МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Значение, виды и инициаторы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее – собрание) является органом управления многоквартирным домом (ч.1 ст.44 ЖК РФ), который существует на протяжении всей «жизни» дома.
1.2. К компетенции собрания относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (ч.2 ст.44 ЖК РФ);
2) принятие решений о формировании (ч.3 ст.16 Федерального Закона «О введении в действие ЖК РФ») и об использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (ч.2 ст.44 ЖК РФ);
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (ч.2 ст.44 ЖК РФ);
4) выбор способа управления многоквартирным домом (ч.2 ст.44 ЖК РФ);
5) принятие решения о создании и ликвидации товарищества собственников жилья (ч.1 ст.136, ст.141 ЖК РФ);
6) определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, кроме ТСЖ (ч.7 ст.156 ЖК РФ);
7) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции собрания (ст.ст.44-46 ЖК РФ).
1.3. Собственники помещений в многоквартирном доме (далее – собственники) обязаны ежегодно проводить годовое собрание, устанавливать сроки и порядок его проведения (ч.1 ст.45 ЖК РФ).
При создании в доме ТСЖ обязательность проведения и компетенция собрания сохраняется в полном объеме, (поскольку все собственники не обязаны вступать в ТСЖ). На практике в домах ТСЖ, где все собственники являются членами ТСЖ, проводится одно собрание, оформляются два протокола (общего собрания и ТСЖ).
1.4. Собрание может быть первоначальным, очередным (годовым) или внеочередным.
1.5. Собственники на собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (ст.161 ЖК РФ):
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья;
3) управление управляющей организацией.
1.6. Решение собрания, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, по вопросам, отнесенным законодательством к компетенции собрания, является обязательным для всех собственников, включая тех, кто не участвовал в собрании или голосовал против (ч.5 ст.46 ЖК РФ).
На практике кто-либо может оспаривать обязательность выполнения решений собрания, ссылаясь на ст.247 ГК РФ, установившую, что решения о порядке владения и пользования общей долевой собственностью, каковой является дом, принимаются по соглашению всех собственников. Однако в данном случае законодатель предусмотрел исключение, связанное с невозможностью достичь единства при столь большом количестве собственников, и применяется не Гражданский, а Жилищный кодекс.
1.7.Инициаторами проведения собрания (далее – инициаторы) могут быть:
1) первоначального — собственник или несколько собственников жилых или нежилых помещений в данном доме (физические или юридические лица) вне зависимости от его (их) доли в праве общей собственности (ч.ч.1, 4 ст.45 ЖК РФ);
2) по вопросу о выборе управляющей организации — собственники (ч.ч.2, 3 ст.161 ЖК РФ) или администрация округа (ч.6 ст.161 ЖК РФ);
3) очередного (годового) — лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первоначальном собрании собственников (ч.1 ст.45 ЖК РФ) либо правление ТСЖ (если оно создано);
4) внеочередного — любой из собственников (ч.2 ст.45 ЖК РФ).

2.Формы проведения собрания

2.1.Собрание может быть проведено:
1) в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов повестки и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ч.1 ст.47 ЖК РФ);
2) в форме заочного голосования — без обязательности совместного присутствия собственников, путем передачи в письменной форме решений собственников по включенным в повестку и поставленным на голосование вопросам в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания (ч.1 ст.47 ЖК РФ).
Первоначальное собрание вправе определить форму проведения следующего годового собрания, но делать этого не следует, поскольку за год ситуация может измениться.
2.2. Форма заочного голосования применима к любому виду общего собрания. Собрание в форме заочного голосования целесообразно проводить в многоквартирных домах, где имеется достаточно большое количество собственников, и собрать их всех в определенном месте затруднительно.
Минусом проведения собрания в такой форме является сложность избрания любых лиц, поскольку при данном варианте собственники лишены возможности вносить иные кандидатуры, кроме выдвинутых инициаторами собрания, что на практике может привести к тому, что предложенные кандидатуры не наберут необходимого количества голосов, никто не будет избран и потребуется новое собрание.
2.3.На практике часто собрание в форме заочного голосования проводится таким образом, чтобы желающие собственники в один из дней, отведенных на представление решений по вопросам повестки, могли бы собраться вместе для обсуждения вопросов повестки. Такое «очно-заочное» проведение не является особой формой собрания, а лишь его разновидностью. Собрание будет правомерно только при условии соблюдения всех предусмотренных кодексом правил, предъявляемых к проведению собрания в форме заочного голосования. Ведь в законе не сказано, что собственники не имеют права собраться вместе и подготовить свои решения. Основным в данном случае является наличие оформленных в письменной форме решений собственников (как тех, кто явился на собрание лично (или направил представителя), так и тех, кто проголосовал заочно). Голосование путем поднятия рук на таком собрании, как правило, не проводится, поскольку его результаты не имеют юридической силы (хотя в практических целях иногда необходимо сделать это, чтобы выяснить мнение собственников по тому или иному вопросу).

