Суд обязал ТИЛЯ выдать разрешение на строительство кафе в рекреационной зоне

Восьмой арбитражный апелляционный суд 26 июля оставил без удовлетворения жалобу департамента архитектуры и градостроительства на решение омского арбитража по иску ЗАО «Домострой». Этим решением, вынесенным 27 апреля, компания обязала департамент выдать разрешение на строительство трехэтажного кафе по улице Потанина, а отказ депархитектуры выдавать документ был признан незаконным. Участок, который арендует ЗАО «Домострой», после принятия Правил застройки и землепользования находится в территориальной зоне Р1 (зона городской рекреации), и строительство в ней запрещено – это сквер им. 30-летия ВЛКСМ напротив Транспортной академии. Однако Правила были приняты в декабре 2008 года, а документы для будущего строительства начали оформляться гораздо раньше – акт предварительного выбора земельного участка был выписан еще в 2003 году при мэре Евгении БЕЛОВЕ. Но дальнейшее согласование приостановилось еще в 2004 году, и с тех пор «Домострой» беспрестанно судится с омской мэрией.

Действия депархитектуры признали неправомерными

После того как 26 июля 2011 года решение арбитражного суда вступило в законную силу, разрешение на строительство должно быть выдано в месячный срок. Но представители департамента сообщили, что будут обжаловать постановление в кассационной инстанции. Таким образом, конфликт, который длится уже с 2005 года, может снова затянуться на долгое время.
Как установил суд, сначала в 2008 году ЗАО «Домострой» по решению арбитража обязало депархитектуры выдать ему градостроительный план земельного участка. В нем указывались данные по будущему объекту – размер земельного участка, этажность, процент застройки, организация парковки и т.д. Затем в декабре 2010 года «Домострой» подал в департамент заявление о выдаче разрешения на строительство капитального кафе по улице Потанина, приложив к нему договор аренды участка, градостроительный план, проектную документацию и технические условия. Но в положенный срок к январю 2011 года заявитель решение так и не получил – департамент прислал компании мотивированный отказ. Его-то «Домострой» и оспорил в арбитраже. Суд пришел к выводу, что действия департамента архитектуры были неправомерными.
Например, одним из доводов для отказа был тот факт, что «Домострой» в 2008 году получил положительное заключение Госстройнадзора по проектной документации, которую выполнили фирмы «Русские зодчие» и «Проектная компания «Пирамида», а для получения разрешения для строительства в 2010 году подал проектную документацию от других разработчиков. Но суд первой инстанции указал на то, что новое заключение госэкспертизы проектной документации не требовалось, так как ее модификация не затрагивала конструктивных и иных характеристик надежности и безопасности объекта. Несоответствие представленной проектной документации положениям градостроительного плана суд также отверг в качестве довода для отказа.

Рекреационную зону отменить не удалось

В другом судебном процессе ЗАО «Домострой» требовало признать незаконными действия по внесению в градостроительный план земельного участка информации о его нахождении в территориальной зоне Р1. Кроме того, истец требовал сделать соответствующие поправки в градплан. Однако суд первой инстанции 14 апреля 2011 года отказал «Домострою» из-за пропуска срока для подачи иска.
По мнению заявителя, в рекреационную зону более чем через полтора года после выдачи градостроительного плана были включены как сквер, так и участок земли, арендуемый «Домостроем», выделенный под общественно-деловые цели. В результате возникло противоречие – одновременно кафе нужно строить по решению суда и нельзя строить по градостроительному регламенту, который устанавливается для рекреационной зоны Р1. Это возникло вследствие того, что к тому времени, как по решению суда департамент все-таки подготовил градостроительный план, уже были утверждены Правила землепользования и застройки
Добавим, что и этот спорный градостроительный план в свое время пришлось получать с большим боем. Еще в апреле 2003 года ЗАО «Домострой» обратилось в мэрию с заявлением о предварительном выборе земельного участка под кафе в районе улицы Потанина (в сквере им. 30-летия ВЛКСМ). Но обязательство согласовать место размещения кафе было получено лишь по решению арбитражного суда от 2005 года. Архитектурно-планировочное задание (АПЗ) было утверждено департаментом только в 2006 году, и в январе 2007 года участок площадью 1 288 кв. метров предоставили «Домострою» в аренду для общественно-деловых целей – строительства кафе. К этому времени уже был принят Градостроительный кодекс, и компания в соответствии с ним вместо АПЗ должна была получить градостроительный план земельного участка под застройку. Первый градплан предусматривал снижение этажности здания кафе с трех этажей до одного, площади застройки – с 915 кв. метров до 300 кв. метров, процента застройки участка – с 50% до 25%, и все это якобы из-за существования публичного сервитута на участке, хотя на самом деле его там никогда не было.
Естественно, такие условия «Домострой» не устроили, и компания потребовала через суд выдать ему градплан с прежними параметрами в соответствии с ранее утвержденным архитектурно-планировочным заданием. Такое решение было вынесено в июне 2008 года и устояло в апелляционной и кассационной инстанциях.
Вместе с тем, по мнению «Домостроя», новый градостроительный план от 30 декабря 2008 года по-прежнему не соответствует АПЗ, и истец потребовал выдать новый документ. Но здесь суд уже отказал в удовлетворении заявления из-за пропуска трехмесячного срока для подачи иска. Апелляционный суд 22 июля оставил это решение без изменения, однако указал, что «Домострой» может добиться исполнения решения суда по выдаче градплана от 2008 года в рамках исполнительного производства, которое так и не было завершено.





Александр КРИВОРУЧКО,
представитель ЗАО «Домострой», адвокат:

«На самом деле мы планируем строить кафе за пределами сквера»

— С 2003 года мы боремся за право построить здание на участке рядом со сквером, и все это время к нам приходят некие люди, утверждающие, что если мы не уступим за символическую плату участок, то строить нам здесь все равно не дадут. Но, начиная еще с 2005 года, разные судьи судов различных инстанций постоянно принимают сторону «Домостроя», пытаясь понудить администрацию исполнить законные требования застройщика. Однако департамент постоянно отказывается исполнять решения суда и даже постановления судебных приставов.
Принципиальный вопрос о необходимости строительства кафе был решен архитектурно-градостроительным советом города Омска еще 14 сентября 2001 года. Наше предприятие предложило провести полную реконструкцию сквера при постройке капитального кафе. Реконструкция предполагалась проводиться поэтапно с планом, разработанным на этапе проектирования кафе и предусматривающим восстановление зеленых насаждений, установку парковой мебели, обновление тротуаров и т.д. Место для кафе было определено на границе парковой зоны недалеко от общественного туалета и мусорной площадки
Но в итоге после нескольких лет судебных споров на основании того, что мы якобы хотим строить в сквере в рекреационной зоне Р1, в мэрии нам было отказано в разрешении на строительство. На самом деле участок выделен под общественно-деловые нужды специально под строительство кафе, а сквер, в который наш участок не входит, и рекреационная зона были оформлены на несколько лет позже. За пределы допустимого размещения мы не выходим (участок — 1 260 кв. метров, а пятно застройки — 530 кв. метров), за пределами участка находятся 8 дополнительных мест парковки, организация которых желательна, а не обязательна. Да и ремонт тротуара все-таки предусмотрен проектом, просто чиновники от архитектуры всего сутки изучали документы, торопясь отказать по любому поводу. Жаль, что в пылу благородного негодования чиновники забывают упомянуть, что все их аргументы были подробно разобраны в решении Омского арбитражного суда и 8-й апелляционный суд с этим разбором согласился.

Елена ШЕВЧЕНКО,
начальник юридического отдела департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Омска:

«Это строительство противоречит всем основам законодательства!»

— Вопреки требованиям Градостроительного кодекса суд принял решение о том, что департамент необоснованно отказал в выдаче разрешения на строительство. Хотя имелось целых два законных основания для отказа: это несоответствие градостроительному плану и отсутствие необходимых для разрешения документов. Несоответствие градплану было выявлено по пяти параметрам. Во-первых, зона сквера – в соответствии с Правилами землепользования и застройки — это рекреационная территория Р1 и определена эта зона по границе чугунного ограждения сквера, где находятся высокие ели и другие деревья. Поэтому любое строительство на территории сквера запрещено. Второе несоответствие в том, что проектное размещение здания выходит за пределы допустимого размещения, указанные в градплане. Третье – это то, что в Правилах установлен процент озеленения каждого участка в этой зоне – не менее 60%, что также не выполняется в проекте. Четвертое несоответствие – проектируемые парковки находятся за пределами земельного участка у чужого объекта и на территории, на которую у застройщика нет правоустанавливающих документов. Пятое несоответствие касается ремонта тротуара, который они не предусмотрели, хотя обязаны были это сделать по градплану.
Еще один важный момент – проектная документация, которую «Домострой» представил для выдачи разрешения на строительство, не прошла государственную экспертизу. Есть соответствующее письмо из Госжилстройнадзора, где говорится, что это вновь разработанная документация. То есть экспертиза раньше была, но на другой вариант проекта. Поэтому вообще неизвестно, соблюдаются ли там технические регламенты, обеспечена ли надежность и безопасность здания, а также все остальные требования – противопожарные, санитарные и другие.
Но апелляционный суд почему-то не приобщил к делу доказательства департамента архитектуры. У нас были чертежи со всеми несовпадениями, на которых четко и ясно было видно, что объект выходит за границы зоны допустимого размещения, а парковки – за границы участка. Как можно было разрешить что-то делать на чужой земле?
Спорный участок под кафе находится внутри огороженной территории сквера со стороны улицы Потанина, а не вне сквера. Дополнительно хочу отметить, что никаких документов, обязывающих ЗАО «Домострой» провести полную реконструкцию сквера, не существует. И как это теперь поймут жители города? Представители «Домостроя» на основании решения суда потребуют выдать разрешение на строительство и мы обязаны его выдать.
Такое решение суда – это яркий пример, когда судебная власть подменяет собой исполнительную, обязывая выдать нормативные акты, не соответствующие градостроительному законодательству и относящиеся к исключительной компетенции администрации города.