Победные реляции и палки в колеса (полная версия).
12 мая Арбитражный суд Омской области признал незаконным, противоречащим Градостроительному кодексу РФ отказ департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска в выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома в границах улиц Красный путь – Астрономическая – Правый берег Иртыша около телецентра.
13 мая признан незаконным аналогичный отказ на строительство газовой котельной мощностью 27 Мвт в том же квартале.
«Академический»
Жилой микрорайон "Академический" строился с февраля 2014 года на участке площадью 20,3 га, расположенном на правом берегу реки Иртыш между остановками общественного транспорта "Аграрный университет" и "Телецентр".
Изначально, с февраля 2007 года, этот участок арендовало ООО "Летур-Инвест", которое в 2013 году было переименовано в ООО "Восточно-Сибирская строительная компания", с генеральным директором Ильей МИХАЛЬЧУКОМ, бывшим губернатором Архангельской области. О своей аффилированности с застройщиком сразу же объявил столичный строительный гигант ГК "СУ-155".
Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Омского городского Совета 10 декабря 2008 года, площадка была отнесена к территориальной зоне жилой застройки средней этажности.
К началу 2015 года на начальном этапе находилось возведение двух 22-этажных домов на четыре и пять секций из 777 квартир общей площадью около 43 тыс. кв. м. Их предполагалось ввести в эксплуатацию во II полугодии 2015 года, но из-за судебных споров по земле, окончившихся в результате в пользу ВССК, срок сдачи перенесли на первое полугодие 2016 года. Всего в микрорайоне на 10 тысяч жителей должны были построить более 300 000 кв. метров жилья. Что касается упомянутых земельных споров, к которым подключились госорганы, то, по данным «Коммерческих Вестей», за ними стояли конкуренты. Если бы не эти споры, к концу 2015 года две многоэтажки бы уже стояли и дальнейшая ситуация развивалась по другому сценарию.
В 2015-м начались банкротные проблемы у головного ГК "СУ-155", но к этому времени у омской ВССК сменились учредители, которые формально не имели никакого отношения к столичной компании. Но так как ресурсы ранее шли только оттуда – собственных сил на достройку у ВССК не было.
Новострой КПД «Академический»
Около полутора лет стройка существовала в неопределенном положении – между небом и землей. Первоначально предполагалось, что достраивать микрорайон будет ООО «Сибгазстройдеталь Инвест», но не срослось.
К поискам инвестора присоединилось правительство Омской области, обеспокоенное наличием потенциальных проблем с дольщиками. Их было 93 человека и они грозили митингами и протестами. И инвестор нашелся.
14 декабря 2016 года было подписано соглашение, согласно которому все права и обязанности ВССК по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3053 площадью 20,3 га, находящегося в федеральной собственности, перешли ООО «Новострой КПД «Академический», аффилированному с ЗСЖБ № 6 Юрия ГУРИНОВА. К этому моменту было готово около 7% двух многоэтажек: на первом доме построен только фундамент, на втором – техническое подполье и часть первого этажа.
Однако Росреестр около девяти месяцев не регистрировал этот договор. Возражали московские кредиторы ВССК. Им даже удалось наложить запрет на регистрацию смены арендатора.
В июне 2017 года дольщики вышли с плакатами к Законодательному собранию Омской области, требуя обратить внимание на эти проблемы. К этому времени 82 дольщика подписали трехстороннее соглашение, согласившись на готовую квартиру в новой многоэтажке Старого Кировска взамен своего договора долевого строительства. У этого документа тогда был срок действия – до 30 сентября.
Переход прав на участок был зарегистрирован лишь в августе 2017-го.