3. Подготовка собрания

3.1.На практике инициаторами первоначального собрания могут быть домовой совет, старший по дому либо инициативная группа собственников, созданная самими жителями. Лицо, не являющееся собственником помещения (или части помещения) в данном доме, может выполнять функции инициатора только в качестве представителя кого-либо из собственников, имея соответствующую доверенность или иной установленный законодательством документ.
3.2.Проведению первоначального собрания предшествует работа инициаторов по его подготовке, включающая в себя:
1) написание на основании настоящих рекомендаций плана подготовки собрания;
2) выявление всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме (посредством опроса жителей и платного обращения в ЦТИ (Краснофлотская, 8) и Регистрационную службу (Орджоникидзе, 56) в отношении длительно не проживающих в доме лиц), снятие копий с правоудостоверяющих документов;
3) определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома и расчет на этой основе количества голосов каждого собственника и общего количества голосов;
4) разъяснение законодательства по вопросу управления многоквартирным домом и предварительный опрос мнений собственников по данному вопросу;
5) подбор помещения для проведения собрания, определение даты и времени проведения собрания (при проведении собрания в форме заочного голосования – определение места или адреса и сроков представления письменных решений собственников);
6) разработка повестки дня собрания и проектов решений по каждому вопросу (возможно, в разных вариантах), размножение необходимых документов;
7) предварительное определение кандидатур председателя и секретаря собрания, счетной комиссии, подготовка проекта плана ведения собрания;
8) разработка проекта договора с управляющей организацией либо проекта устава товарищества собственников жилья, предварительное определение кандидатур председателя и членов правления ТСЖ, ревизионной комиссии;
9) выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами (посредством общения с активом, из прессы либо путем обращения в администрацию округа);
10) определение лиц, приглашаемых на собрание (руководитель управляющей компании, грамотный председатель ТСЖ, юрист, представители домового комитета, КТОСа, Общества, депутат, другие лица);
11) направление собственникам сообщений о проведении собрания вместе с проектами решений (и бланками для голосования по каждому из вопросов в случае, когда принятие решений собрания предлагается в виде представления письменных решений собственников);
12) другие вопросы, связанные с проведением собрания, в частности, целесообразно подготовить видеокамеру и (или) магнитофон для записи хода собрания во избежание последующих судебных разбирательств, при подготовке к созданию ТСЖ возможно также составить смету, калькуляцию расходов, определить кандидатуры бухгалтера, слесаря и иных работников.
3.3.Если в доме имеются неприватизированные квартиры либо нежилые помещения (кроме технических — подвала, бомбоубежища, помещения слесаря и чердака), принадлежащие муниципалитету или области (ст.19 ЖК РФ), сообщения о проведении собрания также направляются в департамент недвижимости Администрации города Омска по адресу ул.Краснофлотская, 8 (для областных объектов – в Министерство имущественных отношений Омской области по адресу ул.Орджоникидзе, 5), которые должны направить представителя с доверенностью и обладают правом голоса пропорционально общей площади помещений, находящихся, соответственно, в муниципальной или государственной собственности. Указанные представители при проведении собрания имеют не больше и не меньше полномочий, чем любой другой собственник.

