Конфликтующие стороны не уступают друг другу (полный текст).
18 июля Куйбышевский районный суд вынес решение по резонансному спору между ТСЖ «Дом со шпилем» и рантье Викторией МАЕВСКОЙ.
Неделей ранее, 8 июля, в суде продолжился судебный процесс между ТСЖ «Дом со шпилем» и Викторией МАЕВСКОЙ. 5 июля на знаковом для Омска здании – доме со шпилем по адресу: Маркса, 29 появилась табличка с предупреждением: «Уважаемые граждане, в связи с аварийной ситуацией на крыше возможны падение штукатурного слоя, обрушения кирпичной кладки и конструкции шпиля. Будьте бдительны! У здания не ходить!» Разместили данную табличку жильцы дома, утверждающие, что ситуация на крыше критическая: ротонда разрушается, что вынуждает шпиль крениться.
Завязка
Сложилась ситуация по следующей причине: оказывается, башня, ротонда, чердак, лестничные пролеты и эвакуационный выход, сам шпиль принадлежат частному лицу – рантье Виктории МАЕВСКОЙ, супруге экс-директора Омского филиала ФГУП «СГ-Транс», бывшего председателя совета директоров ОАО «Научно-производственное предприятие «Эталон» Сергея МАЕВСКОГО, ныне возглавляющего АО «Регион геология». Жильцы уверяют, что бизнесмен демонтировал основание шпиля, из-за чего якобы и пошло разрушение конструкции, грозящее ее обрушением. Собственники заявляют, что готовы за свой счет отремонтировать террасу, но вход туда пролегает через ротонду, принадлежащую МАЕВСКИМ.
Председатель ТСЖ «Дом со шпилем» Надежда СТЕПАНОВА утверждает, что МАЕВСКИЙ запросил за проход по его территории 50 тысяч рублей в месяц, и тогда она обратилась в суд с требованием обязать предпринимателя предоставить свободный доступ на террасу – именно этому и посвящено разбирательство в Куйбышевском суде. Была назначена экспертиза, и специалисты, ее проводившие, оценили проход через ротонду в меньшую сумму – 30 тысяч рублей. Подало ТСЖ к МАЕВСКОЙ еще один иск – с требованием обязать ответчицу восстановить основание шпиля, сняв нагрузку со стен ротонды. Жильцы сетуют на отсутствие поддержки со стороны администрации города, которая продала без их ведома общедолевое имущество (сказывается беспощадная приватизация муниципальной собственности, начавшаяся в 1990-х и прокатившаяся по всей стране), и понимания собственника помещения. «Мы не хотим потерять свои квартиры и тем более не хотим, чтобы хоть кто-то пострадал. Денег по гостевому маршруту на ремонт ротонды и террасы не выделили», – поясняет СТЕПАНОВА.
МАЕВСКИЙ видит ситуацию иначе – как попытку рейдерского захвата своего нежилого помещения. Он отрицает свою вину в разрушении конструкции, убеждая общественность в том, что, напротив, укрепил башню и никакого демонтажа не производил, а видимый урон нанесен ненадлежащим образом закрепленными рекламными вывесками.
Еще в 2014 году эксперты ООО «Бюро диагностики строительных конструкций» заметили признаки разрушения ротонды:
— Стены башенной надстройки здания, расположенного по адресу: город Омск, проспект Маркса, 29, находятся в ограниченно работоспособном состоянии. Выявлены дефекты и повреждения стен ротонды – разрушение штукатурного покрытия, расслоение кладки, смещение отдельных кирпичей, что свидетельствует о нехватке несущей способности кирпичных простенков на восприятие нагрузки от стального шпиля. Есть высокая вероятность ухудшения технического состояния башенной надстройки вплоть до аварийного. Впоследствии это может привести к разрушению конструкций ротонды.
