Нарушила ли мэрия Омска федеральный закон, заказав ФКЦ "Земля" кадастровую оценку земель?

Омские предприниматели продолжают оспаривать в судах результаты кадастровой оценки земельных участков. Процессы идут в основном в Омском областном суде, и факты, которые вскрываются в ходе судебных расследований, ставят в тупик даже опытных юристов.

Суды

В первом полугодии 2009 года Арбитражный суд Омской области удовлетворил более сотни исков предпринимателей о кадастровой оценке. Главный аргумент арбитражного суда сводился к тому, что в постановлении областного правительства № 174-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36», принятом в декабре 2007 года, были утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости 1 кв. метра земли в кадастровых кварталах, а не стоимость каждого отдельного участка, как того требует закон. Суд признал, что кадастровая стоимость, внесенная в государственный земельный кадастр, не является официально утвержденной. А без кадастровой стоимости земельных участков не было и налогооблагаемой базы для исчисления земельного налога. Поэтому многие предприниматели в прошлом году не платили земельный налог по новой кадастровой стоимости. В ноябре 2008 года постановлением областного правительства № 193-п были приняты изменения к постановлению № 174-п: кадастровая стоимость была утверждена для каждого из 146,1 тысячи земельных участков, зарегистрированных в Омске. Однако проблем предпринимателей это не решило – земельный налог как был, так и остается в большинстве случаев неподъемным для бизнеса.

Как оказалось, оспорить кадастровую стоимость отдельно взятого земельного участка после того, она была утверждена постановлением правительства № 174-п (с внесенными в него изменения), можно только путем признания недействующим самого постановления. Рассмотрение таких споров относится к ведению областного суда. На сегодня их рассмотрено около 20. В числе заявителей, например, ОАО «Омсктехоптторг», ООО «Стройкомплект», ИП ЦИРИКИДЗЕ. По ряду исков уже вынесены отказные решения, которые обжалуются в Верховном суде. Однако интересно другое. В данных судебных процессах вскрывается масса любопытных подробностей о том, как именно проводилась кадастровая оценка земель в Омске два года назад. Заявители и юристы, представляющие их интересы в суде, проводят собственные расследования и узнают факты, заслуживающие, по мнению «КВ», отдельного внимания.

Муниципальный контракт

Один из таких фактов – участие в проведении кадастровой оценки администрации Омска, не имевшей, как выяснилось, на то законных полномочий.

Как известно, кадастровая оценка земельных участков в Омске проводилась на основании муниципального контракта № 18/07-зем., который был заключен 1 августа 2007 года между заказчиком — администрацией города Омска в лице департамента имущественных отношений и подрядчиком — ФГУП «ФКЦ «Земля». Стоимость контракта составляла 13,6 млн рублей. Эти средства были выделены из городского бюджета.

В январе 2009 года Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) завершило проверку проведения кадастровой оценки земель в регионах России в 2007-2008 годах. Как говорится в письме Роснедвижимости от 30 января 2009 года № МП/0188, «анализ показал, что ряд муниципальных образований выступают заказчиками и финансируют оценочные работы, что не соответствует нормам законодательства РФ». Территориальным органам Роснедвижимости предлагалось провести проверку ранее выполненных работ по кадастровой оценке земель и при выявлении нарушений уведомить об этом заказчика и сообщить о невозможности представления результатов оценки на утверждение органу исполнительной власти. Такова официальная позиция федерального органа — участие муниципалитета в проведении кадастровой оценки земли незаконно и представлять результаты такой оценки на утверждение правительства нельзя.

Как должно быть по закону…

Согласно Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденным в 2000 году Постановлением Правительства РФ № 316, организация проведения такой оценки относится к компетенции Роснедвижимости и является «функцией по оказанию государственных услуг». Данные работы могут финансироваться из двух источников – федерального и областного бюджетов. В июне 2007 года Приказом МЭРТ РФ № 215 был утвержден Административный регламент по проведению кадастровой оценки земель, в котором конкретизируется, что заказчиком оценки выступает территориальный орган Роснедвижимости в случае, если работы финансируются из федерального бюджета, и орган исполнительной власти субъект РФ, если расходуются средства регионального бюджета. Согласно данному регламенту, основанием для проведения государственной кадастровой оценки является нормативный акт органа исполнительной власти субъекта РФ. На территориальные органы Роснедвижимости возложена обязанность по организации и проведению конкурса по выбору исполнителя работ по кадастровой оценке земель и заключению договора с победителем этого конкурса (приказ Роснедвижимости от 6 февраля 2007 года № П/0017).