4. Определение доли в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме и расчет числа голосов

4.1.Правовая природа собрания собственников принципиально отличается от проводимых до вступления в силу Жилищного кодекса РФ собраний жильцов, поскольку связь участвующих в таком собрании лиц возникает не на основе совместного проживания (теперь это не имеет значения), а только на основе наличия права собственности на помещения в доме (остальные проживающие в доме лица права на участие в таких собраниях не имеют, если только не являются представителями собственников).
4.2. Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее имущество), на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, включает все помещения и иные объекты в данном доме, не являющиеся частями находящихся в собственности жилых и нежилых помещений и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме (лестничные площадки, лестницы, лифты, чердаки, подвалы, крыши, коммуникации и другое (ч.1 ст.36 ЖК РФ).
4.3.Доля каждого собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади его собственного помещения (ч.1 ст.37 ЖК РФ), то есть чем больше квартира, тем больше голосов. Естественно, что при смене собственника в любой форме (раздел, продажа квартиры и т.п.), доля (число голосов) «от данной квартиры» остается прежней (ч.3 ст.37 ЖК РФ). Эта доля (число голосов) может измениться только в одном случае – в результате перепланировки, реконструкции помещения, если в новом техническом паспорте и документе о собственности изменится общая площадь помещения (при этом не забудьте изменить и общую площадь помещений всего дома, поскольку она также изменится).
На практике бывает так, что граждане с согласия домового совета давно присоединили к квартире, например, непроходной тамбур, а документы не переоформили. Если у Вас не хватает кворума для собрания либо есть иная потребность увеличения количества «живых» голосов, помогите данному собственнику скорее оформить необходимые документы о собственности (без них он с точки зрения закона не является собственником).
4.4.Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по документу о собственности) на сумму площадей всех жилых и нежилых помещений в доме (по поэтажному плану дома в техническом паспорте ЦТИ либо Справке о принадлежности на строение). Например, в случае, если общая площадь квартиры составляет 45,7 квадратных метра, а общая площадь помещений дома (то есть всех квартир и нежилых помещений – магазинов и т.п.) – 2517,8 квадратных метра, то доля собственника квартиры в праве на общее имущество будет составлять 45,7/2517,8. На практике считать пропорцию долго и не имеет практического смысла. Каждый собственник на собрании имеет столько голосов, сколько у него в собственности квадратных метров (с точностью до десятых долей квадратного метра, поскольку именно так указывается площадь помещений в инвентаризационных документах ЦТИ). Общее количество голосов в доме определяется суммой голосов (квадратных метров) всех собственников помещений.
Иногда количество голосов рассчитывают в процентах (принимая за сто процентов общее количество голосов, как в акционерном обществе). Например, если общая площадь квартиры составляет 95 квадратных метров, а общая площадь помещений дома – 2000 квадратных метров, то собственнику принадлежит (95х100%):2000 =4,75 голоса. Преимущество такого расчета состоит в том, что впоследствии при проведении собрания не нужно каждый раз считать процент голосов за то или иное решение, поскольку число голосов каждого собственника уже выражено в процентах от общего количества голосов.
Примечание. Для исключения конфликтных ситуаций необходимо знать, что в свидетельствах о собственности, технических паспортах и других документах до 1 марта 2005 года в общей площади учитывались балконы и лоджии, в настоящее время они не включаются, поэтому правильно из общей площади, указанной в прежних документах, исключить определенную по техническому паспорту площадь балконов и лоджий (если они в квартире есть).
4.5.Органы технической инвентаризации (ЦТИ – ранее БТИ) являются единственным государственным органом, имеющим право от имени государства осуществлять инвентаризацию, в том числе замеры объектов недвижимости, никакие другие документы (кроме вступивших в силу решений судов) правовой силы в этой части не имеют. Следует учитывать, что в соответствии с федеральным законодательством, техническую инвентаризацию следует проводить не реже одного раза в пять лет, чего из-за отсутствия средств и необходимости в реальной практике ни большинство граждан, ни ЖЭУ не делают. При отсутствии иного технического паспорта представляется возможным пользоваться «просроченным», если только Вы достоверно знаете, что размеры помещения (или дома в целом) за прошедший период существенно не изменились. В противном случае правильнее добиться получения нового технического паспорта (расходы на изготовление паспорта на дом обязана нести жилищная организация, поскольку они заложены в нашей плате за жилье, расходы на изготовление паспортов помещений – собственники помещений), так как из-за ошибки в этом документе может возникнуть неверное определение общего количества голосов на собрании и числа голосов каждого из собственников помещений, что в итоге приведет к отмене решений собрания судом. Если же существенных изменений в состоянии недвижимости не произошло, даже в случае суда (а бремя доказывания, то есть фактически расходы по заказу нового технического паспорта на дом, будет лежать на жалобщике)решение собрания вряд ли будет отменено, поскольку отсутствие нового паспорта не отразилось существенно на общем количестве и распределении голосов.
