Еще одна проблема комплекса «Фестиваль» была в том, что фактически 50% площадей занимали якорные арендаторы – по 1,8 – 2 тыс. кв. м. Но платили они очень низкую арендную ставку (полный текст).
В самый разгар пандемии в ноябре 2020 года в одном из крупнейших омских торговых комплексов «Festival City» сменился директор (предыдущий руководитель Екатерина СТЕЦКОВА уехала во Владимирскую область и возглавила там строительную компанию "Научтехстрой Плюс"). Обозреватель «Коммерческих Вестей» Анастасия ИЛЬЧЕНКО узнала у занявшей этот пост Елены ЛЕОНОВОЙ, какие изменения произошли в ТЦ за минувший год и какие новые магазины появятся в ближайшее время (интервью было взято до ковидных каникул и введения QR-кодов).
– Елена Витальевна, вы стали директором ТЦ «Festival City» в ноябре 2020 года, а раньше?
– До этого работала в ООО «Северное сияние», управляла торговым центром «Европа», который расположен в Нефтяниках. Кроме того, помогала заполнять другие торговые комплексы города, например новый «Метромолл», начинала работать с «Терминалом» на Мира, 9, который откроется в ближайшее время. Даже думала, что буду вести этот объект, но мне неожиданно предложили руководство ТЦ «Festival City». По размеру и трафику это второй торговый комплекс в Омске после МЕГИ. Сначала меня немного смущало, что «Фестиваль» давно построен, думала, он достиг потолка в своем развитии, окупил инвестиции и работать здесь будет не так интересно, как в новых, развивающихся комплексах. Но, вникнув в работу, поняла, что комплекс наиинтереснейший, имеет перспективы по росту показателей. Несмотря на то, что «Фестивалю» больше 10 лет, он не устарел морально. Качество застройки лучше, чем у многих других торговых центров города.
– Вы пришли на должность в сложное время. С чего начали?
– Наисложнейшее! Как обычно, сначала анализируешь порядок цифр – доходности, расходной части, заполняемости, смотришь качество арендаторов и определяешь сильные и слабые стороны.
– Два года назад у «Фестиваля» трафик составлял 10-12 тысяч посетителей в день. А сейчас?
– В максимальные дни посещений комплекса трафик сейчас достигает 14 тысяч. Мы его за год увеличили, вернулись к допандемийным цифрам, а иногда и превышаем их. В Омске самый большой трафик у МЕГИ, там в выходные дни бывает свыше 40 тыс. посетителей. Но у них площадь – 162 тыс кв. м (без «Ашана» и «Икеи»), а у нас – 36. Для районного комплекса у «Фестиваля» неслабый трафик, но усиливать его можно. Здесь положительно сказывается хорошее расположение, большой офисный центр – 16 этажей, работники которого обязательно проходят через комплекс, и парковка. Самый значимый минус «Фестиваля» – это, конечно, конкуренция. Такого количества торговых центров, как здесь (и они продолжают строиться), нет нигде в городе, а ведь жилой массив остается практически тем же. Сейчас на Левом берегу почти на каждой остановке стоит торговый комплекс. Это уже перенасыщенность.
– За счет чего удалось увеличить трафик?
– Во-первых, мы произвели ротацию арендаторов. Я обратила внимание, что в комплексе нет точек, которые бы сами аккумулировали хороший трафик – это шоу-румы, молодежные магазины, имеющие хорошую интернет-поддержку, много подписчиков в Инстаграме. Такие магазины, как Mix Brend, Milano, являются трафикообразующими. С кем-то из арендаторов, работающих в устаревших форматах, пришлось расстаться, кого-то передвинуть, у одних увеличили площади, у других сократили.
Еще одна проблема комплекса была в том, что фактически 50% площадей занимали якорные арендаторы – по 1,8 – 2 тыс. кв. м. Это «Эльдорадо», «Сыночки и дочки», Мехаplaza. Но платили они очень низкую арендную ставку. Настолько, что даже не в рынке. Меня это удивило. В большинстве случаев были долгосрочные договоры, и максимум, что можно было сделать, – индексировать арендную ставку в течение года, но и здесь мы ограничены уровнем инфляции и тем, что прописано в договоре. Как вариант мы сокращаем площади магазинов, ищем арендаторов на большую арендную ставку. Сейчас ведем переговоры с двумя крупными компаниями. Надеюсь, все получится. Кроме того, в офисном центре мы сдали 16 этаж с панорамными окнами на город, на аэропорт – завели туда фотостудию, которая и аккумулирует трафик, и рекламирует ТЦ «Festival City».
– А ставка у небольших арендаторов тоже была низкой? Можете назвать цифры?
– У мелких арендаторов она рыночная, достаточно высокая, только у «якорей» был небольшой перекос. Суммами я не могу оперировать. Не стоит думать, что мы просто пришли и всем аренду повысили! Работаем с каждым арендатором индивидуально. Есть те, которые сильны априори, но у них настали трудные времена. Если ты видишь их перспективу, стоит поддержать. Безусловно, затем ставку возвращаем. А есть арендаторы, которым уже не имеет смысла помогать: понятно, что это умирающий бизнес, и чем быстрее примешь решение расстаться, тем более грамотно поступишь. Как хирург. Низкая арендная ставка плоха как для собственника, так и для арендатора. Когда его все устраивает, он не растет.
