Офисы строить нерентабельно

Офисный дефицит

По сравнению с другими сибирскими городами в Омске рынок коммерческой недвижимости развивается несколько слабее. Сказываются особенности экономического развития города в целом. Хотя, по мнению директора компании «Открытый Мир», директора Центра коммерческой недвижимости Александра МАКИДОНОВА, в целом рынок нежилых объектов за прошедшие месяцы 2002 года стабилизировался. Анализ данных, полученных «Открытым Миром», позволяет сказать, что в среднем цены реальных сделок аренды помещений промышленно-складского и офисного назначения выросли на 2-3% в зависимости от сектора рынка. На рынке продаж также отмечен рост цен в среднем на 3-4%. При этом, по мнению специалистов «Открытого Мира», дальнейший рост цен во всех секторах нежилой недвижимости неизбежен.

Сегодня специалисты, в первую очередь, отмечают перенасыщение рынка крупными торговыми объектами. Однако сейчас в городе чувствуется конкуренция в этом секторе рынка. Это значит, что пройдет еще какое-то время и спрос на торговые объекты начнет падать, что приведет к росту спроса на другие коммерческие помещения.

Впрочем эта тенденция уже начала прослеживаться. Сегодня в городе большим спросом стали пользоваться офисные помещения. Предпринимателям требуются как большие помещения, так и небольшие, площадью 15-20 квадратных метров. И если большие помещения еще найти можно, то с небольшими по площади офисами проблемы. Конечно, нельзя сказать, что их в городе нет совсем, но практически все они не отвечают требованиям, которые предъявляются к современным офисам. Почти все находятся в неприспособленных помещениях. Как правило, в зданиях бывших институтских общежитий или проектных институтов. Несмотря на то, что офисов в городе явно не хватает, строительные организации не торопятся следовать рыночным тенденциям.

И такая ситуация, по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Павла КРУЧИНСКОГО, сложилась на рынке коммерческой недвижимости далеко не случайно. К сожалению, строительные организации еще уверены, что строить деловые и офисные центры в Омске пока не рентабельно. Гораздо выгоднее застраивать центральную часть города жильем. Однако факты доказывают обратное. К примеру, сейчас в центре города возводится много элитных жилых комплексов. Несмотря на то, что их строительство еще не завершено, первые этажи в них уже скуплены предпринимателями под офисы.

Те предприниматели, которые не успели скупить помещения под офисы в строящихся домах, выкручиваются из сложившейся офисной недостаточности другими способами.
Например, выкупают квартиры на первых этажах в домах, расположенных вдоль центральных магистралей. И если несколько лет назад бизнесмены скупали жилье только в центре, то сейчас скупка идет повсеместная. Собственники квартир отреагировали на ситуацию очень быстро и уже «толкают» свои квартиры, исходя из стоимости квадратного метра в 1000 $. Хотя эта цена квадратного метра, считают риэлторы, явно завышена.

В результате этого, по мнению специалистов-оценщиков, в городе нарушается один из основных законов, действующих в оценке недвижимости, принцип соответствия, согласно которому городские территории должны иметь четкую градацию по функциональному принципу.

Склады должны подорожать

Кроме возросшего спроса на офисные помещения в последнее время наметился спрос на производственные и складские помещения. Однако спрос, по словам Александра МАКИДОНОВА, не находит адекватного предложения. Это, по его мнению, является результатом повышенной активности торгового и промышленного секторов рынка. Также он считает, что ситуация, сложившаяся в этом сегменте рынка, может привести в течение ближайших шести месяцев к росту цен на промышленно-складские помещения в среднем на 8%.

Если говорить о производственных помещениях, то омским бизнесменам пока требуются небольшие по площади объекты. Это, по мнению специалистов, говорит о том, что сегодня в Омске еще довольно-таки слабо развивается производственный сектор. Как уже было сказано выше, предприниматели предпочитают вкладывать средства в развитие торговли. В связи с этим требования, предъявляемые омскими бизнесменами к складским помещениям отличаются от тех требований, которые предъявляют к ним иногородние коммерсанты. Последних интересуют просторные склады, с довольно-таки большим по площади прилегающим земельным участком (от 2 до 5 га земли), обязательно с подъездными путями.

Как отмечают специалисты, в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости есть много проблем. Они связаны, в первую очередь, с собственниками. Многие из них уже поняли, что заниматься реализацией недвижимости должны профессионалы и каждый объект требует к себе индивидуального подхода. Однако есть группа собственников, которые считают, что заключение эксклюзивных договоров нужно прежде всего риэлторам. В итоге что получается? Собственники размещают информацию о своих объектах одновременно в нескольких фирмах. В итоге снижается эффективность работы риэлторов и объект получается, как у семи нянек....

Кроме этой проблемы, риэлторы отмечают еще несколько, не менее важных. К примеру, бизнес-культура некоторых омских арендаторов, которые пользуются услугами риэлторов, а потом всяческими способами стараются уйти от оплаты этих услуг. В связи с этим, по словам Павла КРУЧИНСКОГО, сегодня выгоднее работать с заезжими бизнесменами: это сотрудничество позволяет выстраивать цивилизованные отношения, хотя бы без игры в кошки-мышки.

Нельзя не сказать о проблемах, связанных с правоустанавливающими документами. К сожалению, у многих промышленных предприятий они не приведены в порядок, что затрудняет процесс заключения сделок, затягивает его, что не на руку бизнесменам, которым, как известно, время — деньги.

— Тормозом этого сектора является неопределенность с правами на большую часть предлагаемой на продажу собственности и «проблема рубильника» при аренде производственных помещений на действующих предприятиях и или на объектах, находящихся в арбитражном управлении, — считает Александр МАКИДОНОВ.