Земельных варягов найдут и обезвредят

Возможностей — масса

С начала приватизации земель, с 1992 года, к середине 2003 года в Омской области насчитывается 344 тысячи собственников земельных долей. В связи с тем, что в последние годы принят ряд новых законов, касающихся регулирования земельных отношений, в настоящее время процесс распоряжения земельными долями несколько активизировался. Об этом говорили практически все участники совещания. По их мнению, существующее законодательство дает больше возможностей для использования земель.

— У нас есть немало слабых сельхозпредприятий. Теперь они могут распорядиться своими землями. Вполне возможно, что их земли перейдут к сильным хозяйствам. И это очень хорошо. Раньше земля стояла, а сейчас она начинает работать, — сказал один из депутатов представительного органа власти, Любинского муниципального образования.

Земли без «паспорта» перейдут к государству

Однако, несмотря на то, что земельная реформа набирает обороты, проблем, касающихся земельных отношений, по-прежнему много. Одна из них — недостаточное знание законодательства. (Кстати, на семинаре всем его участниками были розданы различные нормативно-правовые документы, брошюры и памятки по вопросам земельных отношений.) В некоторых районах области еще не установлены ставки земельного налога и арендной платы на 2004 год, поэтому применяются старые ставки.

Большая проблема в том, что до сих пор еще не все собственники земельных долей распорядились ими. По словам заместителя руководителя комитета по землеустройству и земельным ресурсам Омской области Юрия НАЗАРЦЕВА, «45 % нарушений земельного законодательства — неиспользование земель». Многие земли используют без оформления соответствующих документов. Большинство владельцев земельных участков не поставили свои участки на кадастровый учет. А в этом случае, как подчеркнули на семинаре специалисты, земли перейдут в собственность государства.

Налогообложение по-новому

К слову, о кадастровой оценке земель. К настоящему времени в Омской области проведена оценка сельхозземель. Правда, по словам участников семинара, возможно, что эта
оценка не вполне соответствует действительности, так как проводилась она очень быстро.
В любом случае, можно провести переоценку земли. Сейчас проводится кадастровая оценка земель садоводческих товариществ. В ближайшее время планируется провести оценку водного и лесного фонда.

Как известно, кадастровая оценка земель проводится в первую очередь для целей налогообложения. С 1992 года введены три формы платы за землю: земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли. Ставки земельного налога жесток фиксированы по видам использования земель и каждый год индексируются с учетом инфляции. По мнению специалистов, в результате такой практики образовалась противоречивая для налогоплательщиков ситуация, когда по одним видами использования земель налоги очень малы, а по другим — непомерно велики. Это характерно и для нормативной цены земли, характеризующей стоимость земли при передаче ее в собственность, при купле-продаже, передаче по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка.

В представленном докладе директора Сибирского кадастрового центра «Земля» Владимира МАХТА, который не смог поприсутствовать на семинаре, указано, что «нормативная цена земли, рассчитываемая как кратная величина от ставки земельного налога, явно не обеспечивает экономического регулирования земельных отношений в рыночных условиях. В связи с этим, начиная с 2004 года, ожидается переход к новой системе налогообложения и обоснования платежей за землю. Планируемое введение в действие соответствующих положений второй части Налогового кодекса РФ предполагает принять в качестве объекта налогообложения земельный участок, а налогооблагаемой базы — его кадастровую стоимость. При этом налоговые ставки по отдельным категориям земель и группам налогоплательщиков будут устанавливаться в размере от 0,1 до 1,5 процента от налогооблагаемой базы». Очевидно, что если произойдет снижение налогового бремени, то процесс распоряжения земельными долями и участками еще более ускорится.

