Рейтинг торговых центров Омска

Как пояснил руководитель аналитической группы СК «Элеон» Вячеслав НАУМЕНКО, изначально объектами исследования были выбраны более 50 торговых центров и комплексов Омска. Когда специалисты компании стали работать по методике, изучать характеристики, которыми должны обладать торговые центры, многие объекты из работы пришлось исключить. «В первую очередь мы не анализировали объекты, площадью менее тысячи квадратных метров или находящиеся на момент исследования в процессе реконструкции, такие как „Новый дом“, или встроенные, сочетающиеся с жилым фонд. Также те, в которых представлено менее трех-четырех товарных групп или доля продовольственной торговли превышает50 %. Не рассматривали, например „Старик Хоттабыч“, „Бегемот“ так как — это специализированные магазины», — констатировал господин НАУМЕНКО.

В результате, к сегменту торговых центров и комплексов было отнесено 32 объекта. Это отдельно стоящие здания, площадью от тысячи квадратных метров. Задачей аналитиков компании «Элеон» было не просто составить рейтинг. Работа носит прикладной характер: важно не то, какое место тот или иной объект занимает в рейтинге, а то, почему именно то или иное место, от чего это зависит, и что надо сделать, чтобы улучшить рейтинговые баллы (см. таблицу № 1).

Анализ показал, что — признаком завышенной арендной ставки является низкая заполняемость. В Омске, по данным компании, 66% торговых центров практически заполнены, только 3% таких объектов имеют заполняемость менее 90%. Это, как заметил Вячеслав НАУМЕНКО, говорит об устойчивом спросе на аренду торговых площадей в Омске. Критерии диапазона арендных ставок смотрите в таблице № 2, из которой следует, что у собственников только 2% торговых комплексов арендная ставка для всех одинакова.

«Составленный рейтинг — заметил Вячеслав НАУМЕНКО, — первая эксклюзивная попытка системно ранжировать торговую недвижимость Омска по ее привлекательности для арендаторов. Мы использовали методику используемую в Казани и адаптированную к омскому рынку. Из всего многообразия факторов отобраны десять параметров (в трех группах — ред.), позволяющих не только максимально охватить все стороны сравниваемых объектов, но и учесть региональные особенности нашего рынка недвижимости».

Каждый параметр (см. выборку из рейтинга) оценивался по шестибалльной шкале (от нуля до пяти баллов — ред.). Итоговый балл высчитывался по специальной формуле, у каждого параметра своя ценность. Если по каждому параметру объект набирает по пять баллов, то в итоге получается идеальный торговый центр с рейтингом равным единице. Таких в Омске нет. Первая пятерка торговых центров набрала практически одинаковый рейтинг от 0,874 до 0,906. Поэтому, как пояснили в «Элеоне», в данном случае не имеет смысла говорить о том, что один лучше, другой хуже. Почему, к примеру, «Каскад» оказался на втором месте. Он проиграл по ряду показателей, вес которых высок и важен при выведении итоговой оценки. Но это не означает, что он хуже «Летура» на Гагарина.

Дмитрий САПУНОВ, генеральный директор СК «Элеон»:

— В основе классификации торговых центров, которую мы использовали, лежит концепция торговых операторов, присутствующих в них, их количество, размер первичной торговой зоны и функции, которые выполняет комплекс. В результате, появилось разделение на микрорайонный, окружной, региональный, суперрегиональный комплексы. Если посмотреть на составленный рейтинг и на параметры классификации, то можно сделать вывод, что в Омске отсутствуют современные формы организации розничной торговли. В первую очередь — из-за недостаточной развитости дополнительных услуг, предоставляемых торговыми центрами, практически полного отсутствия сферы развлечений, недостаточного количества парковочных мест, отсутствия профессионального управления на основе общепринятых международных стандартов, недостатка якорных арендаторов — раскрученных брэндов, способных привлечь значительное количество покупателей. Основное количество торговых центров Омска можно отнести к микрорайонным.