Возможен и еще один вариант получения сведений, если Вы не имеете возможности оплатить работы по изготовлению технического паспорта на дом. Любой из собственников помещений в доме имеет право за небольшую плату заказать в ЦТИ Справку о принадлежности на строение (обязательно указав в заявлении «с дополнительным указанием общей площади жилых и нежилых помещений в доме») либо Справку о принадлежности квартиры (когда нет иной возможности узнать ее общую площадь).
4.6.Одно помещение может быть разделено между несколькими собственниками на части (например, магазин между двумя предпринимателями, вложившими в общую покупку каждый свои средства), либо на доли (например, квартира между членами одной семьи по итогам приватизации).
Части и доли — две большие разницы, поэтому внимательно смотрите представленные собственниками правоудостоверяющие документы. По гражданскому законодательству собственность на часть помещения – это когда у каждого точно определенное в квадратных метрах право собственности, тут сложностей нет.
В свою очередь доля в праве общей собственности — это не собственность на половину или треть квадратных метров квартиры, а право участвовать в соответствующей доле во владении всем данным помещением (с одновременной обязанностью оплачивать его). Поэтому в правоудостоверяющих документах доля в праве общей собственности обозначается не в метрах, в простой дробью: 1/3, 1/2, 3/5 и т.п.
Наиболее спорным вопросом является порядок участия в собраниях лиц, владеющих квартирой на праве общей долевой, а особенно совместной собственности, а именно в таком виде выдавались практически все регистрационные удостоверения о приватизации квартир в период массовой приватизации жилья в первые десять лет (до 31.05.2001 года, когда было внесено изменение в закон о приватизации жилья). Теперь разделить эту совместную собственность на доли имеют право только нотариус или суд. Большинство граждан, не понимая всех негативных для себя последствий (при наследовании и в ряде других случаев) наличия совместной собственности к нотариусу подписывать соглашение об определении долей не пойдут, поэтому при проведении собрания нужно помнить, что особенностью данного вида собственности является то, что принять какое-либо решение в отношении совместной собственности вправе только все собственники вместе.
На практике это означает, что они должны отправить на собрание одного человека с доверенностью от остальных либо прийти все, но написать одному из собственников доверенность на право голосования. Если такие собственники решат доверить представительство другому лицу, то все они подписывают одну доверенность либо несколько одинаковых по тексту доверенностей (если доверенности будут различаться, например, по объему полномочий или сроку, то представитель не сможет проголосовать, так как получится, что одна часть собственников ему доверяет, а другие – нет).
4.7.Особенность имеется и в режиме собственности супругов. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно оформлено (ст.34 СК РФ). В свою очередь, квартира, приобретенная одним из супругов до вступления в брак либо полученная в период брака по сделкам безвозмездного характера (наследование, дарение и т.п.) является имуществом одного супруга.
Соответственно, порядок голосования для супругов еще более затрудняется: сначала необходимо проверить документ о браке (действительно ли данные граждане – супруги), затем выяснить, когда и на каких основаниях приобретено помещение (до брака или после, куплено или подарено), и уже после этого решать, какие документы должен представить собственник. Поэтому представляется более правильным действовать проще – по общему правилу режима совместной собственности просить представить доверенность другого супруга, тем более, что платить за ее удостоверение не требуется.
4.8.На практике весьма затруднительно получить сведения обо всех собственниках помещений в доме, поскольку одни фактически не проживают, другие могут из личных соображений просто не дать свои документы. Поскольку Жилищный кодекс РФ для большинства решений собрания (кроме одного – изъятия части собственности) не требует согласия всех собственников, а общую площадь помещений дома Вы знаете по данным жилищной организации и ЦТИ, не тратьте время на этих несколько человек. Если есть сомнения в том, что человек действительно является собственником, а документ он предоставлять отказывается, лучше послать ему сообщение о собрании (если он не собственник, он все равно не сможет принять участие в собрании, поскольку не предъявит соответствующего документа).

5. Сообщение о проведении собрания

5.1.Инициаторы обязаны направить каждому собственнику сообщение (ч.5 ст.45 ЖК РФ), в котором должны быть указаны:
1) сведения о лице (или лицах), по инициативе которого (или которых) созывается данное собрание;
Примечание. Инициаторы должны указать свои фамилии, полные имена и отчества. Поскольку собрания созываются только собственниками помещений в данном многоквартирном доме, инициатором должны быть представлены сведения об объекте его собственности в данном доме, что следует из смысла ст.ст. 45-47 ЖК РФ.
2) форма проведения собрания – очная (совместное присутствие) или заочное голосование;
3) дата, место, время проведения собрания (при проведении собрания в форме заочного голосования — дата и время окончания приема (а не отправки, иначе возможны споры о том, что собственник отправил решение, а оно не поступило) решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны быть переданы такие решения (пп.3 ч.5 ст.45 ЖК РФ);
Примечание. Целесообразно также указать дату начала приема решений собственников и время их приема (ведь не будут инициаторы собрания ждать решений круглые сутки). Необходимо также разъяснить собственникам их право направить решения по почте (с соблюдением предельных сроков приема документов). Не следует назначать дату окончания приема письменных решений на нерабочий день, поскольку в этом случае днем окончания приема документов будет считаться ближайший следующий рабочий день (ст.193 ГК РФ).
4) повестка дня собрания (пп.4 ч.5 ст.45 ЖК РФ);
Примечание. Собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня (ч.2 ст.46 ЖК РФ). В противном случае решение собрания может быть оспорено в судебном порядке.
На практике лучше включить в повестку собрания «лишний» вопрос (если необходимость в его рассмотрении отпадет, можно на собрании не принимать никакого конкретного решения), чем не включить какой-либо вопрос, который потом окажется безусловно необходимым, но будет поздно.
Законодательство определило ряд организационных вопросов, которые обязательно должны быть рассмотрены на первоначальном собрании (порядок уведомления собственников о собрании и о его решениях и ряд других), во всем остальном инициаторы вправе самостоятельно, с учетом решений предыдущих собраний, формировать повестку собрания.
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться (желательно указать контактный телефон, а также размножить и разослать проекты решений по всем или некоторым вопросам).
5.2.Инициаторы обязаны сообщить всем другим собственникам о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения (ч.4 ст.45 ЖК РФ). В указанный срок сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом (если решением собрания ранее не был предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, например, посредством распространения сообщений по почтовым ящикам), либо вручено каждому собственнику под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном ранее решением собрания и доступном для всех собственников (ч.4 ст.45 ЖК РФ).
Наиболее простым способом ознакомления с предварительными проектами и материалами, а также принятыми собранием решениями, будет размещение соответствующей информации в определенном помещении данного многоквартирного дома, доступном каждому собственнику. Порядок размещения информации устанавливается на первоначальном собрании и должен быть доведен до каждого собственника (ст.45 ЖК РФ).
Для созыва первоначального собрания инициаторам необходимо направить сообщение каждому собственнику заказным письмом или вручить под роспись, поскольку остальные указанные варианты могут быть установлены только собранием (а все прежние, до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, собрания (кроме ТСЖ и ЖСК, где действуют уставы) в счет не идут).
5.3.В законе имеется неточность: неясно, что значит «направить» — чтобы за 10 дней собственник получил заказное письмо, либо это срок отправки по почтовому штемпелю. Во избежание судебных тяжб и руководствуясь смыслом статьи в целом (в частности, в части вручения сообщения под роспись), рекомендуется считать 10 дней сроком получения собственником сообщения (направить его следует раньше). Поскольку в законе не указано, что все собственники должны быть уведомлены о собрании одинаковым образом, возможно большей части собственников вручить сообщения под роспись, а отказавшимся принять документ и отсутствующим по месту жительства направить сообщение заказным письмом, продублировав сообщение путем размещения объявлений в подъездах (на этажах в домах «коридорного типа» и в одно — двухподъездных высокоэтажных домах).
Точное соблюдение требований, предъявляемых частями 4 и 5 ст.45 ЖК РФ к сообщению о проведении собрания, является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения собрания могут быть оспорены любым недовольным собственником в судебном порядке (ч.6 ст.46 ЖК РФ) и признаны недействительными.
5.4.На практике возникают следующие сложные ситуации:
1) собственник по состоянию здоровья не может расписаться в получении заказного письма – в этом случае необходимо выяснить, кто из его родственников или иных лиц имеет права на представление интересов данного гражданина, и получить его роспись;
2) собственник беспричинно не желает расписываться – тогда направить сообщение заказным письмом, параллельно собрать больше свидетелей, вручить ему уведомление, при этом желательно заснять этот момент фотоаппаратом или видеокамерой для суда;
3) собственника нет по объективным причинам (в армии, командировке, в местах лишения свободы, за границей и т.п.) – необходимо узнать, где находится данное лицо и постараться получить его доверенность, выписанную на родственника или любого иного гражданина, либо, если время позволяет, направить материалы по адресу его местонахождения.
Учитывая изложенное, на практике собрание назначается не позднее, чем за месяц до его проведения.

6. Правомочность собрания

6.1.Собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ч.3 ст.45 ЖК РФ).
6.2.Присутствие собственников на собрании в очной форме и наличие кворума подтверждается списком регистрации участников собрания с указанием фамилии, полных имени и отчества, адреса, паспортных данных, реквизитов правоудостоверяющего документа о собственности на помещение, доли в праве общей собственности на имущество (количества голосов), подписью каждого собственника и с приложением доверенности или иного правомерного документа о представительстве, если в собрании принимает участие и расписывается в списке регистрации не сам собственник, а его представитель.
6.3.Если к моменту начала собрания кворум был, но потом часть собственников покинули собрание, то с этого момента собрание должно быть прекращено, поскольку не стало кворума (если только уходящий собственник не оставил доверенность другому лицу или не прибыл дополнительно кто-либо из собственников, и общее количество участвующих в собрании вновь стало достаточным для кворума). Решения собрания, принятые до ухода части собственников (то есть пока кворум был), являются законными. Учитывая изложенное, на практике повестку первоначального собрания следует строить таким образом, чтобы сразу решить организационные вопросы, необходимые для проведения последующих собраний (сроки проведения собраний, порядок сообщения о собраниях и о принятых решениях и т.п.), поскольку при обсуждении острых вопросов (например, об избрании председателя ТСЖ) часть собственников в случае возникновения конфликтной ситуации могут просто уйти с собрания, и тогда следующее собрание снова необходимо будет организовывать как первоначальное.
Из практического опыта возможен и другой вариант выхода из подобной ситуации (а также для случаев, когда часть собственников действительно по объективным причинам должна покинуть собрание). В законе нигде не прописано, что собрание должно проходить в течение одних суток. Поэтому объявляется перерыв в собрании до следующего дня или иного времени, чтобы найти возможность сохранить кворум и довести собрание до конца (не посылать снова сообщения о собрании и т.п.).
6.4.Принявшими участие в собрании собственников в форме заочного голосования считаются собственники, решения которых получены до даты и времени окончания приема решений, указанных в сообщении о проведении собрания, а правомочность собрания определяется по количеству голосов, выраженных в этих решениях (ч.2 ст.47 ЖК РФ). Под датой следует понимать день, месяц и год.
6.5.При отсутствии кворума собрание считается несостоявшимся. При отсутствии кворума для проведения годового собрания собственники должны провести повторное годовое собрание (ч.3 ст.45 ЖК РФ), однако закон не устанавливает наказания для тех, кто этого не сделает.

