Ипотека в Омске

Банковский кредит


Основными критериями при выборе банка являются: процент годовых, срок выплаты кредита, сумма первоначального взноса (собственных средств), хотя практически все банки требуют иметь на руках не менее 30% от суммы будущей недвижимости. Кроме того, важны отсутствие штрафных санкций за досрочное погашение кредита, меньший процент за ведение кредита, количество документов, которые нужны предоставить. В Москве, где ипотека уже шагает полным ходом, многие отдают предпочтение банкам, учитывающим так называемые серые доходы.

Понятно, что официальные высокие заработки сегодня редкость. И некоторые столичные банки идут навстречу своим клиентам, не требуя справок об официальных доходах. В Омске же о таком еще рано мечтать. Без официальной справки кредит получить не удастся. Кроме того, придется подготовиться к тому, что на сбор большого количества справок понадобится значительное время и моральная устойчивость. То, что кредиторы разводят такую бюрократию, вполне понятно. Им нужно свести все риски к минимуму, а для этого нужно знать о заемщике практически все.

Во всех банках требуют примерно одни и те же документы: копии паспорта заемщика (созаемщика), свидетельства пенсионного страхования, ИНН, справку о регистрации по месту жительства, документы об образовании, копии военного билета; документы, подтверждающие семейное положение заемщика, документ о здоровье заемщика (водительское удостоверение, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров); сведения о занятости и доходе; документы, подтверждающие исполнение обязательств заемщика (квитанции об оплате за квартиру, уплата алиментов).

Предприниматели предоставляют свидетельство о регистрации предпринимателя, декларации о доходах, выписки по расчетным и иным счетам и т. д. Кроме того, чтобы заключить договор залога недвижимого имущества, необходимо представить банку правоустанавливающие документы на квартиру, свидетельство о государственной регистрации права учреждением юстиции, технический паспорт на квартиру, копию лицевого счета, согласие супруги(а) на залог квартиры. И это неполный список. Ну, а если вы и после этого не передумали брать ипотечный кредит в банке, тогда самое время пройтись по омским банкам.

Самый государственный

Пока в Омске немногие банки занимаются ипотекой. В основном это филиалы крупных банков, давно выдающих ипотечные кредиты в Москве. Больше всего кредитов в России выдает Сбербанк. Здесь существует два вида кредитования на покупку жилья. Первый — это кредит для приобретения, строительства или реконструкции недвижимости (квартиры, комнаты, капитального гаража, садового домика и т. д.) или для участия в долевом строительстве. Условия кредитования см. в таблице.

На втором виде кредита — кредите «Молодая семья» — нужно остановиться поподробнее. Этот кредит может получить семья, в которой хотя бы одному из супругов еще нет 30 лет, или неполная семья с тем же условием на приобретение или строительство объектов недвижимости.

Процентная ставка в этом случае такая же, как и в предыдущем виде кредитования, с той разницей, что заемщик может получить отсрочку погашения основного долга (то есть выплачивать только проценты) до 5 лет, на период строительства — до 2 лет, в случае рождения ребенка — до достижения ребенком 3 лет. Еще одной поблажкой является размер первоначального взноса. Семья с ребенком может внести не 30, а всего 10% своих средств. И в том, и в другом виде кредитования обеспечением возврата кредита является поручительство 2-3 платежеспособных граждан с омской пропиской.

Поручительство едва ли не самый проблематичный момент при получении кредита. По признанию заемщиков, им было сложно найти поручителей с официальной высокой зарплатой. Но на поручителей в данном виде кредитования делается основная ставка, ведь Сбербанк не требует залога квартиры (поэтому его кредит — это не ипотека в чистом виде). В том случае, если в банке берется значительная ссуда, кредитный комитет может потребовать помимо поручительства залог имеющейся недвижимости, автомобиля, гаража или иных ценностей.

Возьмем, к примеру, семью из двух взрослых, которым еще нет 30 лет и одного ребенка. Для молодых специалистов, достаточно хорошо устроившихся в плане работы, средняя зарплата по Омску составляет около 8 тысяч рублей (совокупный доход 16 тысяч рублей). На мою просьбу привести конкретные цифры для конкретной семьи (размер кредита, ежемесячные выплаты по кредиту) начальник отдела кредитования физических лиц Омского отделения Сбербанка Лариса БУЙНЕВИЧ ответила так:

— Я не могу говорить о конкретных цифрах исходя только из дохода и состава семьи заемщика. Выдача кредита — вопрос индивидуальный. Здесь нужно учитывать многие факторы.

Так, если организация, в которой работает заемщик, получает хорошую прибыль, но легко может обанкротиться, банк, по словам Ларисы БУЙНЕВИЧ, может отказать в кредите. Или еще один пример: муж не может выступать созаемщиком, если он признан годным к службе в армии, но еще не служил. Понятно, банк опасается, что ему не вернут ссуду, если один из созаемщиков вдруг окажется неплатежеспособным (будет призван в армию).Вообще считается, что Сбербанк отличается придирчивостью при выборе заемщика. Зато ставки у него низкие и кредитов он выдает больше всех остальных банков. Стало быть, пользуется доверием.

Выбор небольшой

Корреспонденту «КВ» удалось найти еще три банка в Омске, которые занимаются ипотечным кредитованием: Внешторгбанк, Газпромбанк и Диалог-Оптим (см. таблицу). Внешторгбанк дает кредиты на приобретение жилья только на вторичном рынке. Для того чтобы, к примеру, получить минимальный кредит тысяч, семье из трех человек необходимо иметь совокупный доход около 25 тысяч рублей в месяц. И ежемесячные выплаты по кредиту составят примерно чуть более 4 тысяч рублей.

В Газпромбанке, для того чтобы получить минимальный кредит тысяч, со сроком кредитования 10 лет под 13% годовых, заемщику нужно иметь доход не менее 9 в месяц, а ежемесячные выплаты по кредиту составят ,73. Минимальный кредит в рублях — 150 тысяч — на 3 года под 18% требует ежемесячного дохода заемщика не менее 18 610 рублей. Максимальный ежемесячный платеж в этом случае будет 6 515 рублей.

В банке «Диалог-Оптим» наша воображаемая семья сможет получить в кредит под 18% в рублях на 15 лет где-то 230 тысяч рублей и ежемесячно будет выплачивать около 5 тысяч рублей.

Некоторое участие в ипотечном кредитовании в Омске принимает московский Объединенный промышленно-торговый банк. Он выдает кредиты на покупку жилья через инвестиционно-строительную компанию ЗАО «Стройинвестрегион» (региональное представительство — ЗАО «Стройинвестомск»). Компания строит дома в микрорайоне «Прибрежный», а банк выдает на них кредиты еще на этапе строительства на следующих условиях: минимальный размер кредита — 200 тысяч рублей. Кредит предоставляется на срок от 2 до 20 лет. Через 6 месяцев после получения кредита заемщику предоставляется возможность досрочного его погашения. Процентная ставка 18% действует до оформления квартиры в собственность, после оформления ставка снижается до 15 % годовых. Первоначальный взнос должен быть не менее 30% от стоимости квартиры.

Обеспечением кредита на этапе строительства являются права заемщика на получение квартиры в собственность, после оформления — залог квартиры. Кредит предоставляется после проведения банком оценки платежеспособности заемщика (заемщиками могут быть несколько человек). Чтобы получить минимальный кредит 200 тысяч рублей, нужно иметь совокупный доход не менее 20 тысяч рублей в месяц. Ежемесячные выплаты по кредиту на 20 лет составят 2 634 рублей. Правда, квартиры в «Прибрежном» остались только на верхних этажах одного из домов. Поэтому желающим стоит поторопиться.

Помимо основных расходов по кредиту нужно учитывать, что все банки требуют страховать предмет залога (квартиру), а также жизнь и трудоспособность самого заемщика. К тому же нужно учесть расходы на риэлторские услуги (проверка юридической чистоты квартиры), оценщиков, нотариуса, услуги банка. Это выльется примерно в 20-30 тысяч рублей.

Ипотека из бюджета

Начиная с 2000 года Агентство жилищного строительства выступает заказчиком (застройщиком) при строительстве жилья, приобретает жилье и участвует в долевом строительстве. Кредит выдается из средств областного бюджета на 10 лет под 10% годовых при условии, что заемщик имеет омскую прописку, может подтвердить официальные доходы за последние 12 месяцев и готов внести не менее 30% от стоимости будущей квартиры. Участие банка в этой схеме минимально — он просто хранит деньги и не является кредитором.

Кредиты выдаются только на квартиры, предлагаемые агентством. Естественно, что новых квартир гораздо меньше, чем желающих их купить. Поэтому стоять в очереди на получение квартиры по областной ипотечной программе придется около трех лет. Порядок в очереди определяется по хронологическому принципу — кто раньше подал заявление, тот первый получит квартиру. Но так как программа рассчитана в основном на помощь бюджетникам, то они имеют преимущественное право на продвижение в очереди. Также этим правом обладают граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, молодые семьи, в которых возраст каждого из супругов не превышает 30 лет, многодетные семьи и участники боевых действий. На этих же условиях можно получить кредит на достройку или реконструкцию индивидуального жилья. Если уже освоено не менее 30% сметной стоимости строительства.


Агентством предлагаются квартиры улучшенной планировки утепленной серии. Важен метраж квартиры, поскольку приблизительная ее стоимость на момент подачи заявки на получение кредита рассчитывается из желаемой площади квартиры, умноженной на среднерыночную стоимость 1 кв. м на первичном рынке (чуть более 10 тыс. руб.). 1-комнатные квартиры, предлагаемые агентством, имеют метраж 42-43 кв. м, 2-комнатные — до 75 кв. м, 3-комнатные — 85 — 106 кв. м. О мизерном метраже «хрущевок», а стало быть, о меньшей стоимости квартир, пора забыть. Теперь таких домов не строят.

Решение о выдаче заемщику кредита и о его размере принимается исходя из его платежеспособности. Наша условная семья из трех человек с совокупным доходом 16 тысяч рублей, желая купить 2-комнатную квартиру площадью 50 кв. м, сможет получить ипотечный кредит 359 тысяч рублей. При условии, что внесет 155 тысяч рублей собственных средств в счет будущей квартиры. Тогда ежемесячно в течение 10 лет ей нужно будет выплачивать около 5 тысяч рублей.

Доход заемщика может быть и меньшим — многое зависит от суммы первоначального взноса. Ведь можно внести не 30, а 50%. Тогда агентству нужно будет выдавать меньший кредит. И нужно учесть расходы по нотариальному удостоверению договора ипотеки, по регистрации права собственности и залога, расходы по обязательному страхованию квартиры, а также жизни и здоровья заемщика. Эта сумма составит около 20 тысяч рублей. Для нашей семьи условия вполне реальные. Только вот не знаю, какой бюджетник сможет отдавать в течение 10 лет по 5 тысяч.


— Бюджетник бюджетнику рознь, — считает заместитель директора Агентства жилищного строительства Виталий ВАСИЛЬЧЕНКО. — Это может быть нянечка с мизерным окладом, а может быть квалифицированный врач, имеющий неплохой заработок".

Кредит на квартиру в агентстве можно получить и по льготной схеме. Но схема эта действует в основном для жителей села. Суть ее в том, что человек вносит 30-40% собственных средств на постройку или реконструкцию недвижимости или сам принимает участие в строительстве, а остальную сумму (которую не надо возвращать) добавляет бюджет.

Параллельно с областной ипотечной программой работает федеральная программа. Она реализуется Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Его региональный оператор в Омске — Омская региональная ипотечная корпорация. Она занимается выдачей ипотечных кредитов в рублях из федерального бюджета на покупку квартир на вторичном рынке. Процентная ставка по кредиту сегодня составляет 15% годовых на срок до 26 лет. Заемщик должен внести собственных средств не менее 30% от стоимости квартиры.

Согласно ипотечному калькулятору на сайте Агентства по ипотечному жилищному кредитованию наша условная семья сможет взять кредит 400 тыс. руб. на квартиру стоимостью примерно 580 тысяч рублей, если внесет первоначальный взнос 173 тысяч. Тогда ежемесячные выплаты по кредиту составят около 6 тысяч в течение 20 лет. Временно ипотечная корпорация не принимает новых желающих получить ипотечный кредит по этой программе, так как, по словам замдиректора Агентства жилищного строительства, «пока идет отладка юридического механизма». Но, возможно, уже через полгода они будут принимать новых людей.

Общая касса

Существует еще один способ покупки квартиры в рассрочку. Правда, это не ипотечное кредитование, так как квартира становится собственностью заемщика только после окончательной выплаты кредита. Это вновь возродившаяся модель строительных кооперативов — жилищно-строительный кооператив (ЖСК) «Квартира в рассрочку». Но от советского типа кооперативов есть большое отличие.

Если раньше пайщики объединялись в кооператив для постройки дома и в течение нескольких лет погашали ссуду, выданную государством, то в данной модели кооператива пайщики не строят квартиры, а покупают их. Для вступления в кооператив не нужны справки и прочие документы, которые доставляют столько хлопот при получении банковского кредита. Кооперативу достаточно паспорта. Также не нужны поручители. Так как кооператив ничем не рискует, ведь квартира остается в его собственности.

Кооператив покупает квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Механизм такой: пайщик накапливает в кооперативе или вкладывает сразу 50% стоимости квартиры, кооператив добавляет из общей кассы еще 50% и расплачивается с продавцом. Кооператив является собственником квартиры и прописывает в ней пайщика и/или его близких родственников. В течение 5 лет пайщик возвращает кооперативу деньги ежемесячными выплатами согласно индивидуальному графику. Как только ссуда полностью выплачена, оформляется право собственности на квартиру и пайщик выходит из кооператива.

Существует три направления работы кооператива. Первый, «классический», вариант предполагает внесение в счет будущей квартиры 1% от ее стоимости (примерная стоимость квартиры должна быть определена еще до вступления в кооператив). Плюс 333 рубля — ежемесячный членский взнос (эта сумма индексируется). Затем на счете в банке нужно накопить не менее 50% от стоимости квартиры.

Разница, где копить — дома, под матрасом, или в кооперативе, в том, что в кооперативе с целью защиты денег от инфляции все расчеты производятся не в рублях, а в расчетных метрах. Курс расчетного метра по отношению к рублю устанавливается на основе изменения среднерыночной стоимости квадратного метра.

Таким образом, если цены на квартиры растут, растет и расчетный метр. То есть накапливаются не обесценивающиеся рубли, а метры будущей квартиры. Можно не копить деньги, а вложить 50% сразу. Но продвижение в очереди на покупку квартиры зависит не только от суммы денег, но и от времени пребывания в кооперативе. Если внести половину стоимости квартиры сразу, то купить квартиру можно через 5-6 месяцев. Так как нужно ждать, пока в кооперативе накопится необходимая сумма.

Если у пайщика есть квартира, но он хотел бы улучшить жилищные условия, ему подойдет «зачетный» вариант получения жилья. В этом случае накапливается разница между стоимостью старой квартиры и предполагаемой новой. 50% разницы накапливает пайщик, а другую половину добавляет кооператив. Ссуда возвращается в течение 5 лет. Вариант «зачетный +» отличается тем, что не надо накапливать разницу, ее полностью добавит кооператив. Но возвратить деньги нужно в течение 3 лет.


Несмотря на то, что не нужно собирать справки и страховать квартиру и свою жизнь, членам кооператива все же предстоят определенные затраты. Чтобы купить квартиру стоимостью 450 тысяч рублей, семье понадобится заплатить по классическому варианту 5 % от стоимости квартиры риэлторскому агентству (22 500 рублей), госпошлина у нотариуса составляет 2 тысяч рублей, инкассация — 540 рублей, регистрационный сбор в учреждении юстиции — 10 тысяч рублей. Итого, эта квартира обойдется кооперативу в 485 040 рублей. Первую половину (242 520 рублей.) нужно накопить самим. Ежемесячный паевой взнос на этапе накопления составит где-то 3 700 рублей, плюс 333 рубля ежемесячного членского взноса. После приобретения квартиры указанной квартиры в собственность кооператива выплаты составят чуть более 4 тысяч рублей в месяц.

На птичьих правах

Условия получения ссуды в кооперативе явно выгоднее, чем в банке. Однако если во всех вышеназванных способах получения ипотечного кредита квартира остается в собственности заемщика, то в данном случае пайщики проживают в квартире до погашения всех выплат на птичьих правах. Люди, наученные всевозможными финансовыми пирамидами, опасаются, не исчезнет ли в один прекрасный день кооператив со всеми деньгами и квартирами.

— ЖСК не может обанкротиться, так как не занимается какой-либо коммерческой деятельностью, а только приобретает своим пайщикам квартиры, — уверяет председатель правления ЖСК «Квартира в рассрочку» Юрий ПОЛЯКОВ. — Председатель или правление кооператива не могут сбежать с деньгами, так как все поступающие на счет кооператива деньги сразу же тратятся на покупку новых квартир. Продать квартиры, которые нотариально закреплены за пайщиками, на практике нереально.

По состоянию на март 2004 года в этом кооперативе куплено 23 однокомнатных, 16 двухкомнатных и 12 трехкомнатных квартир. Две семьи уже полностью рассчитались за квартиры.

По прогнозам специалистов, в ближайшем будущем в России произойдет ипотечный бум. Вот только интересно, по кому этот бум сильнее ударит?

— Чем более будет доступна ипотека для населения, тем выше будут цены на жилье, — считает Юрий ПОЛЯКОВ. — Спрос на жилье превышает и еще долго будет превышать предложение. Поэтому те, кто сегодня еще может купить квартиру за собственных средств, завтра будут вынуждены прибегнуть к ипотеке.

Как бы то ни было, из уст чиновников еще долго будут вырываться призывные лозунги об увеличении темпов строительства и снижении почти вдвое процентных ставок по ипотечным кредитам. А люди, потуже затянув пояса, еще долго будут брать ссуды на невыгодных условиях. Ведь так хочется решить наконец этот вечный квартирный вопрос.


Екатерина КУДРЯВЦЕВА