсказали колоссальный рост», в которой – онлайн – принял участие и обозреватель «Коммерческих вестей».

Причиной встречи стала информация о том, что в Совете Федерации предсказали рост цен на недвижимость в ближайшие два года на 25%. Сенаторы уверены, что стоимость возрастет в связи с чрезмерно высокими ставками по кредитам для застройщиков и жесткими требованиями к их собственному капиталу. Например, в Москве уже сейчас отмечается рост цен вплоть до 13%. Кроме того, застройщиков обязали иметь на счетах сумму 30-40% от общей стоимости проекта, что также увеличивает затраты. Цены на жилье растут уже продолжительное время и только за последние три квартала 2019 года средняя стоимость квадратного метра жилья выросла на 10%.

Первый зампред Комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей ЛИСОВСКИЙ отметил, что когда по поручению президента РФ начали разбираться с проблемой обманутых дольщиков, чиновники поступили наиболее «эффективным», с их точки зрения, способом справиться с головной болью – отрубить голову:

– Дешевый источник денег для застройщиков – договоры долевого строительства – исчез: все должно идти через банки. Естественно, так деньги достаются дороже – вот вам и вся экономика. Удорожание проекта будет происходить, минимум, на проценты по кредиту. И это не считая требований в виде платежей за резервирование кредитных средств и обслуживания кредита, наличия собственных средств в большом количестве. С учетом этого, по моим подсчетам, жилье подорожает на 22-25%.

ЛИСОВСКИЙ рассказал, что в Курганской области в 2018 году было выдано лишь 38 разрешений на строительство жилищных объектов. В первом полугодии 2019-го – 16. Во втором – 2...  В нынешнем году пока зияет ноль. Спикер подчеркнул, что специально привел в качестве примера средние регионы по части покупательной способности:

— С рынка уйдут средние и мелкие застройщики. Правительственные программы не будут выполняться... Закономерно возникнут монополии и начнут расти цены. То же самое постигнет и Московскую, и Ленинградскую области. Меня беспокоит жилье для граждан со средней покупательной способностью — именно для них существовали договоры долевого строительства. Будут снижаться площади вводимого жилья, застройщики не смогут зарабатывать и, соответственно, строить. Так что жилье эконом-класса и бизнес-плюс в явном проигрыше. Проблема в том, что решения принимают те, кто сам не занимался производством. В «обычных» регионах застройщик – маленькая организация, которая живет не в кредит, а на деньги от выполнения заказов. Сейчас застройщик получает документы на проверку выполнения заказа – проходит неделя – 2-4 недели проверяет их банк. То есть застройщику деньги поступят недель через пять, ему придется взять кредит, чтобы покрыть этот разрыв. А мне, например, известен случай, когда банкир вел объект и ушел в отпуск, пришлось ждать еще месяц, когда тот вернется...

Выступающий предложил откорректировать 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»:

– Чиновники и некоторые аналитики исходят из того, что у застройщиков беспредельно большая маржа. А рост себестоимости денег не скажется на себестоимости жилья, потому что застройщик компенсирует его из своих собственных средств. Происходит же ровно обратное. Доступное жилье в большинстве российских регионов начнет уходить с рынка. Прибыль в силу дороговизны денег у застройщика съедается, издержки возрастают. Кстати, это иллюзия, что собственный капитал бесплатен – у всех денег есть цена. У застройщика появляется два вариант поведения: компенсировать рост себестоимости жилья за счет повышения цен, либо продавать по демпинговым ценам, разоряться и уходить с рынка. Оба варианта губительны для страны.

Вице-президент Гильдии риелторов Константин АПРЕЛЕВ поддержал предыдущего спикера в опасениях:

– Эскроу-счета введены еще полгода назад. Этот механизм консервативен и не интересен дольщикам – они должны внести 100% средств, нет возможности рассмотреть рассрочку или что-то еще. Не будем забывать о том, что 70-75% дольщиков брали ипотечные кредиты. Это особенно характерно для регионов. Одно дело – взять ипотеку, внеся первоначальный взнос, на непродолжительный срок. Другое – оплатить заранее 100% в кредит. Получается двойное кредитование. Если же строительство не закончится в срок, никаких компенсаций покупателя квартиры не ожидает. В лучшем случае ему просто вернут деньги. И вообще-то банк, получая бесплатно деньги дольщика, фактически не заинтересован с ними расставаться и передавать их застройщику. Мотивация завершить как можно быстрее проект строительства для банка – нулевая! Соответственно, банк будет создавать препятствия для выдачи денег даже в том случае, когда застройщик выполнил все свои обязательства. В итоге новая система выгодна лишь банкам. Если мы посмотрим на картину ВВП за прошлый год, то увидим, что выросли лишь как раз банки и страховые компании – на 9%. Все остальные секторы экономики в глубоком минусе: прирост 2-3% при инфляции 3%.

Как заметил АПРЕЛЕВ, есть пул застройщиков, которым все-таки разрешено работать вне системы эскроу-счетов. Остальным было предписано перейти на новую систему, но согласились пока, по статистике спикера, лишь 17%. Но ущерб уже очевиден: объемы вводимого в эксплуатацию жилья сократились на 20%, а если говорить только о многоэтажках, то на все 40%:

– В Сибири застройщики начали самостоятельное финансирование как из личных, так и кредитных средств, они не перешли на эскроу-счета. В Омске, например, нет вообще ни одной стройки, реализуемой по эскроу-счетам. Цены уже выросли на 17% за прошлый год. В остальных регионах Сибири 50 на 50 – где-то цены выросли, где-то снизились. Не будем забывать: спрос достаточно узок. Доходы продолжают падать, хотя статистика показывает рост 4-5% по регионам. Это означает, что люди продолжают терять рабочие места. Такой же рост и по строительству, причем на первичном рынке он составляет 10%. Все будет зависеть от ипотечной ставки, учитывая, что 60% жилья приобретается россиянами в кредит. Ее снижение будет стимулировать спрос. Иных инструментов нет, так как платежеспособность населения явно не увеличится. Но надо учитывать, что при снижении ипотечной ставки на 2%, цены вырастут на 5-8%. Вопрос: заинтересован ли в этом Центробанк и другие участники финансового рынка? Конечно нет. Они заинтересованы в сохранении спроса на уже построенное и строящееся жилье.

48% строящегося нынче жилья – студии и однушки, напомнил АПРЕЛЕВ. Двухкомнатные квартиры приобретаются в 30% случаев, а трехкомнатные – в 10%. Соответственно, первичный рынок начинает конкурировать со вторичным.

Руководитель Центра политэкономических исследований Института нового общества Василий КОЛТАШОВ был уверен, что продавцы явно заинтересованы в росте цен и ситуация искусственно нагнетается как раз для стимуляции россиян бежать и скупать жилье:

– Замедление продаж на рынке недвижимости, которое провоцировало сокращение объемов строительства и его темпов, несомненно, продолжится и в нынешнем году. Без роста платежеспособности населения нет смысла вводить новые площади. А чтобы продать уже имеющиеся, нужно ввести потребителя в состояние тревоги. Такое же имело место в 2018 году. В 2019-м на вторичном рынке в Подмосковье цены повышались на 300 тысяч, на полмиллиона за одну-двухкомнатную квартиру в квартал. Сейчас спешить точно некуда – рынок замедляется. Как раз задача правительства заключается в том, чтобы не допустить роста цен, сохранив систему эскроу-счетов, возможно, ее модифицировав. Я не согласен с тем, что банкам не хочется расставаться с деньгами на эскроу-счетах. Они так или иначе у них остаются, поскольку у них кредитуются застройщики. За последние три года покупатели квартир у нас «выбраны». Поэтому социальные инициативы президента не случайны – получив сразу маткапитал за первого ребенка, родители пойдут приобретать недвижимость.

КОЛТАШОВ заметил, что обсуждение коронавируса и прочие истории лишь маскировка для серьезных экономических проблем: крупным странам придется ослаблять национальные валюты, снижать кредитные ставки, борясь за рынки сбыта. Система явно нуждается в реформировании.

Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 19 февраля 2020 года. 



Комментарии через Фейсбук

Комментариев нет.

Ваш комментарий


Наверх
Наверх
Сообщение об ошибке
Вы можете сообщить администрации газеты «Коммерческие вести»
об ошибках и неточностях на сайте.