Ипотека начинает оживать

В последнее время на разных уровнях было принято сразу несколько документов, призванных оживить рынок ипотечного кредитования. Это и корректировка порядка использования материнского капитала, и изменение стандартов федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), и Указ губернатора Омской области о компенсации части ипотечной ставки при покупке квартир в новостройках. Со своей стороны, многие банки в последнее время пересмотрели ставки и/или другие условия предоставления ипотечных кредитов. Результат не замедлил сказаться: представители кредитных организаций отмечают повышение интереса потенциальных заемщиков к этим продуктам.

Возможности сегодняшнего рынка
Сейчас на рынке сложилась уникальная ситуация: люди, уверенные в устойчивости своего финансового положения, имеют шанс обзавестись квартирой или домом на льготных условиях. Многие банки предлагают специальные программы для тех, кто готов приобрести недвижимость, находящуюся у них в залоге. В Абсолют Банке этот продукт так и называется — «Выгодная ипотека». Как пояснила начальник отдела внешних коммуникаций банка Анастасия КАРПИХИНА, «по условиям программы клиент может приобрести квартиру или права требования на нее, земельный участок с готовым жилым домом или даже земельный участок с жилым домом на стадии строительства».
На сайте Банка Жилфинанс вывешен большой список заложенных и предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Тем, кто захочет их купить, банк готов предоставить кредит без внесения первоначального взноса, а комиссия за его выдачу снижена до 1% от суммы кредита (минимум 7 500, максимум 45 000 руб.). Подобные программы есть и в Сбербанке, и в других банках, активно занимавшихся ипотечным кредитованием год-два назад.
Но достаточно беглого взгляда на таблицу с основными условиями предоставления ипотечных кредитов, чтобы понять: шансов на получение губернаторской компенсации у омичей не слишком много. Мало какие банки готовы кредитовать покупку квартир в новостройках, предоставляются такие кредиты с большими оговорками, при этом в каждом случае действуют свои ограничения.
Так, Агентство жилищного строительства (АЖС) предоставляет кредиты только на квартиры в домах, строящихся в рамках региональной ипотечной программы. Абсолют Банк – только на те, что уже находятся у него в залоге, Сбербанк – только на квартиры в домах, строительство которых он кредитует. Газпромбанк требует, чтобы дом был уже завершен строительством, а программа Россельхозбанка работает только в сельской местности и райцентрах Омской области. То есть можно получить кредит на покупку дома, строящегося в Таре или Калачинске, но не в Омске.
Остается единственный более-менее универсальный вариант: брать кредит под залог уже имеющегося жилья. Такие кредиты выдают Банк Москвы, Газпромбанк, Райффайзенбанк, Росбанк и Сбербанк. К сожалению, далеко не у каждой семьи есть что предложить в залог. Кроме того, эти кредиты стоят дороже, чем под залог приобретаемой квартиры.
В последнее время банки выдают кредиты преимущественно в рублях, да и омские заемщики в большинстве своем предпочитают не связываться с валютными рисками. Несколько банков (Банк Москвы, ВТБ 24, Газпромбанк, КМБ Банк, «Сибирь», УРАЛСИБ) предлагают продукты и в отечественной валюте, и в иностранных. При этом самый широкий выбор валют у Банка Москвы: рубль, доллар, евро, швейцарский франк и японская иена. Кредиты в иенах и франках самые дешевые, но выдаются в ограниченных количествах. И только два банка (Городской Ипотечный и ОТП Банк) предлагают сегодня предукты исключительно в иностранной валюте.
Наши заемщики привыкли к тому, что ставки по кредитам фиксируются в договоре, но с недавних пор уже три банка предлагают также кредиты с плавающей ставкой. Однако «плавают» эти ставки по разным правилам и привязаны к разным показателям. Кредит ДельтаЭконом, который в Омске предлагает Мираф-Банк, имеет фиксированную ставку в первые 5 лет. Затем для заемщиков, доходы которых подтверждаются справкой по форме 2-НДФЛ, она становится равной MosPrime3M + 6%. Если предоставляется справка по форме банка, ставка будет на 1% выше. (MosPrime3M — средняя ставка по трехмесячным депозитам, привлекаемым крупнейшими участниками московского межбанковского рынка).
По свидетельству председателя правления Мираф-Банка Андрея БЕСПЯТОВА, «на сегодняшний день большей популярностью пользуется программа ДельтаРублевый с фиксированной процентной ставкой на весь период кредитования. Однако для той части клиентов, которые предполагают досрочное гашение кредита в течение ближайших пяти лет, продукт ДельтаЭконом гораздо выгодней, так как по нему процентная ставка ниже и является фиксированной первые пять лет кредитования».
В банке ВТБ 24 ставка по ипотечным кредитам фиксируется только на год и составляет 14,1 либо 14,6% годовых в зависимости от величины первого взноса. Затем стоимость кредита определяется ставкой рефинансирования ЦБ по состоянию на 1 апреля и на 1 октября каждого года и превышает ее на 3-3,5%. После пересмотра ставки пересчитывается и размер ежемесячного платежа по кредиту.
Кредиты, номинированные в иностранной валюте, обычно привязывают к LIBOR — ставке предложения средств в соответствующей валюте на лондонском межбанковском рынке. Так, в ОТП Банке в течение первого года ставка по ипотечным кредитам фиксированная и составляет в зависимости от валюты кредита 12,5 либо 12,8% годовых. Со второго года для любой из валют она определяется по единой формуле: (LIBOR1Y + 10)% годовых, где LIBOR1Y – ставка предложения сроком на год. Пересматривается ставка дважды в год – 15 мая и 15 ноября.
Пока что плавающие процентные ставки для России – экзотика, но начальник управления ипотечного кредитования ОТП Банка Сергей АРЗЯНЦЕВ считает, что уже через год-два доля ипотечных кредитов с такими ставками будет очень велика: «Кредиты выдаются на длительный срок, в течение которого ставки могут меняться очень сильно, поэтому механизм плавающих процентных ставок просто необходим, чтобы система ипотечного кредитования в целом работала без сбоев». Выдавая кредит с плавающей ставкой, банк меньше рискует, а потому такая ставка всегда будет ниже фиксированной.
Еще несколько месяцев назад все банки требовали в обязательном порядке страховать объект ипотеки, а также жизнь и здоровье (точнее, утрату трудоспособности) заемщика. Теперь же у заемщиков появился выбор. Скажем, банк «Сибирь» предлагает своим клиентам застраховать только жизнь и утрату трудоспособности. Абсолют Банк и Райффайзенбанк и вовсе предоставляют заемщикам право самим решать, необходимо ли им страхование. Но для тех, кто все-таки оформит комплексный договор страхования, процентная ставка по кредиту будет ниже.
В Городском Ипотечном ставка зависит от того, какой режим досрочного гашения выберет заемщик. Мораторий может быть равным трем месяцам, а может – пяти годам. Во втором случае ставка будет ниже, но если клиент все-таки захочет погасить кредит досрочно, ему придется уплатить комиссию в размере 5% от суммы досрочного взноса.