… и как было в Омске

Органы местного самоуправления упоминаются только в одном документе, регламентирующем проведение кадастровой оценки земли. В нем говорится о том, что муниципалитеты обязаны предоставлять необходимые сведения для ее проведения. Администрацию Омска такая роль, очевидно, не устраивала. И летом 2007 года мэрия выступила главным инициатором и организатором кадастровой оценки земли. Управление Роснедвижимости по Омской области тоже поучаствовало в этой работе, но только с некоторым опозданием. Приказ управления «Об организации проведения государственной кадастровой оценки земель в Омской области в 2007 году» был издан только 6 августа 2007 года, то есть спустя 6 дней после заключения муниципального контракта с ФКЦ «Земля». Распоряжение областного правительства, которое по сути должно было запустить процедуру проведения кадастровой оценки в Омске, было принято еще позже — 8 ноября 2007 года (распоряжение № 208-рп «Об организации работ по актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков отдельных категорий земель в Омской области»). К этому времени ФКЦ «Земля» уже фактически завершил оценку.

— Мы полагаем, что заключением муниципального контракта была грубо нарушена процедура проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренная действующим законодательством, — пояснил «КВ» директор юридической компании «ОМЭКС-ЛЕКС» Александр ДМИТРЕНКО. — Поэтому результаты кадастровой оценки земли в Омске, утвержденные постановлением областного правительства № 174-п, могут быть оспорены в судебном порядке.

Речь идет не о простой формальности. Логика законодателя, установившего порядок проведения кадастровой оценки, заключалась в том, чтобы максимально ограничить участие в этом процессе сторон, так или иначе заинтересованных в результатах оценки. Была ли администрация Омска заинтересована в результатах новой кадастровой оценки земли? Как известно, земельный налог, собираемый на территории Омска, в полном объеме поступает в городской бюджет. Так же, как и арендная плата за муниципальные земельные участки (платежи за аренду неразграниченных земель делятся между городским и областным бюджетами в размере 80% и 20% соответственно). Не секрет, что доходы города от земельного налога после принятия новой кадастровой стоимости земельных участков существенно выросли. Так, в первом квартале 2009 года в бюджет поступило 533,7 млн рублей земельного налога – более чем в два раза больше поступлений I квартала 2008 года (налог за IIV квартал 2007 год рассчитывался еще по старой кадастровой стоимости). Очевидно, что экономическая выгода муниципалитета налицо. Затраты бюджета на проведение оценки (13,6 млн рублей) окупились многократно.


Аргументы Омского областного суда:

Согласно части 2 ст. 16.1 131-ФЗ органы местного самоуправления вправе решать «вопросы, не отнесенные к компетенции органов местного самоуправления других муниципальных образований, органов государственной власти и не исключенные из их компетенции федеральными законами и законами субъектов РФ за счет собственных доходов местных бюджетов». По мнению суда, контракт № 18/07 от 1.08.2007 года на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков был заключен администрацией города с ФГУП «ФКЦ «Земля» во исполнение приказа Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) от 6.02.2007 № П/0017.


Богдан МАСАН, вице-мэр Омска
(на вопрос «КВ», являются ли целевыми расходы бюджета на проведение кадастровой оценки):

«В данном случае нецелевого расходования бюджета нет. Мы, например, делаем доплаты молодым специалистам, учителям, хотя зарплата учителей финансируется из областного бюджета. Как считать в этом случае? Имеем мы право делать доплату? Или другой пример: капитальный ремонт жилья по 185-ФЗ. Почему город софинансирует эти работы, если по Жилищному кодексу обязанность по ремонту общего имущества многоквартирных домов возложена на собственников жилых помещений?»