Да, сейчас для торговых комплексов настали нелегкие времена, на рынке нет того количества арендаторов, которое было два года назад, но жизнь продолжается, сети развиваются. Мы завели в комплекс новые федеральные сети – пригласили дискаунтер Fix Price. Он однозначно усилит трафик. Компания в рынке, думаю, эта федеральная сеть будет делать хорошую выручку.
Когда пришла на должность директора ТЦ, немного расстроило, что в «Фестивале», таком шикарном комплексе, нет подходящего супермаркета. «Пятерочка» – это все-таки магазин «у дома». Здесь нужен другой формат – Eurospar или «Победа». Переговоры с ними велись до меня, насколько я знаю, но не увенчались успехом. Я попробовала их возобновить, но, во-первых, тема уже умерла, во-вторых, у «Фестиваля» с «Пятерочкой» 10-летний договор без права расторжения.
– 10 лет?!
– Да, в нем прописаны очень жесткие условия. Но мы все равно поработали с данной федеральной сетью, объяснили, что нужно сделать, чтобы наш магазин отличался от общей массы и привлекал людей. Контролировали их работу: лично вечером приходила и когда видела, что из трех касс работает одна, а в очереди стоят 7-10 человек, обращалась к руководству. Нам объясняли, что магазин немного дает доходов, соответственно, и работников мало. В итоге мы договорились, и в «Фестивале» поставили первую в городе кассу самообслуживания, благодаря этому у нас разгрузилась кассовая зона и усилился трафик. А такая касса – вещь недешевая, она стоит порядка 2 млн. рублей. Говорят, что еще одна такая работает в Нефтяниках.
Скорее всего мы в «Фестивале» сократим площади магазина «Сыночки и дочки» и заведем на освободившиеся площади арендаторов помощнее.
– У этого магазина всегда большие площади.
– Да, и это уже изживший себя формат. Магазины сейчас не встают на 1,8-1,9 тыс. квадратов, это в прошлом. Очень многое ушло в онлайн, поэтому содержать такое количество площадей не нужно. Сейчас оптимальный формат – это 1,3-1,2 тыс. кв. м. Любая федеральная сеть, даже якорные арендаторы, 2 тыс. квадратов не просят, за исключением дискаунтеров одежды низкого ценового сегмента (которых в достойный комплекс лучше не заводить). Они могут брать и 5 тыс. кв. м.
– Интересная тенденция. Она связана с пандемией, и все вернется на круги своя когда-нибудь или нужно уже привыкать покупать в онлайне и отвыкать от привычных магазинов с примерочными?
– Когда ограничения начались, все жили в ожидании нормализации ситуации. Но были и те, кто говорил: торговые комплексы больше не нужны. Думаю, истина, как всегда, посередине. Молодежь однозначно в онлайн-формате себя чувствует намного свободнее, но полностью уйти от программы выходного дня, когда люди приходят гулять в комплексы, делать покупки, мы точно не сможем. Прежде всего в силу менталитета, ведь по большому счету у нас больше негде развлекаться. 6 месяцев зима, куда еще пойдешь?! В силу климатических особенностей, отсутствия развлечений на улице люди всегда будут ходить в торговые комплексы. Плюс всегда найдутся те, кто не может и не хочет покупать в интернете – им нужно прийти, пощупать, померить. Это целый процесс, эмоционально связанный с покупкой.
– Когда вы говорите «мы», имеете в виду вашу команду? Кадровые изменения в комплексе были значительными?
– Безусловно, слаженная и эффективная работа управляющей компании невозможна без команды единомышленников. На данный момент мы работаем в сокращенном составе (оптимизировали и свою расходную часть). К тому же процентов на 30 команда обновилась. Иными словами, у нас удачное сочетание опыта и энтузиазма, профессионализма и горящих глаз.
– Фудкорт «Гараж» у вас открылся в феврале 2020 года, как раз накануне объявления о пандемии. Все ли арендаторы сохранились?
– Сменился только один. Формат остался прежним, но арендаторы, конечно, не достигли показателей, которые планировали. Пандемия сказалась. Она отразилась на всем общепите. После кинотеатров это, по-моему, самая пострадавшая область, все время живет в ожидании новых ограничений. Общепит закрылся во многих комплексах. Мы наш поддерживаем, но все-таки не можем все риски арендаторов брать на себя, они должны сами выходить из ситуации.
– Расчет делался на молодежную аудиторию, ее привлечение в комплекс. Он сработал?
– Сработал. Но не скажу, что там одна молодежь питается. Да, она создает трафик, но это больше посетители, чем покупатели. «Гараж» – это и семейный отдых. У них нет бизнес-ланчей, да и цены немаленькие – суп в среднем стоит 350 рублей за большую порцию. Есть свои фишки – суперчебурек на полстола, с которым можно сфотографироваться. Фуд-холлы – не новое явление для России, но больше их, конечно, в Москве и Питере, для нас это имиджевый вариант, важно, чтобы они были в городе.
