Рынок недвижимости развивается по спирали

Рынок «переел»

Чтобы разобраться в той ситуации, которая сложилась сегодня на омском рынке жилья, надо вспомнить, что происходило на нем летом прошлого года. Летом 2001 года вместо затишья на рынке недвижимости началось оживление. Цены на жилье начали резко расти. Рост продолжался где-то до декабря. В итоге, средний прирост цен в 2001 году составил 115%.

Однако уже в январе 2002 года на рынке наступило затишье. Риэлторы называют несколько причин воцарения на рынке спокойствия.

Первая заключается в том, что рынок в прошлом году «переел». Когда начали расти цены на жилье, многие (даже те, кто и не собирался приобретать жилье, а планировал сделать это позже) брали кредиты и скупали квартиры, боясь, что в следующем году (2002-м) им придется покупать его вообще по заоблачным ценам. Поэтому с наступлением 2002 года на рынке просто-напросто не оказалось клиентов. Потенциальные покупатели приобрели жилье впрок. Теперь, чтобы ситуация стабилизировалась, должно пройти какое-то время.

Понятно, что продажи на рынке осуществляются, сделки происходят. По неофициальным данным Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, объем сделок за прошедшие месяцы 2002 года не снизился, но обороты по риэлторским компаниям упали.

Хотя сами риэлторы отмечают уменьшение числа сделок в среднем в три раза. Безусловно, есть сегменты, по которым не произошло снижение количества сделок. В частности, впрочем, как и всегда, большой популярностью в Омске пользуются однокомнатные квартиры. Сказывается низкая покупательная способность большинства омичей. Надо заметить, это тоже одна из причин того, что вот уже год омский рынок недвижимости не может прийти в свое привычное состояние. К слову, в соседних регионах соотношение спроса и предложения налаживается более быстрыми темпами. Исключение, пожалуй, Тюмень, где так же, как и в Омске, рынок пребывает в состоянии штиля. Однако причины «мертвого сезона» у наших соседей несколько иные. В частности, у них в прошлом году произошел большой «сброс» жилья на первичном рынке.

Как отмечают риэлторы, сегодня если сделки и происходят на других сегментах квартирного рынка, то только в тех случаях, когда продавцы-собственники жилья ведут себя гибко. Иначе говоря, не боятся снижать цены. Поэтому цены на жилье, которые публикуются в специализированных изданиях, чаще всего сейчас не соответствуют тем, по которым оно продается на самом деле (разница между публикуемой ценой и реальной может достигать 50-70 тысяч рублей). В связи с этим именно сегодня настали самые лучшие времена для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия: есть возможность диктовать свои условия. Сейчас на одного покупателя в среднем приходится 15 продавцов.

К сожалению, как говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Павел КРУЧИНСКИЙ, большинство продавцов жилья не соотносят ситуацию на рынке с объективными законами рынка: если нет спроса, то цены надо снижать. По мнению большинства риэлторов, за последние месяцы, несмотря на затоваривание, цены на жилье практически не упали. Хотя некоторые подвижки в сторону уменьшения все-таки есть. К примеру, немного дешевле (на 5-10%) в последнее время стали стоить 2-3-комнатные квартиры. Но это опять-таки связано с тем, что спрос на них не высокий.

У риэлторов «увели» клиентов

Вторая главная причина, по которой сегодня на рынке наступило некоторое затишье, — вступивший в силу в феврале 2002 года закон о лицензировании отдельных видов деятельности. Он отменил лицензирование риэлторской деятельности, после чего на рынок из подполья вышли «черные» маклеры, а также появилось много новых фирм. Они оттянули часть клиентов на себя.

Кроме того, с отменой лицензирования в СМИ начали появляться материалы, рассказывающие о том, что работать с агентствами недвижимости сегодня небезопасно. Естественно, это также привело к оттоку клиентов. При этом и те фирмы, которые работают на рынке уже несколько лет и успели завоевать безупречную репутацию успели ощутить на себе влияние этих, не всегда «чистых» материалов..

Это, по мнению Павла КРУЧИНСКОГО, серьезная проблема. Понятно, что постепенно ситуация стабилизируется. Пока же налицо не только перенасыщение рынка, но и его «растаскивание».

Риэлторы тешат себя надеждами

По прогнозам специалистов, к концу года на рынке недвижимости может произойти традиционное повышение спроса. Однако говорить о том, что рынок войдет в свое нормальное состояние и начнет развиваться по своим традиционным законам (летом спит, осенью начинает разгуливаться, в середине зимы впадает в очередную спячку), еще рано. Буквально сразу после наступления нового года на рынке вновь воцарится спокойствие.

Но уже к весне-началу лета специалисты «МИЭЛЬ-недвижимости» прогнозируют оживление рынка и, не исключено, рост цен на жилье. Во многом ситуация на рынке будет зависеть от того, что будет происходить на макроэкономическом уровне. Возможно, произойдут такие изменения, которые заставят встрепенуться рынок раньше весны. Но однозначно можно сказать, что долгое время рынок в цейтноте находиться не может. И так прошел уже год, а это достаточный срок для того, чтобы ситуация на рынке начала стабилизироваться.