Об этом стало известно на встрече главы региона Александра БУРКОВА с предпринимателями, прошедшей 25 июля в региональном бизнес-инкубаторе. Решение еще не принято, но власти уже озвучили предполагаемые параметры.
Директор юридической фирмы «ОМЭКС-ЛЕКС» Александр Дмитренко, принимавший активное участие в процессе отмены скандально известного постановления №108-П, на встрече с врио губернатора Омской области поставил вопрос по выкупной стоимости земли, находящейся под объектами, использующимися в сфере малого и среднего бизнеса. Он считает, что снижение установленной властями планки даст моментальный экономический эффект, так как бюджет получит «быстрые деньги». При разумной ценовой планке предприниматели и бизнесмены будут активно выкупать те участки, на которых находятся их объекты.
Напомним, в конце 2017 года Верховный суд России отменил скандальное постановление властей 108-П, признав его незаконным. Из-за применения этого постановления владельцы торговых комплексов, офисных зданий и других объектов недвижимости получили многомиллионные долги, причем суммы были насчитаны задним числом. В настоящий момент в судах Омска идут судебные разбирательства. Практика такова, что после отмены постановления автоматического списания долгов не случилось - предприниматели должны самостоятельно оспаривать незаконно начисленные суммы.
Принятие 108-П серьезно осложнило отношения бизнеса и власти, и в этой связи многие предприниматели хотят уйти от аренды, опасаясь непредсказуемости властей в земельном вопросе. Поэтому вопрос выкупной стоимости земли многие рассматривают не просто как вопрос упорядочения своего бизнеса, а как возможность застраховать себя от возможных колебаний арендной платы в дальнейшем. Но установленная в данный момент планка в размере 30% от кадастровой стоимости земли для малого и среднего бизнеса (40% для остального) не позволяет массово выкупать участки, так как реально получается, что выкупная стоимость значительно превышает покупательную способность предпринимателей.
— Статистика показывает, что сейчас предприниматели землю практически не выкупают, за прошлый год мэрия продала лишь несколько десятков мелких участков, — комментирует ДМИТРЕНКО. – Решение вопроса выкупной стоимости земли — это не просто вопрос наполнения бюджета, но и вопрос восстановления доверия между бизнесом и властью, подорванного судебными тяжбами из-за 108-П.
Деньги будут только через 20 лет
Практика показала, что при ставке на уровне 40% кадастровой стоимости земли на выкуп решались лишь единицы. Снижение ставки до 30% картину также не изменило. Так, в 2017 году выкупили порядка 40 земельных участков, бюджет получил от этого всего 40 млн рублей.
— Министры обещали губернатору, что получат от продажи земли 800 миллионов рублей. Однако губернатор не задал вопрос, в течение какого срока будут получены эти деньги. Сами министры также не спешили отвечать на этот вопрос, потому что он им не выгоден. А ведь простая арифметика показывает, что при темпах выкупа в 40 миллионов, планируемые 800 миллионов мэрия получит только через 20 лет, — отмечает ДМИТРЕНКО.
Юрист видит только плюсы в снижении выкупной стоимости. Во-первых, деньги получает бюджет, ничего не теряя от выкупа в последующие годы, так как владелец участка с первого же дня начнет платить налог на землю — 1,5% от кадастровой стоимости. Во-вторых, многие участки находятся в теневом обороте, так как их владельцы не платят ни за аренду, ни налог на землю. Приемлемые, льготные условия выкупа могли бы многих вывести из тени.
Кроме того, считает ДМИТРЕНКО, массовый выкуп земли оживит и рынок коммерческой недвижимости, так как предприниматели смогут без проблем продавать и покупать те объекты и тот бизнес, который посчитают нужным. Нужно как можно больше земли вовлекать в гражданско-правовой оборот и стремиться к тому, чтобы люди становились собственниками. Это попутно решает и еще одну проблему – отток бизнеса и населения в другие регионы. Люди, имеющие за душой собственность, не станут торопиться покидать родные места, а будут стараться развивать территорию. В министерстве экономики и департаменте финансов давно пора провести качественный анализ и сделать реальный прогноз. В этом и есть стратегия развития региона. Это и предпринимательский климат, и инвестиционный, та экономическая основа, на которой должен развиваться бизнес.
Почему не выкупали раньше?
Любимый вопрос, который любят задавать люди, детально не изучившие проблему: «А почему раньше не выкупали?» Ответ на него довольно прост: «Потому что кадастровая стоимость была завышена». Кроме того, когда была льгота в 2,5%, она применялась не для всех, а только для тех, у кого объекты недвижимости ранее находились в государственной или муниципальной собственности. А те предприниматели, которые построили свои объекты самостоятельно, вынуждены были выкупать совершенно по иным ставкам, при этом кадастровая стоимость земли, была очень высокая, в некоторых случаях намного выше рыночной.
— Это неравенство на рынке было изначально, и оно негативно отразилось на бизнесе. Поэтому, если сейчас льготу все-таки применят, то это позволит выровнять ситуацию, — говорит директор юридической фирмы «ОМЭКС-ЛЕКС» Александр ДМИТРЕНКО. — Большинство омских предпринимателей никакого профита от льготы в 2,5%, установленной федеральным центром, не получили из-за завышенной кадастровой стоимости. У нас были случаи в 2008-2010 годах, когда кадастровая стоимость превышала рыночную в 38 раз. То есть, если 2,5% умножить на 38, то мы получим почти 100%. Получается, что из-за некорректной кадастровой стоимости, даже при льготной ставке предприниматели могли выкупать землю лишь за полную стоимость.
Новую кадастровую стоимость начали применять с 1 января 2012 года, однако в тот момент изменилось финансовое положение многих компаний из-за нагрянувшего кризиса, и многие не сумели выкупить свои участки по причине банальной нехватки денег.
ДЕНЕЖКИНУ поручили еще раз посчитать деньги
Но есть позитивный момент. В рамках встречи врио губернатора Омской области Александр БУРКОВ потребовал от вице-мэра Омска Дениса ДЕНЕЖКИНА, чтобы он еще раз детально изучил вопрос и доложил, в каком состоянии находится его решение. Выяснилось, что в администрации города и курирующих финансовые и имущественные вопросы министерствах предварительно уже обсужден проект, в котором будет предложено уменьшить наполовину ставки для крупного бизнеса (то есть установить вместо 40% от кадастровой стоимости — 20%), а для малого и среднего бизнеса сделать 15%.
— Если планка снизится до озвученных параметров, то это станет серьезным шагом власти в сторону бизнеса, и экономический эффект от всех этих мер не заставит себя долго ждать. Считаю, что если будет установлен жесткий временной срок для действия льготы, то это будет стимулировать предпринимателей как можно скорее выкупать свои участки. То есть, устанавливая низкую планку, необходимо также обозначить дедлайн, и не исключено, что предприниматели будут использовать для выкупа не только собственные, но и заемные средства, — считает ДМИТРЕНКО.
Отметим, что конкретные сроки снижения планки выкупной стоимости земли названы не были. Предприниматели предлагали решить этот вопрос до 9 сентября 2018 года, то есть до дня выборов главы региона, но врио губернатора Александр БУРКОВ уверил, что этот вопрос будет решаться без привязки к выборам.
Фото © Максим КАРМАЕВ
