Время копить на квартиру

Что же такое строительно-сберегательная касса, или, как ее еще называют, жилищно-строительный кооператив, сегодня? Это кредитная организация, принимающая вклады населения для покупки жилья. С жилищно-строительными кооперативами эпохи социализма его мало что объединяет. Прежде всего потому, что квартиры не строятся, а покупаются кооперативами. Принцип некоторых кооперативов такой: человек вступает в кооператив и накапливает в нем определенную сумму в счет своей будущей квартиры. Как правило, это половина стоимости жилья. Остальную половину добавляет кооператив из общей кассы, которая складывается из накоплений других членов. Покупаетсяквартира, которая обычно остается в собственности кооператива до тех пор, пока пайщик не расплатится по кредиту. Но его в ней могут прописать. Так что кооператив (в лице отдельных людей) не сможет без ведома пайщика продать жилье.
Как только он рассчитался, квартира оформляется в его собственность и он выходит из кооператива. Внутри стройсберкассы формируется очередь исходя из суммы взноса и времени вступления. То есть, для того чтобы получить ссуду на покупку квартиры, человеку нужно не просто иметь половину от стоимости будущего жилья, но и раньше вступить в кооператив. Именно поэтому кооператоры подчеркивают, что кооператив — накопительная система. Теоретически человек может внести сразу всю сумму (половину стоимости жилья). Однако сразу купить ему квартиру кооператив не сможет, так как есть и другие члены, у которых тоже уже накопилась нужная сумма, но которые раньше вступили в кооператив.
Немецкая модель сберегательных касс, признанная классической, несколько отличается от приведенной модели. Дело в том, что классический вариант предполагает оформление квартиры в собственность самого пайщика, а не кооператива.

Преимущество перед традиционной ипотекой

Приобретать жилье через кооператив гораздо выгоднее, чем участвовать в традиционной ипотеке. Брать кредит в банке сегодня — это фактически купить одну квартиру по цене двух. Участие в кооперативе — гораздо дешевле. Процент здесь гораздо ниже. Деньги пайщиков в кооперативе защищены от инфляции за счет того, что здесь расчеты производятся не в рублях, а в квадратных метрах будущей квартиры. Так что, если на рынке недвижимости цены на метр жилья растут, растут и метры, накопленные членом кооператива. Не нужно также официально доказывать свою платежеспособность справками о зарплате, что подходит людям с «серыми» доходами.

По новой системе

Подсчитать количество кооперативов, существующих в Омске сегодня, очень сложно. Дело в том, что у них, как и у традиционных ипотечных программ, нет хорошей рекламы. Неизвестно, стоит ли вообще обращаться в кооператив, размещающий свою рекламу в газете среди предложений по сантехническим работам и установке железных дверей. Где к тому же весь день отвечает автоответчик (сразу возникает мысль, что с деньгами уже «смылись»). Рекламу на тетрадных листах, мне кажется, тоже лучше во внимание не принимать. Люди не доверяют кооперативам не только потому, что ничего о них не знают. Само слово «кооператив» в сознании россиян хороших ассоциаций не вызывает. Атмосфера в кооперативах эпохи социализма хорошо показана в фильме Эльдара Рязанова «Гараж».

Однако очевидно, что, раз накопительные системы имеют массу преимуществ перед традиционной ипотекой, они рано или поздно станут более востребованы населением. Кроме того, сейчас в правительстве планируется принять ряд законов, регламентирующих работу строительных сберегательных касс. Специалистами отмечается, что в Германии стройсберкассы работают успешно еще и благодаря жесткому контролю со стороны государства, что исключает недобросовестное использование денег. Кооперативы появляются и, несомненно, будут появляться. Вопрос в том, будет ли совершенствоваться классическая модель накопительной системы или немецкая модель стройсберкасс так же хорошо подходит и к нашим условиям.

«Стройсберкасса»