Личный контроль
Понятно, что назначенный в Омскую область Александр БУРКОВ столкнулся в том числе и с этими вопросами. 17 ноября 2017 года он собрал за столом переговоров застройщиков проблемных домов, представителей инициативных групп дольщиков, депутатов, общественников и силовиков, заявив, что проблему обманутых дольщиков берет под свой личный контроль:
– Я собрал вас обсудить больную тему. Как ни печально, эта беда затронула большое количество омичей, с которых застройщики собрали деньги, но не выполнили свои обязательства и не построили дома. Те письма, что мне писали дольщики, я получил, ситуацию знаю. Отношение чиновников регионального правительства к народу тоже оценил. В то время, когда я езжу по районам, мне сообщают, что народ стоит с плакатами на морозе, а чиновники не выходят из теплых кабинетов, чтобы объясниться с людьми. Это мы тоже видим и будем к таким руководителям принимать соответствующие меры.
В официальном сообщении об этом совещании на правительственном сайте «Омская губерния» в качестве положительного примера решения проблемы дольщиков указан микрорайон «Академический» с инвестором ЗСЖБ № 6.
28 сентября 2018 года – вскоре после того, как БУРКОВ был избран полноценным губернатором – омский Минстрой официально составил список 29 проблемных домов. По поводу микрорайона «Академический» в этом документе было сказано следующее (к этому моменту некоторые дольщики, согласившиеся поначалу на вариант в Старом Кировске, передумали):
«– в 2016 году 4 участника долевого строительства получили квартиры во введенном в эксплуатацию доме ООО "Цемент";
– в 2016 году участнику долевого строительства Ф.Н.Н. возвращена стоимость одной из приобретенных квартир;
– в 2017 – 2018 годах получили ключи от квартир в жилом доме по ул. Граничная, д. 1 (стр.) 62 гражданина;
– в 2017 – 2018 годах выразили желание ожидать построенные квартиры в мкр. "Академический" и подписали акты взаимозачетов – 15 граждан.
– один гражданин по суду расторг договор долевого участия с ООО "ВССК".
(Итого вопрос решен с 82 гражданами).
11 граждан – участников долевого строительства микрорайона "Академический" – отказываются от предложенных вариантов. Они выдвигают требования вернуть им вложенные деньги или предоставить квартиры без доплаты в домах АО "ЗСЖБ № 6" по ул. Поселковая, Омская и др. домах, параллельных ул. Красный Путь. Удовлетворение требований несогласных дольщиков будет происходить в судебном порядке».
Даже без учета этих одиннадцати человек ООО «Новострой КПД «Академический» потратило только на решение конкретного вопроса с дольщиками явно более 120 млн. рублей собственных денег и чуть ли не два года времени. Представляю, каких трудов стоили переговоры чуть ли не с сотней человек, которые вложили деньги на квартиры практически в центре Омска и которым предложено перебраться в Старый Кировск.
За кадром остается вопрос, сколько квартир (и денежных средств) завод отдал тому, у кого забрал площадку. Параллельно ЗСЖБ № 6 собирал техусловия, сносил два незавершенных строительством жилых дома, проектировал первые объекты, планировку района. Вынес на союз архитекторов концепцию, ее союз архитекторов согласовал. А еще – ежемесячная арендная плата Росимуществу в размере 531 тыс. рублей. Даже не готов сказать, в какую кругленькую сумму все это в целом обошлось. С учетом того, что изначально ГУРИНОВ, насколько я понимаю, отнюдь не горел желанием сюда встревать.
Победные реляции
В июне 2019 года министр строительства и жилищно-коммунального комплекса области Антон ЗАЕВ в официальном комментарии на ситуацию с размещенными в другом недострое манекенами заявил:
– Минстрой сегодня активно занимается проблемами обманутых дольщиков и пайщиков. Мы понимаем, что люди попали в беду и надеются на помощь облправительства. По поручению губернатора Александра БУРКОВА проведен анализ недостроев. Они разделены на группы. В региональную дорожную карту включены 29 домов. В этом квартале окончательно решен вопрос с дольщиками микрорайона "Академический" по их расселению.