– Планируется расширять фуд-холл?
– Нет. 99% площадей у нас сдано. Есть пул арендаторов, которые стоят в листе ожидания, готовы зайти. Расширять эту зону мы не будем, потому что общепит – это все-таки не про деньги, а про имидж. Пока у нас соотношение достаточное, и формат общепита представлен в полной мере, есть еще два кафе – Mama mia и BarBQ, планируется обновление и полный ребрейдинг одного из них, а на третьем этаже работает кафе «Фестиваль».
– А что с гастродвориком?
– Там остались только «Винные погреба» и «Булка моя». С «ФедейДичь» мы расстались. Идея с гастродвориком была хорошая, но арендная ставка стояла смешная. Это при том что он располагался на большой площади на первом этаже. Освободившееся место мы сдали «Ситилинку», они расширили магазин, точка «Булка моя» вышла вперед, ее стало виднее, поэтому их выручка выросла. Очень хотели сохранить «ФедюДичь», предлагали им другие варианты, островные помещения, но они отказались. Я уважаю людей бизнеса, которые сразу просчитывают ситуацию и, если видят риски, говорят: у нас не получится. Проще отрубить хвост сразу, чем по частям.
– Кроме Fix Price к вам пришли другие федеральные сети?
– Мы подписали договор с сетью магазинов одежды достойного качества. Называть пока не буду. Он трафикообразующий. Сдвигаем «Эльдорадо» и ставим его на третий этаж. Проблема «Фестиваля» в том, что поэтажно трафик падает очень сильно. Поэтому мы думаем, кто может стать трафикообразующим арендатором на третьем этаже. Детские студии могли бы стать таковыми, но пандемия, увы… Сегодня с сетями сложно вести переговоры, многие длятся по 6-9 месяцев, сети оптимизируют свои расходы, поэтому в год открывают один – два магазина, а иногда открытие нового магазина подразумевает просто перенос уже работающего в более проходимое место. Такое своеобразное «развитие» у сетей в сложный период. Чтобы получить их в город, в твой торговый комплекс, нужно хорошо обосновать все преимущества и сильные стороны ТЦ.
– Многие бизнесмены в допандемийное время жаловались, что покупательная способность снижается. А что сейчас происходит с ней? Продолжает падать?
– Если пандемия была ямой, то после началось развитие, которое способствовало росту трафика, открылись комплексы и был невероятный всплеск – отложенный спрос и трафика, и покупательной способности. Люди устали бояться. Потом опять все снизилось. Сейчас идет волнообразно. Не скажу, что мы вернулись к стабильному трафику, покупательной способности, она, безусловно, стагнирует, но не в таких масштабах, как в пандемию. Зарплаты ведь не выросли, в отличие от инфляции.
– На ваш взгляд, популярность Fix Price связана именно с этой тенденцией?
– Конечно! Денег мало, а людям хочется и дом украсить, и приобрести игрушки, которые в Икее стоят дороже. Это эмоции, которые ты покупаешь за небольшие деньги. В Fix Price продаются не только китайские товары, но и эксклюзивные, имеющиеся только у них.
– Каков сегодня портрет вашего клиента?
– Мы позиционируем себе как семейный торговый центр, наши посетители – это и семейные пары с детьми, и молодежь. Безусловно, наличие 16-этажного офисного центра класса А говорит о том, что наши покупатели деловые, работающие люди.
– Что изменилось в «Фестивале» с ноября 2020 года, когда вы пришли? Появились новые форматы?
– Наша задача – не поменять концепцию комплекса, повернув его развитие по другому пути, а усилить уже действующий формат исходя из того, что есть, сохраняя лучшее. Из новшеств – мы сократили конференц-зал в Офисном центре в четыре раза, а освободившуюся площадь сдаем в аренду крупному федеральному арендатору. Долго договаривались, поддержали их по финансовым вложениям в перестройку, надеемся, что с ноября они зайдут.
Это почти 400 кв. м, которые нужно было содержать, делать пожарную обработку и прочее. Обременение. Это опять же не про деньги, а про имидж. Плюс сейчас все конференции ушли в онлайн. Мы сначала серьезно проработали тему, я думала, что зал необходим, чтобы комплекс не потерял свой класс А, но оказалось, что мы его сохраним и так. Думаю, лет 10 назад здесь проводились хорошие конференции, но сейчас зал абсолютно не нужен.
– Приоткроете ваши планы на ближайшее время?
– Сейчас готовим рождественскую ярмарку, которая будет проходить на улице рядом с комплексом. В красивых стационарных европейских домиках, украшенных к празднику, с интересной подсветкой будут располагаться торговые точки.
– Традиционный безалкогольный глинтвейн будет?
– Конечно! А еще заказали красивого деревянного Щелкунчика в человеческий рост (смеется). Но все секреты рассказывать не буду, отмечу только, что этот формат будет постоянным – за рождественской ярмаркой последует весенняя, затем для садоводов и т. д.
Ранее интервью было доступно только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 20 октября 2021 года.
