Законность сдачи подвалов в аренду поставили под сомнение

А у нас в подвале...

Сегодня сдача подвалов в аренду различным коммерческим структурам — дело вполне привычное. Однако вряд ли кто из собственников квартир в домах, где подвалы сданы в аренду, задумывался над законностью подобных сделок. Тем не менее практика показывает, что сделки по сдаче общего имущества домов (согласно Закону «О товариществах собственников жилья» и ГК РФ или являются подвалы, лестничные клетки, лифты, коридоры, крыши, несущие конструкции домов и другое) достаточно часто становятся предметом судебных разбирательств.

Похоже, Омск тоже влился в число городов, где законность договоров аренды общих помещений в жилых домах департаментом недвижимости и Комитетом по управлению имуществом с различными предпринимательскими структурами решили поставить под сомнение.

15 июля 2003 года Центральный районный суд рассмотрел иск гражданки С., в котором она требовала признать договор аренды полуподвального помещения дома 6 по проспекту Маркса, заключенный между комитетом по управлению имуществом, ФГУ КЭЧ и предпринимателем Сергеем КОЖЕВНИКОВЫМ 15 июля 2002 года, ничтожным.

В обоснование своего иска гражданка С. ссылалась на то, что собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат меcта общего пользования, коммуникации и другое имущество (в зависимости от площади приватизированной квартиры согласно Закону «О товариществах собственников жилья» — ред.). Полуподвальное помещение, которое являлось предметом договора аренды, также находится в общей долевой собственности всех собственников квартир этого дома, а значит, и ее. Также в состав общего имущества включаются доходы, полученные от его использования, которые должны распределяться между участниками долевой собственности соразмерно их долям.

Из заявления истицы следовало, что КУИ не мог без согласия собственников жилья заключать договор аренды с предпринимателем, поскольку это противоречит статьям 290 и 247 ГК РФ.
Представитель КУИ на суде исковые требования гражданки С. не признал, ссылаясь
на то, что в доме, где полуподвальное помещение было сдано в аренду, не было создано товарищество собственников жилья, а значит, у собственников квартир не возникло право общей долевой собственности на общее имущество.

Товарищество — как много в этом слове

В результате суд, выслушав доводы всех сторон, вынес решение: отказать гражданке С. в иске, поскольку она не доказала, что у нее возникло право общей долевой собственности в полуподвальном помещении, которое было сдано в аренду господину КОЖЕВНИКОВУ. Суд, вынося такое решение, сослался на то, что согласно статье 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом должны создать ТСЖ. В данном же случае дом 6 по проспекту Маркса находится на балансе КЭЧ и ею же обслуживается. Из чего следует, что гражданка С. и, соответственно, остальные владельцы приватизированных квартир, являются только собственниками своего жилья, а все другие помещения (в том числе и неприватизированные квартиры) находятся в собственности государства.

Кто куда, а мы пойдем выше

Однако гражданка С., а также ее представитель в суде юрист Владимир УРУСОВ решили отстаивать свою позицию до конца и опротестовали решение Центрального районного суда в апелляционной инстанции областного суда, который 4 сентября оставил решение нижестоящей инстанции в силе. Тем не менее Владимир ЮРУСОВ, комментируя решение областного суда корреспонденту «КВ», сказал, что он не намерен сдаваться и готов дойти до Верховного суда РФ (в день вынесения решения он обратился с протестом в надзорную инстанция областного суда — ред.). Тем более, что по подобным делам имеется судебная практика. В частности, определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 12 марта 1996 года, которая удовлетворила иск некоего гражданина, протестовавшего против решения правительства Москвы о разрешении строительства надстройки в жилом доме, в котором он проживал. В определении указывалось, что на основании статьи 290 ГК РФ гражданину на праве собственности принадлежит не только квартира, но и доля в праве собственности на общее имущество, распоряжение которым принадлежит ему наравне с другими собственниками дома — жильцами, приватизировавшими жилье, и муниципалитетом. Значит, правительство Москвы не вправе было давать разрешение на возведение надстройки без согласия всех собственников жилья.

По сути, неважно, надстраивать ли мансарду без согласия всех собственников жилья или сдавать в аренду подвал. И в том, и в другом случае затрагиваются интересы собственников. В обоих случаях требуется их согласие на совершение каких-либо действий в отношении помещений общего пользования департаментом недвижимости и КУИ.

И позиция представителя Комитета по управлению имуществом по делу омички, который утверждал, что, пока жильцами не образовано ТСЖ в соответствии с Федеральным законом «О товариществах собственников жилья», у них не возникает право общей долевой собственности, Владимир УРУСОВ считает, не верна. Во-первых, статья 8 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» устанавливает, что собственники в целях согласования порядка реализации своих прав могут создавать товарищества собственников жилья. Иными словами, это их право, но не обязанность.

Во-вторых, если товарищество не создано, то это не лишает жильцов права собственности на общее имущество, как и одного из его элементов — права распоряжения. Поскольку специальных правил распоряжения общей долевой собственностью в жилищной сфере не установлено, необходимо руководствоваться общими положениями Гражданского кодекса, одна из статей которого предусматривает: распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Причем в число участников включаются как единоличные собственники квартир (комнат), так и лица, имеющие долю в праве собственности на квартиру, независимо от ее размера. Комитет по управлению имуществом и департамент недвижимости также могут быть участниками данных отношений, но лишь в части квартир, находящихся в муниципальной или государственной собственности.

Таким образом, по мнению Владимира УРУСОВА, а также других юристов, которые вели подобные дела в других городах, являясь собственником квартиры в доме, именно вы должны принимать непосредственное участие в решении вопросов о порядке владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Иными словами, принимать участие в решении вопросов о том, кому и на какой срок сдать имущество в аренду, какие улучшения в нем необходимо произвести. Также собственник квартиры не может продать ее без отчуждения своей доли в праве собственности на общее имущество в доме, и, наоборот — помещения, находящиеся в общей долевой собственности, в том числе подвал, крыша, коридоры, не могут быть проданы кому-либо без одновременного отчуждения квартир.

Следовательно, многосторонний договор аренды подвального помещения должен заключаться от имени всех собственников общей долевой собственности и соответствующим местным органом, который наделен полномочиями по сдаче в аренду нежилого муниципального фонда. К такому же выводу по одному из гражданских дел пришел Ленинский районный суд Екатеринбурга. Стоит заметить, что Екатеринбург — сегодня единственный город, где подобные судебные дела решаются в пользу жильцов.

Что касается Омска, то Владимир УРУСОВ уверен: представители суда игнорируют судебную практику. Не исключено, что они опасаются последствий, к которым приведет принятое ими положительное решение в пользу гражданки С. Сегодня в аренде у различных предпринимательских структур находятся сотни подвалов. Если все жильцы начнут обращаться в суды и департаменту недвижимости или КУИ по решению суда придется расторгать договоры аренды с предпринимателями, то муниципалитет и область потеряют достаточно неплохой источник доходов. С одной стороны, это связано с расторжением договоров аренды, с другой — скорее всего предприниматели начнут требовать от властей возмещения убытков, которые им пришлось понести в результате освоения подвалов или других помещений, на которые жильцы имеют право общей долевой собственности.

Валентин ЮРЬЕВ.

Статья 290 ГК РФ — «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме»
«1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру».