Несмотря на обстановку, в стране активно строятся склады, а их арендные ставки находятся на переломе к росту.
В Москве прошел ежегодный «Августовский бранч» ИД «Коммерсантъ», посвященный инвестициям и недвижимости.
Инвестиции
На первой сессии директор по инвестициям и управлению активами NF GROUP Сергей КУЗИЧЕВ сообщил, что объем инвестиций в коммерческую недвижимость в прогнозах на 2026 год оценивается на уровне 1 трлн рублей при условии закрытия ожидаемых крупных сделок. В первом полугодии 2026 года 74% инвестиций пришлось на Москву и 16% на Санкт-Петербург. Аналитик уточнил: дело не столько в капитале, сколько «в градостроительной проработке писаных или неписаных правил игры».
Эту тему раскрыла архитектор, член Экспертного совета Минстроя России по формированию комфортной городской среды Евгения МУРИНЕЦ. Она напомнила, что Минэкономразвития РФ утвердило список из 2000 населенных пунктов, в которые будут инвестироваться бюджетные средства по нацпроектам. Из этих 2000 выделено 200+ населенных пунктов и агломераций, на развитие которых деньги будут выделяться на основе мастер-планов. По самым скромным подсчетам, стоимость этих мероприятий на 10-12 лет – десятки триллионов рублей. На национальные проекты с 2025 по 2030 год предусмотрено 57 трлн рублей, из которых 40 трлн составляют средства федерального бюджета:
– Любой нацпроект в первую очередь ориентирован на создание инфраструктуры, которая капитализирует территорию, увеличивает ее инвестиционную привлекательность. Мастер-планы – подсказка, где что будет развиваться в ближайшее время.
В июле текущего года в Омской области запустили процесс создания стратегического мастер-плана Омской агломерации, включающей в себя территории Омска, Омского района и прилегающих к нему районов, до 2040 года. Разработкой документа занимается московская консалтинговая компания «Стратеджи Партнерс Групп» (Strategy Partners), а весь процесс рассчитан примерно на шесть месяцев.
МУРИНЕЦ объяснила, чем мастер-план отличается от генерального:
– Это документ стратегического планирования, план мероприятий со сроками исполнения, объемами и источниками инвестиций. Ожидается мультипликативный бюджетный эффект от реализации территории. Национальные цели ориентированы на поддержание семьи, на сохранение и развитие человеческого капитала и, конечно же, прекращение оттока населения. Москва – мощнейший пылесос человеческого капитала. Это должно прекратиться! Система опорников (опорных населенных пунктов) – единая система пространственного развития страны. Мастер-планы дадут понятный прогноз. Регионы будут иметь право или, возможно, будут обязаны определить объем участков КРТ, разработать их детальный паспорт со всей информацией, кто за что будет отвечать и в какой период. У инвесторов будет эта информация о планируемых к реализации объектах инфраструктуры, о потенциальных объемах прибыли.
Председатель совета директоров корпорации недвижимости «АСТОРИУС», председатель комиссии ТПП РФ по инвестициям в недвижимость Екатерина АВДЕЕВА отметила, что, поскольку ставки по депозитам существенно снизились, взгляд инвесторов обратился к консервативному инструменту – недвижимости. Капитал перетекает в фонды, обеспечивая доходность 16-31% годовых. Индекс элитной недвижимости вырос более чем на 130% за пять лет. Правда, подобные инвестиции подразумевают долгосрочное планирование с горизонтом пять, семь, десять лет и определенную подушку безопасности:
– Безусловно, нужно думать о том, как привлекать денежные средства, которые находятся на счетах физических лиц. По итогам 2025 года, по данным ЦБ РФ, их было 67 трлн рублей, а сейчас еще больше. На мой взгляд, наиболее эффективный инструмент привлечения капитала – создание закрытых паевых инвестиционных фондов. Он даже интереснее лизинга или средств кредитных организаций.
АВДЕЕВА обозначила тренд развития light industrial в силу дефицита современных складов и низкого порога входа. С учетом капитализации доходность таких коммерческих объектов выходит на уровне 16-20% годовых. Однако их атакуют БПЛА. Готовый арендный бизнес тоже отличается низким порога входа, а также пассивным доходом 8-12% годовых. Правда, АВДЕЕВА признала, что дешевле 30 млн рублей найти готовый арендный бизнес с окупаемостью 10 и менее лет практически нереально. Дефолтность облигаций выросла в два раза в 2026 году (15-18% дохода для трехлетних гособлигаций, 23-25% для среднесрочных и долгосрочных ОФЗ), средняя дивидендная доходность акций индекса Мосбиржи 7-8%, поэтому на таком фоне инвестиции в недвижимость (11-12,5% годовых для офисов, 12,5% для складов, 12-14% для торговой недвижимости) выглядят наиболее безопасными.