Совсем недавно, 2 марта этого года, в нашем городе появился кредитный потребительский кооператив граждан «Стройсберкасса». Его появление стало результатом программы по развитию ипотечного кредитования жилья, подготовленной Агентством социально-экономического развития города Омска. Оно и является управляющей компанией проекта.
Агентство социально-экономического развития города при разработке программы преследовало цель использовать передовые формы финансирования и организации жилищного строительства, апробированные в других регионах, и избежать недостатков существующих ипотечных схем. «Изучение ипотеки в различных регионах позволило сделать вывод, что ни одна из разновидностей ипотеки в чистом виде не эффективна в наших условиях», — говорит директор агентства Леонид Рыженко. Поэтому решено было совместить классическую немецкую модель ипотеки на базе стройсберкасс с банковским финансово-залоговым механизмом, гарантирующим сохранность накопительных счетов граждан. Программа разрабатывалась совместно с Собинбанком, который и является уполномоченным банком программы. Главными достоинствами этой системы, по мнению ее разработчиков, являются отлаженный механизм работы немецких сберкасс и банковские гарантии (стало быть, минимальные риски), а также низкая процентная ставка. Низкий процент обеспечивается за счет того, что банк не оперирует деньгами, его функция сводится к минимуму — хранению и переводу денег. Кредиты в «Стройсберкассе», как и в немецкой модели, выдаются под залог приобретаемого или другого залогового имущества. То есть член кооператива является собственником квартиры.
Никакой «пирамиды»
Кооператив «Стройсберкасса» может покупать квартиры для своих пайщиков, а также участвовать в долевом строительстве. Механизм работы «Стройсберкассы» такой. Человек вступает в кооператив. Пайщик, в случае если у него уже имеется жилье и он хочет улучшить жилищные условия, должен накопить на банковском счету «Стройсберкассы» или на индивидуальном счете (если не полностью доверяет кооперативу) 30% от стоимости предполагаемого жилья. Если старого жилья нет, накопить нужно не менее половины стоимости квартиры. «Медленное накапливание — гарантия стабильности», — подчеркивает директор агентства. Дело в том, что должно быть выдержано финансовое соотношение. То есть темпы возврата кредитов должны соответствовать темпам их выдачи. Иначе возникнет «пирамида».
Механизм накопления либеральный. Никто не диктует, сколько ежемесячно вы должны класть на счет. Эту сумму пайщик определяет сам исходя из своих финансовых возможностей. Правда, и срок накопления будет тем больше, чем меньше денег вы будете ежемесячно класть на счет. Так, для того чтобы накопить сумму 250 тыс. руб. ежемесячными платежами в 3 тыс. руб., потребуется почти 7 лет. Я попыталась возразить, что это слишком долгий срок. «А вы можете купить квартиру быстрее?» — задал встречный вопрос Леонид Рыженко. Увы, аргументов у меня не нашлось. По его словам, потом сумма ежемесячных взносов может быть больше, так как наверняка вырастут доходы пайщика. А следовательно, и сократится срок ожидания квартиры.
К слову, в Европе считается нормальным, когда родители начинают копить в кооперативе на квартиру своему ребенку уже тогда, когда он только закончил школу. К моменту, когда ребенок оканчивает университет, в кооперативе уже накоплена необходимая сумма для получения ссуды и покупается квартира. Расплачиваются с кооперативом теперь не родители, а тот, для кого эта квартира покупалась. Однако это в Европе. Особенность нашего менталитета такова, что нам сложно жить в кредит. И если нужна квартира, то мы скорее будем ждать манны небесной, чем начнем копить деньги в кооперативе.
Надо заметить, что деньги, положенные пайщиком на счет в банке, все время работают. На них покупаются квартиры для впередистоящих членов кооператива. Также они могут вкладываться в строительство. После того как нужная сумма накоплена, пайщик получает ссуду из общей кассы кооператива. Ожидание ссуды, по словам директора агентства, будет не более четырех месяцев. Затем покупается квартира, оформляется право собственности пайщика на жилье и договор залога между пайщиком и кооперативом. Расчет по кредиту производится теми же темпами, что и накопление. На оставшуюся сумму начисляется процент. Он может колебаться в пределах 7-10% годовых. Какой процент начислить тому или иному пайщику, определяет комитет по займам кооператива. Это зависит от того, насколько аккуратно человек вносил деньги в период накопления. Дополнительными расходами являются расходы на страховку квартиры, а также жизни и трудоспособности пайщика (0,2-1% от стоимости жилья) и оформление залога (1,5%).

Программа, реализуемая с помощью кооператива «Стройсберкасса», по мнению Леонида Рыженко, так или иначе будет выполнять задачу улучшения жилищных условий населения. Так как, даже если с помощью кооператива люди приобретают «хрущевку», старые жильцы, скорее всего, переезжают в новое полнометражное жилье. То есть образуется своеобразная цепочка. Несмотря на то что кооператив не просуществовал еще и двух месяцев и механизм отработан пока только теоретически (но с учетом опыта в других регионах), в «Стройсберкассу» уже вступили несколько членов. Скоро будет покупаться первая квартира. Леонид Рыженко надеется, что со временем к работе кооператива удастся привлечь предприятия, которым нужно улучшать жилищные условия сотрудников, строительные организации и всех тех, кто занимается ипотекой.

По мнению заместителя управляющего Собинбанком Дмитрия Борискова, механизм работы банка с кооперативом еще предстоит отработать. По его словам, «банк видит хорошую перспективу сотрудничества с этим кооперативом в виде привлечения большего количества вкладчиков и получения стабильного дохода. Ведь человек будет постоянным клиентом банка, пока не накопит нужную сумму. Однако пока нельзя сказать, насколько успешно будет работать программа».