Исключения из правил
Со времени публикации предыдущего обзора (декабря 2008 года) в той или иной мере изменились условия почти всех ипотечных программ. Большей частью банки повысили ставки (на 0,5-3% годовых) из-за удорожания ресурсов. Но вот в ИТ Банке они, напротив, снизились на 2%.
Стремясь понизить уровень рисков, банки ужесточили требования к заемщикам. Часть из них отказалась рассматривать косвенные подтверждения уровня доходов и «справки по форме банка» — принимаются только 2-НДФЛ! Кроме того, во многих банках де-юре или де-факто существуют «черные списки» тех профессий и сфер бизнеса, представители которых не могут рассчитывать на получение кредита. Например, на сайте Газпромбанка сказано, что кредиты не предоставляются представителям частных охранных структур и предпринимателям, которые занимаются мелким розничным торговым бизнесом (киоск, торговая палатка), а также их сотрудникам.
Часть кредитных организаций (ВТБ 24, Жилфинанс, КМБ Банк, Мираф-Банк, Росбанк) принимают от заемщиков «справки по форме банка», но при этом устанавливают для них повышенные ставки – как правило, на 1%. В банке ВТБ 24 на 1,5% дороже обойдется кредит и предпринимателям без образования юридического лица либо собственникам (крупным акционерам) предприятий.
Строже подходят и к тем, кто хочет приобрести квартиру или дом за городом: в Газпромбанке и КМБ Банке минимальный первоначальный взнос в этом случае составляет 40% от стоимости жилья. А программа АИЖК предусматривает повышение первоначального взноса в случае покупки дома (пусть даже и в городе). Банк Жилфинанс до 50% повышает первый взнос для тех, кто покупает квартиру не для проживания, а для сдачи в аренду. При этом в кредитном договоре есть пункт, который позволяет банку проверить, кто на самом деле проживает в квартире.
Но иногда можно получить и скидку. В рамках программы Сбербанка «Ипотека+» (то есть при покупке квартиры в доме, который строится с использованием кредитов банка) все ставки на 0,25% ниже стандартных. В банке УРАЛСИБ ставки снижаются на 1% для вкладчиков, держателей «зарплатных» карт и заемщиков с положительной кредитной историей.

Чего нам ждать?
Прогнозы – дело неблагодарное всегда, а тем более в кризисной ситуации. Тем не менее многие специалисты проявляют сдержанный оптимизм, когда речь заходит о ближайшем будущем ипотеки вообще и омского рынка в частности. Руководитель омского ККО Городского Ипотечного банка Валерия ГОНЧАРОВА считает: «Начиная с мая текущего года мы наблюдаем повышение интереса к ипотеке со стороны населения и активизацию спроса. Это можно объяснить как стабилизацией цен на недвижимость (многие потенциальные покупатели поняли, что цены по большинству сегментов достигли своего «дна», и пришла пора покупать), так и огромной массой накопленного отложенного спроса. Можно полагать, что при сохранении позитивных тенденций в экономике осенью-зимой текущего года начнется заметная активизация ипотечного рынка.»
С ней в целом согласен и Андрей БЕСПЯТОВ: «Рассматривая в динамике 2009 год, можно отметить, что небольшая тенденция к росту спроса есть. Этому способствует и снижение стоимости недвижимости, и постепенное снижение ставок. Надо просто понимать, что сегодня ипотека – это такой же банковский продукт, как автокредит или кредит на бизнес. Людям всегда будут нужны недостающие средства для покупки квартиры, поэтому спрос на ипотечные кредиты будет всегда».