Город поделили на 630 зон

Комиссия дала отмашку

«КВ» в №24 затронули проблему кадастровой оценки земель. По словам начальника управления земельных отношений Комитета по управлению имуществом области Анатолия ЛУНИНА, кадастровая оценка земель Омска должна завершиться к концу года. Если это случится, то уже с 1 января 2003 года цена земли, а также земельный налог будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости земель.

Однако результаты кадастровой оценки земель Омска появились раньше, чем ожидали специалисты. Итоги работы, которую по заказу Сибирского регионального кадастрового центра «Земля» делал кадастровый отдел ГУ «Центр ТИ ОО», были обнародованы уже 20 июня. Правда, одобрены они пока только комиссией, которая была создана в январе 2001 года распоряжением мэра. Им еще предстоит пройти согласование у губернатора Леонида ПОЛЕЖАЕВА и в Москве, в Росземкадастре. После этого можно будет сказать, что в городе завершена кадастровая оценка земель.

Тем не менее эти результаты уже можно использовать для целей налогообложения вместо дифференцированных ставок, которые весной 2002 года принял горсовет (см. «КВ» № 9 от 6 марта 2002 года и №13 от 3 апреля 2002). Загвоздка в том, что их должен утвердить все тот же городской Совет, который пока недееспособен. Он же должен установить налоговые ставки по отдельным видам земель и группам налогоплательщиков, которые согласно Налоговому кодексу составляют от 0,1 до 2% от налогооблагаемой базы (кадастровая стоимость земельного участка).

Не так страшен черт

Кадастровая стоимость земельного участка — расчетная величина, которая отражает ценность (полезность) того или иного клочка земли при уже существующем использовании. Суть работы по кадастровой оценке земель сводится к тому, чтобы с максимальной точностью определить действительную рыночную стоимость земли в разных частях города для различных видов функционального использования на момент проведения оценки. Доказать, что рынок земли все-таки существует, достаточно несложно. Одинаковые квартиры в абсолютно одинаковых панельных домах, но расположенных в разных районах города, оцениваются по-разному.

В центре города 3-комнатная квартира стандартной планировки стоит около 800 тысяч рублей. В поселке Солнечном — около 500 тысяч. Исходя из расчетов получается, что 1 квадратный метр земли в центре стоит 8 тысяч рублей, а в Солнечном — 1 тысячу.

Но это довольно-таки простой способ определения кадастровой стоимости земли, поскольку сказать, насколько объективно была проведена оценка той или иной квартиры, очень сложно. Чтобы кадастровая оценка была действительно приближена к рыночной стоимости, для всей России специально разработали единую методику кадастровой оценки земель, а к ней программное обеспечение.

В частности, для проведения кадастровой оценки были утверждены 14 видов функционального использования земель. Перечислять их все не имеет смысла. Вот лишь некоторые: земли под многоэтажной (или индивидуальной) застройкой, земли под дачами, гаражами, стоянками, под объектами торговли, земли учреждений образования, сельхозиспользования, под городскими лесами и прочие.

Ювелирная работа

В итоге город был поделен на 630 оценочных участков. Сравните: согласно ценовому зонированию Омск разделен всего на 31 участок. В феврале городской Совет утвердил новые дифференцированные ставки стоимости земель в той или иной ценовой зоне.

Если сравнить результаты ценового зонирования с результатами кадастровой оценки, то становится ясно: произошла более глубокая дифференциация городских земель с учетом их фактических качественных характеристик (см. карту). Возьмем, к примеру, действующую 31-ю зону (в нее входят Левобережный жилой район, в том числе поселок Солнечный и Левобережная промзона). Дифференцированная ставка земельного налога в этой зоне составляет 20 рублей за квадратный метр. Независимо от того, находятся эти земли в промзоне или же в районе автовокзала. После проведения кадастровой оценки эта самая 31-я зона разделилась еще на 26 оценочных участков. В итоге получилось: земли у автовокзала, в районе рынка «Левобережный», Христо-Рождественского Собора, у КДЦ «Колизей» — самые дорогие. В свою очередь, земельные участки в Солнечном и в промзоне — самые дешевые.

К примеру, в районе рынка под объектами торговли земля будет стоить 9 рублей за квадратный метр. Где-нибудь в промышленной зоне такой участок будет стоить всего 1 рубль за квадратный метр.
Такое дробление произошло со всеми остальными ценовыми зонами. Сейчас по результатам работы можно сказать, что самые дорогие земли в Омске те, которые находятся под коммерческими объектами (офисы, магазины, кафе).
В три раза дешевле участки под промышленными объектами. Вероятно, эффективность использования земель крупных имущественных комплексов ниже, чем небольших коммерческих объектов. Земли под многоэтажной жилой застройкой примерно в 8-10 раз дороже, чем под частными индивидуальными домами.

По словам Анны БЕРЕГОВСКИХ, кадастровая оценка сгладила разницу в цене того или иного земельного участка. Если, например, по ценовому зонированию дифференцированная ставка в 501-й зоне составляет 82 рубля за квадратный метр, то уже в 502-й зоне (продолжение 501-зоны) — 32 рубля за квадратный метр. После проведения кадастровой оценки такая разница стерлась.

Кроме того, кадастровая оценка позволила более реально оценить стоимость земли в центре города. Если посмотреть на ценовое зонирование, то отчетливо видно, что стоимость земельных участков в районе «Омской крепости» искусственно завышена.