Помимо этого заключения, СТЕПАНОВА также предоставила «Коммерческим вестям» результаты другой экспертизы, выполненной ООО «СудЭкспертиза» уже в нынешнем году. Специалисты установили, что доступ в помещение 13П (именно оно принадлежит МАЕВСКОЙ) через лестничную клетку второго подъезда невозможен, так как там установлена стальная перегородка с дверью, дверь закрыта. Единственный возможный путь лежит через чердаки смежных подъездов, с выходом на кровлю через слуховые окна, и в дальнейшем через наружные лестницы без ограждения. Он, как отметили эксперты, крайне затруднителен и опасен. Соответственно, у собственников нет фактически доступа к спорным помещениям (кроме вышеуказанного с риском для жизни), а на шпиле установлены светоотражающие маяки, которые необходимо постоянно обслуживать. Также ТСЖ необходимо проводить ремонт наружных ограждающих конструкций, следить за размещением и своевременным обслуживанием рекламных объектов. Вывод: у собственников дома возникает постоянная необходимость в пользовании нежилым помещением № 13П, а потому требуется наложение на него постоянного сервитута.
Вот так шпиль выгдяжит вблизи
Иной взгляд
Впрочем у выполнявшего судебную экспертизу уже в рамках процесса ООО «СтройТехЭксперт» было иное заключение. Именно оно и обсуждалось в судебном заседании 8 июля. Однако и вопросы звучали несколько иначе: необходим ли доступ для обслуживания общего имущества собственников дома, организованный путем прохода через помещение № 13П; можно ли организовать другой выход; на какой срок и за какую плату (и есть ли вариант безвозмездности) следует выдать сервитут. Итак, было установлено, что доступ необходим для обслуживания кровли и использования находящихся там коммуникаций, вентиляционных шахт, световых сигнальных огней, расположенных на шпиле, и подводящих кабелей в чердаке над ротондой. Это не единственный путь – просто нужно привести в порядок слуховые окна, ограждения и лестницы. Хотя, конечно, с использованием помещений МАЕВСКОЙ – самый оптимальный. Срок действия сервитута эксперты назвать затруднились, оценив тем не менее его стоимость в 1024 рубля в день.
В суде представительница ООО «СтройТехЭксперт» Марина ЛОСЬ пояснила, что такая стоимость сервитута определена после изучения рынка аналогичных владению МАЕВСКОЙ объектов. Затем спор зашел о возможности доступа жильцов к общему имуществу другими путями, не затрагивая частную собственность. Сергей МАЕВСКИЙ настаивал, что на крышу можно выбраться через слуховые окна. Надежда СТЕПАНОВА парировала тем, что окно есть окно, они к тому же не соответствуют правилам безопасности, а выходить стоит все-таки через дверь, которую бизнесмен «прячет» от жильцов. Председатель ТСЖ долго и бесплодно препиралась с экспертами об устройстве башни, ротонды, выходах на террасу, но затем судья Марина ОВЧАРЕНКО отпустила приглашенных специалистов и сделала замечания истцам о том, что их требования по-прежнему четко не сформулированы: речь шла о сроках действия сервитута. СТЕПАНОВА, как могла, уверяла суд, что жильцы (смотрите выше аргументы ООО «СудЭкспертиза») нуждаются в бессрочном сервитуте. Юристки истцов ходатайствовали о вызове в зал суда свидетеля от ООО «Прогресс», с которым ТСЖ «Дом со шпилем» заключило договор обслуживании, который смог бы пояснить, какие ремонтные работы предстоит провести и на какой период использования нужен сервитут; о проведении повторной экспертизы; о приобщении к материалам дела рецензии на результаты уже проведенной, но суд все их отклонил.
ОВЧАРЕНКО заметила, что СТЕПАНОВА и ее коллеги до сих пор не предоставили соглашения о капитальном ремонте, предписания на него, а они объясняли это тем, что нужно провести полноценное обследование поля реставрации, но туда их не пускает МАЕВСКИЙ, лезть же через слуховые окна работники опасаются. «Так вы уже определитесь по срокам действия сервитута и приступайте к задуманному», – продолжила судья. Затем она предложила воспользоваться строительным краном, раз уж ремонт не терпит отлагательств. Но председатель ТСЖ объяснила, что с проспекта Маркса его помешают эксплуатировать растяжки вездесущих проводов, а во двор не позволяют запустить требования по обслуживанию жилищного фонда:
— Я не могу, согласно им, запустить туда оборудование тяжелее 2,5 тонны, а кран весит 15 – он раздавит нам всю плитку. Дом 50-х годов постройки, перекрытия у нас деревянные, посыпанные керамзитом. Все пришло в негодность, и мы положили на собственные деньги, за 1 млн. рублей, утеплитель. Те 20 человек, которые пойдут ремонтировать таким путем, нам весь его истопчут. К тому же я опасаюсь за их жизни. Нам не нужно помещение МАЕВСКОЙ, мы не намерены его использовать, мы просто хотим провести усиление стен колонн.
А это вид изнутри шпиля
До мирового не дошло
Долгая, но непродуктивная дискуссия побудила ОВЧАРЕНКО призвать стороны к заключению мирового соглашения. «У вас неконструктивная позиция, – оценила она рассуждения истцов. – Речь идет о частной собственности, и я не могу принудить сторону ответчика выдать вам бессрочный и бесплатный сервитут. Нет такой нормы права, которая бы позволила вам использовать чужое помещение бесплатно». «У нас нет денег платить за сервитут по 30-50 тысяч рублей», – заявила председатель ТСЖ. «Тогда обоснуйте, на каком основании вы требуете предоставить бесплатный и бессрочный сервитут, – отрезала судья.– Поймите, что это помещение уже не станет общедолевым. Справедливо это, несправедливо – это другой вопрос. На сегодняшний день дела обстоят так».
МАЕВСКИЙ не преминул напомнить, что дом со шпилем очень даже неплохо зарабатывал на наружной рекл аме – более 2 млн. рублей в год. «Вы же понимаете, что дело резонансное. Договоритесь уже, чтобы они обслужили здание как положено. Не завышайте цену на сервитут», – воззвала судья и к ответчику. «Я не завышаю, – не сдавался МАЕВСКИЙ. – Стоимость определили эксперты. Я готов договариваться. Я, допустим, хотел получить 100 тысяч рублей, а эксперты сказали, что это стоит 30 тысяч. Хорошо, я согласен».
С места поднялась одна из юристок, защищающая интересы ТСЖ. Она подчеркнула, что стоимость сервитута должна быть соразмерной, приведя в пример похожее, на ее взгляд, дело, в котором ТСЖ присудили бесплатный сервитут на коммерческую недвижимость. Однако ОВЧАРЕНКО быстро разбила этот аргумент, едва взглянув на документы, – на территории того нежилого помещения находились общедомовые инженерные коммуникации.
– Цена на сервитут не может соотноситься с арендой помещения, – не уступала СТЕПАНОВА. Но МАЕВСКИЙ уверил ее, что аренда обошлась бы гораздо дороже, чем 30 тысяч рублей в месяц. Он пошел на мягкую поблажку в виде «скидки»: предложил платить ему 25 тысяч рублей за сервитут на полгода. Но председатель ТСЖ осталась непреклонна – дом не готов платить предпринимателю ни рубля.«Вы у нас самый богатый человек в доме», – сказала СТЕПАНОВУ МАЕВСКОМУ, напомнив ему о том, что, если шпиль рухнет, пострадают все. Вскоре она сказала, что попробует договориться с жильцами о том, чтобы платить за сервитут 10 тысяч рублей, но тут на принцип уже пошел МАЕВСКИЙ, не готовый еще больше снижать цену.
Глава ТСЖ снова обвинила чету бизнесменов в меркантильности:«Мы вам восстановим ротонду с внешней стороны, а вы еще требуете денег за это!» МАЕВСКИЕ попросили небольшой перерыв, выйдя из зала, чтобы обсудить свою позицию. Однако особых изменений та не претерпела – они запросили 25 тысяч рублей ежемесячно за сервитут на год. Диспут зашел в тупик. В итоге суд обязал истцов уточнить свои требования к следующему заседанию.
В ито ге судья 18 июля Марина ОВЧАРЕНКО удовлетворила исковые требования частично: на территорию, принадлежащую Виктории МАЕВСКОЙ, наложен срочный сервитут сроком на год (до 18 июля 2020 года). Он обойдется ТСЖ в 1024 рубля в день — именно во столько оценили сервитут специалисты ООО «СтройТехЭксперт». ТСЖ намерено обжаловать решение.
Более подробно ознакомиться с позициями СТЕПАНОВОЙ и МАЕВСКОГО можно здесь и здесь.
Справка:
Угловое здание на перекрестке проспекта Маркса и улицы Масленникова построено в 1951 году немецкими военнопленными по проекту архитектора Олега Либготта. Дом с башенной надстройкой со шпилем предназначался для руководства Омской области.
Дом со шпилем – яркий пример сталинской застройки с элементами ампирной архитектуры. Он входит в ансамбль Ленинградской площади.
Ранее материал полностью был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 17 июля 2019 года