27 сентября 2019 года Александр БУРКОВ провел заседание межведомственной комиссии по вопросам защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов, где заявил, что успешно решен вопрос с 93 дольщиками микрорайона «Академический». Через месяц – в октябре – он повторил эти же слова в ходе совещания по вопросу решения проблем граждан – участников долевого строительства в субъектах Федерации Сибирского федерального округа под руководством Сергея МЕНЯЙЛО.
28 января 2020 года Александр БУРКОВ подписал очередной «План-график (дорожную карту) по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены на территории Омской области». В этом Плане-графике перечислены 27 проблемных объектов. Микрорайон «Академический» в нем не значится. То есть, по мнению областной власти, проблемы там решены.
Разрешение на строительство
23 декабря 2019 года ООО «Новострой КПД «Академический» обратилось в департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта: «квартал жилых домов в границах улиц: Красный путь – Астрономическая – Правый берег Иртыша в Советском АО г. Омска. Жилой дом № 16 с общественными помещениями».
Но департамент за подписью вице-мэра Михаила ГУБИНА, приехавшего в феврале 2019-го из Екатеринбурга, отказал в разрешении. В официальном ответе он заявил, что на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:3053 «согласно лесохозяйственному регламенту Омского лесопарка, утвержденному постановлением Администрации г. Омска от 27 января 2015 года № 62-п, расположены городские леса (лесной квартал 121), а в соответствии с положениями Лесного кодекса Российской Федерации осуществление строительных работ, связанных с возведением жилого дома, является запрещенным видом деятельности на территории городских лесов».
Вот те раз! В 2015 году здесь уже начинали строить два дома, и разрешение на строительство администрацией города Омска уже выдавалось.
Более того, в том же 2015 году прокуратура вместе с городской властью уже разбирались с якобы наличием лесов на этой территории, и это разбирательство началось тогда с подачи конкурентов. И нарушение не подтвердилось.
Так как прокуратура в этом вопросе в 2015-м тщательно разобралась, то в 2020-м в адрес мэра Омска Оксаны ФАДИНОЙ было направлено представление о нарушении федерального законодательства департаментом архитектуры.
Параллельно ООО «Новострой КПД «Академический» обратилось в арбитражный суд. И прокуратура, и суд были едины: департамент лжет!
Во-первых, по положениям Лесохозяйственного регламента Омского лесопарка регламент распространяется на Омский лесопарк, расположенный на землях, находящихся в муниципальной собственности города Омска, в то время как рассматриваемая земля – федеральная.
Во-вторых, согласно информации Омского филиала ФБГУ «Рослесинфорг» (а это именно они инвентаризировали леса по заказу администрации города) земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3053 не имеет пересечений (наложений) с границами земельных (лесных) участков Омского лесопарка.
В-третьих, по информации департамента имущественных отношений Омска в границах земельного участка 55:36:070107:3053 отсутствуют городские леса Омского лесопарка. Упомянутый департаментом архитектуры «квартал 121 Советского окружного участкового лесничества состоит из 22 лесных выделов общей площадью 7,7888 га, расположенных в границах земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:070107:3054 и 55:36:070107:3055, но не в границах арендуемого заявителем земельного участка».
В-четвертых, земельный участок 55:36:070107:3053 расположен «в зоне планируемого размещения комплексной жилой застройки высокой этажности с объектами дошкольного образования на 220 мест и объектом общего и среднего образования на 925 мест. Вышеуказанная зона была утверждена постановлением администрации города Омска от 02.05.2012 № 636-п».
В-пятых, информация о наличии городских лесов «в градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3053, подготовленном департаментом архитектуры и градостроительства администрации Омска 23 марта 2018 года, отсутствует».
Намеренное противодействие
Отказ в выдаче разрешения на строительство на территории микрорайона «Академический» в конце декабря был подписан после того, как на имя мэра было направлено уже два представления прокурора. Прокурор протестовал против нарушения федерального законодательства департаментом архитектуры, отказавшемся принять решение «о подготовке документации о внесении изменений в проект планировки территории».
«Новострой КПД «Академический», как теперь выяснилось, совершенно правильно действовал, четко по закону, вопреки заверениям чиновников: ты-де строй, а мы потом все оформим как надо. Еще в апреле 2019 года компания обратилась за вышеупомянутым решением по планировке в департамент. И получила отказ с формулировкой якобы о наличии на этой территории городских лесов. И прокуратура два раза обращалась к мэру Оксане ФАДИНОЙ, протестуя против лживых причин отказа.
Департамент был вынужден процесс уточнения планировки запустить, но позже отказал в выдаче разрешения на строительство (отказа было два – на дом и на котельную) с теми же самыми уже опротестованными прокуратурой доводами.
Подтверждение тому, что палки в колеса застройщику вставляются сознательно – «Постановление администрации города Омска» № 20-п от 27 января 2020 года, принятое уже после того, как «Новострой КПД «Академический» обратился в арбитражный суд.
Одним из доводов прокуратуры (я его не стал указывать ранее) было то, что «Лесохозяйственный регламент Омского лесопарка не содержит сведений о местоположении лесных участков и их границах». В то же время зацепкой депархитектуры (не полные же они идиоты!) стала приложенная к регламенту карта-схема лесного квартала 121, который был полностью закрашен зеленым цветом. В изменениях, подписанных Оксаной ФАДИНОЙ, в регламент вводится понятие границ участков,«определенных материалами лесоустройства (инвентаризации лесов) Омского лесопарка (2009, 2014 и 2015 годов)».
Однако представленный в суд этот новый документ департаменту не помог. Арбитраж подчеркнул, что данное постановление было принято уже после запроса застройщика, толсто намекнув на причину его появления.
Зачем?
В ходе судебного процесса застройщик недоумевал, ведь «отказ в выдаче разрешения на строительство входит в явное противоречие с ранее выработанной и закрепленной позицией органов государственной власти и местного самоуправления, так как соответствующий подход предполагал, что органы государственной власти и органы местного самоуправления, привлекая АО «ЗСЖБ № 6» к урегулированию ситуации с обманутыми дольщиками, в том числе за счет строительства домов на земельном участке кадастровым номером 55:36:070107:3053, подтверждают, что в силу правовых характеристик данного земельного участка, истории его использования и прочих факторов, этот земельный участок возможен к освоению под жилую застройку и предоставленные и дольщикам и застройщику гарантии объективно выполнимы».
То есть на уровне области во всех победных реляциях о решении проблем с дольщиками «Академический» неизменно фигурирует, а на уровне города строительство тормозится. Хотя и губернатор, и мэр неизменно говорят, что они одна команда. И директор департамента вроде из Екатеринбурга…
Ходят слухи, что эти палки в колеса – ответка на отказ ЗСЖБ № 6 достроить дом на Мишина, 8 в микрорайоне «Московка-2». Региональное правительство предварительно договорилось с Юрием ГУРИНОВЫМ и публично сообщило, что проблема с этим домом решается. Однако ЗСЖБ № 6 сделал обследование технического состояния дома и выяснил, что в доме находятся в аварийном состоянии плиты перекрытия и покрытия, наружные стены, шахты с лифтом, кровля. Однако это все как-то можно усилить и укрепить. Но невозможно усилить свайное поле. Обследование показало, что забитые сваи сделаны из не соответствующего требованиям бетона, который не обеспечивает «защиту конструкций на весь период эксплуатации»: защита свайных фундаментов от агрессии сред при строительстве дома не была выполнена и выполнить ее невозможно.
ГУРИНОВ не захотел стать тем, кого через 10 – 15 лет будут поминать недобрым словом, а то и уголовным делом, если вдруг дом обвалится, как казарма 242-го учебного центра ВДВ летом 2015 года.
Ранее статья была доступна только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 10 июня 2020 года.