Подвели иностранцы

Многих представителей сельхозпредприятий интересовал вопрос о судьбе земельных долей, принадлежащих уехавшим за границу омичам. Как выяснилось, с этим тоже большая проблема. «Иностранные граждане, получившие в собственность земельные доли, должны были в течение года, к 2004-му, провести отчуждение долей. Но на сегодняшний день еще никто этого не сделал», — сообщил г-н НАЗАРЦЕВ. По его словам, такие доли будут переводиться в земельные участки, а затем изыматься и выставляться на аукцион либо переходить в госсобственность.

«Если даже иностранный гражданин сдал землю в аренду, то он все равно должен был провести отчуждение. Что касается тех, кто брал такую землю в аренду, то она останется у них до окончания срока аренды», — подчеркнул он.

Придется загрузиться

На фоне всех этих проблем не менее актуально то, что в настоящее время проводится реформирование органов местного самоуправления, предполагающее создание новых муниципальных образований. В Омской области их будет более 300.

— Новым муниципальным образованиям предстоит формировать бюджет, распоряжаться имуществом муниципалитетов, в том числе землей. В их ведении будет контроль за использованием земель, формирование земель для нужд муниципалитета. Поэтому желательно, чтобы уже в настоящее время в районах области начали готовиться к созданию своих земельных служб, — сказал заместитель начальника Главного управления архитектуры, градостроительства и строительного комплекса Омской области Анатолий ЛУНИН.

Конечно, будут возникать небольшие вопросы, связанные с утверждением границ новых муниципальных образований. По словам председателя комитета по аграрным вопросам ЗC Анатолия БЕЗЗУБЦЕВА, «некоторые проблемы могут возникнуть с границами поселков, так как надо будет оставить земли для расширения поселков, для пастбищ и так далее. В общем же, больших проблем, влияющих именно на земельные отношения, не возникнет». В свою очередь руководитель комитета по землеустройству и земельным ресурсам Омской области Сергей ТИМОШЕНКО заверил: «Казусов по поводу того, что продали землю, принадлежащую одному муниципальному образованию, а она, после описания границ, окажется в другом — не будет».

И у инвесторов смогут изъять землю

Безусловно, на семинаре не обошлось без обсуждения вопросов купли-продажи земель.

— В настоящее время необходимо четко отслеживать процесс распоряжения землями физическими лицами. Так как городские инвесторы, скажем так, варяги, приезжают и скупают земли как бы на будущее. То есть выкупленная земля не всегда работает, — сообщил г-н ТИМОШЕНКО. — По закону земли должны использоваться по целевому назначению. Если земля была куплена для развития сельхозпроизводства, то ее и нужно использовать именно с этой целью. По процедуре, предусмотренной законодательством, в течение шести лет необходимо контролировать, каким образом используется земля. Если не по назначению, то такие земли через суд изымаются в фонд перераспределения земель. Прецеденты, когда земля изымалась в пользу государства, в Омской области уже были.

Несмотря на то, что инвесторы стремятся скупить землю, что, казалось бы, вполне привлекательно для нерадивых хозяев земли, продавать сегодня земли нецелесообразно для их владельцев, хотя бы потому, что нынешняя цена земли не всегда соответствует реальной стоимости. «Земля дается один раз, причем бесплатно, на всю жизнь. Сегодня продавать ее опрометчиво. Если человек собрался уезжать за пределы России, то, конечно, смысл продать землю есть. Если не собирается, то землю лучше сдать в аренду. В настоящее время это оптимальный вариант», — подчеркнул ТИМОШЕНКО. К слову, подавляющее большинство собственников земли именно так и поступают: сдают землю в аренду.

С его точкой зрения согласилось большинство из собравшихся на семинаре. В целом, как было отмечено, несмотря на все существующие проблемы,рынок земли набирает обороты.


Новое в земельном льстве

В соответствии со ст. 1 ФЗ от 05.02.2004 «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге) недвижимости“, предметом ипотеки являются и земельные участки из состава земель сельхозназначения. Если на закладываемом земельном участке находятся здания, строения, сооружения или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие собственнику земельного участка, то ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка.

Виктор МАРЧЕНКО