Жилье
На второй сессии обсудили ситуацию в сфере жилой недвижимости. Участники рынка отметили период серьезного отрезвления, стагнации и поиска нового баланса. Прогнозируемого быстрого снижения ключевой ставки и восстановления рыночной ипотеки не произошло, а ожидаемый срок нормализации рыночной ипотеки сдвинулся к 2028 году. Основными инструментами поддержания продаж остаются рассрочки, субсидированные программы и индивидуальное проектное управление – внедрение трех финансовых моделей для каждого проекта (целевая, консервативная и стресс-модель) с ежемесячным пересмотром.
Застройщики предпочитают отказываться от гонки за максимальными объемами в пользу стабильного темпа, обеспечивающего устойчивость экономики проекта, переносят запуск новых очередей или будущих проектов для избежания внутренней конкуренции. Также применяется стратегия абсолютной открытости с дольщиками: проводятся предварительные опросы о реальных сроках переезда, честно сообщается о частичном переносе отделки мест общего пользования или благоустройства для своевременного ввода объектов в эксплуатацию без потери репутации. Делается акцент на укреплении работы с агентскими сетями: руководство девелоперских компаний лично взаимодействует с риелторами и развивает региональные продажи.
В сегменте массового жилья и комфорт-класса наблюдается замедление и сокращение числа запусков новых проектов. В Москве объем нового строительства снизился почти на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а общее число новых жилых комплексов сократилось с 33 до 19. При этом в премиальном и элитном сегментах столицы девелоперская активность выросла в три раза: на рынок вышло 13 новых объектов против четырех в первом полугодии 2025 года. В Новой Москве рынок сократился вдвое на фоне сокращения семейной ипотеки, а рост цен полностью остановился.
В Екатеринбурге и Хабаровском крае отмечается высокая конкуренция и избыток предложения, а в Сочи наблюдается просадка рынка на 20-30% из-за логистических сложностей. На Дальнем Востоке спрос поддерживается дальневосточной ипотекой, однако из-за притока федеральных застройщиков продажи в конкретных проектах снизились.
На рынке зарубежной недвижимости растет интерес к географически и культурно близким направлениям, в частности к Азербайджану, где доля иностранных покупателей увеличилась на 200% и составляет 35%. Также девелоперы активно осваивают новые территории, включая Узбекистан.
Коммерческая недвижимость
Этой теме посвятили третью сессию бранча. Региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP Константин ФОМИЧЕНКО представил статистику. До конца 2026 года в стране планируется ввести около 5,8 млн кв.м складских объектов. Рынок складской недвижимости столкнулся с сокращением среднего размера сделок и общего объема поглощения, однако дефицит вакантных площадей снижается, арендные же ставки находятся на пороге переломного тренда к росту. Средняя базовая ставка аренды в Москве, Санкт-Петербурге и регионах составляет 9,5–10 тыс. рублей за кв.м в год.
Офисный сегмент характеризуется активным переходом от аренды к продаже помещений, бурным ростом числа проектов в рамках программы создания мест приложения труда и комплексного развития территорий, а также ростом вакантности в классе А до 12,6%. Только в Москве до конца года ожидается ввод порядка 1,3 млн кв.м офисных площадей, при этом к 2030-му до 14% вырастет доля вакантных.
Рынок торговой недвижимости испытывает давление со стороны снижения покупательной способности населения и конкуренции с онлайн-торговлей, что ведет к росту доли вакантных площадей до 8% и сокращению форматов. В столице до конца года введут около 283 тыс. кв.м торговых площадей, преимущественно малого формата. В сегменте торговых центров отмечается снижение трафика и необходимость дорогостоящей реновации объектов старше 10 лет.
Гостиничный сектор демонстрирует устойчивый рост за счет внутреннего туризма и увеличения турпотока из дружественных стран, хотя в первом полугодии зафиксировано локальное замедление темпов прироста расходов населения на отели. Качественный номерной фонд России составляет 162 тыс. номеров (14% от общего количества мест размещения). На четырехзвездочные отели приходится 53%, на трех- и пятизвездочные – по 23-24%. Наибольшее количество качественных номеров расположено в гостиницах Краснодарского края.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 26 августа 2026 года.
Фото © ИД «Коммерсантъ»
