Собственники магазинов не должны платить арендную плату за землю

— Многие граждане зачастую не отстаивают свои права из-за незнания законов. Сейчас вообще трудно быть абсолютно грамотным в вопросах российского законодательства, так как в нем постоянно что-то меняется. Пример тому — информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда России, в котором даны рекомендации по применению земельного законодательства. Кстати, я обнаружил это письмо в Интернете.

В письме описано 14 довольно типичных случаев судебных разбирательств как юридических, так и физических лиц с различными инстанциями и государственными органами. Например, рассматривается такой: покупатель приобрел строение на земельном участке, принадлежащем бывшему собственнику строения на праве постоянного пользования. Администрация города обязала покупателя заключить с ней договор аренды этого земельного участка. У меня, в частности, подобная ситуация. Несколько лет назад купил на аукционе у муниципалитета здание (земельный участок под ним находился в его собственности). Как и положено, заключил договор купли-продажи, в котором было написано, что я приобрел и строение, и землю под ним. Вскоре комитет по земельным ресурсам и землеустройству администрации Омской области направил ко мне своих сотрудников, которые оштрафовали меня за неуплату арендной стоимости земли. Потом, естественно, был заключен договор аренды земельного участка, поэтому на протяжении нескольких лет проплачиваю довольно большие суммы за аренду.

Так вот, оказывается, я не должен платить за аренду земельного участка (В Омске примерно 80 процентов собственников магазинов платят за аренду земли): в письме Президиума ВАС РФ указано, что в соответствии со ст. 37 Земельного кодекса, при переходе права собственности на строение с этим объектом переходит и право пользования земельным участком, находящимся под сооружением. И отмечено, что в таком случае заключение договора аренды земли незаконно.

Также в письме прописано, что если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, то к покупателю переходит право на аренду земли, занятой недвижимостью. Если же земельный участок входит в состав муниципальной собственности, то органы местного самоуправления, сдавая их в аренду, не вправе отказывать в перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости на ту часть земельного участка, на котором она расположена.

Следущаяя ситуация: покупатель приобрел здание, а документы на земельный участок надлежащим образом не переоформил. Ему сказали, что он самостройщик, и наложили штраф за самовольное занятие земли. Но, как сказано в письме, поскольку продавец строения обладал правом пользования на землю, то такое же право на нее приобретает и покупатель сооружения. Поэтому отсутствие у покупателя документов на право пользования земельным участком не может рассматриваться как самовольное занятие земли.

В Омске немало случаев, когда за непереоформление права пользования земельным участком этот участок изымают. В письме же Президиума ВАС РФ прописано, что непереоформление прав не является основанием для изъятия и перераспределения таких участков соответствующими государственными органами.

В соответствии с рекомендациями Президиума ВАС России арбитражные суды при рассмотрении жалоб об отказе комитетами по земельным ресурсам и землеустройству в государственной регистрации договоров купли-продажи должны выяснить вопросы о соответствии сделок требованиям законодательства, а не соглашаться с решениями земельных комитетов.

И это только часть ситуаций, рассмотренных в письме Президиума ВАС РФ. У нас говорят, что надо заставить многих владельцев недвижимости и земельных участков платить налоги. Нет, пора привести все нормативные документы в соответствие с федеральным законодательством, а потом уже спрашивать.