7. Решения собрания

7.1.Решения собрания принимаются:
1) с согласия всех собственников — решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (ч.3 ст.36 ЖК РФ), причем, по мнению юристов, это согласие после принципиального положительного решения собрания возможно получить и не проводя повторного собрания, путем подписания соответствующего подписного листа у тех собственников, кто не участвовал в собрании;
2) большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников — по вопросам о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества, об использовании земельного участка, на котором расположен дом, в том числе о введении ограничений пользования участком, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (ч.2 ст.44, ч.1 ст.46 ЖК РФ);
3) более половины голосов от общего числа голосов собственников — по вопросу о создании товарищества собственников жилья (ч.1 ст.136 ЖК РФ);
4) большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании, — по всем остальным вопросам (ч.2 ст.44, ч.1 ст.46 ЖК РФ).
7.2. Законодатель существенно (в сравнении с другими сферами права) усложнил возможность обжалования решения собрания. Собственник вправе обжаловать решение собрания, только если:
1) оно принято с нарушением законодательства;
2) он не принимал участие в собрании или голосовал против;
3) этим решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч.6 ст.46 ЖК РФ).
Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (ч.6 ст.46 ЖК РФ). Из этого следует, что, во-первых, в заявлении необходимо конкретно сформулировать, какую норму какого закона нарушили организаторы или другие участники собрания, во-вторых, как правило, бесполезно писать заявление в случае, если итоги голосования выявили значительный перевес голосов в сторону не устраивающего Вас решения. Чтобы суд в данном случае принял Вашу сторону, должно быть явное нарушение законодательства либо Ваших прав (например, устройство промышленной мастерской под Вашей квартирой, что прямо запрещено законодательством, даже если за это проголосовали все остальные собственники).
7.3.На практике имеют место случаи, когда собственники нежилых помещений в первых этажах отказываются участвовать в собрании и подчиняться решениям собрания (особенно в части порядка вывоза твердых бытовых отходов и стоянки автотранспорта). Имея решение собрания, остальные собственники могут подавать в суд и скорее всего выиграют процесс, поскольку если данное помещение является частью дома (что просто проверить по поэтажному плану ЦТИ), то на его собственника, как и на любого другого собственника, распространяется требование о подчинении решениям собрания (ч.5 ст.46 ЖК РФ). В этом смысле Жилищный кодекс РФ защищает интересы собственников жилья, поскольку теперь хозяин магазина не вправе сказать, что не пустит слесаря ремонтировать стояк или канализацию в принадлежащем ему подвале, поскольку общедомовые коммуникации – общая собственность всех собственников жилых и нежилых помещений дома, хотя данная часть стояка и размещена в принадлежащем конкретному предпринимателю помещении. В свою очередь, для предпринимателей, во избежание лишних ссор с собственниками жилых помещений, скорее всего целесообразно за свой счет реконструировать системы подачи коммунальных услуг таким образом, чтобы получать тепло, воду, газ отдельно от остального дома (иметь свои узел, рамку, шкаф, приборы учета), тогда данные участки систем будут уже только его собственностью, и никто не будет иметь права вмешиваться в его дела и ходить по его помещениям.
Судебная практика указывает наиболее распространенные основания для отмены решений собрания: рассмотрение вопросов, не включенных заранее в повестку; неправильный подсчет голосов; принятие решения при отсутствии кворума; принятие решения простым большинством вместо квалифицированного (2/3).

8. Голосование на собрании

8.1.Правом голосования на собрании обладают только собственники помещений в данном доме (ч.1 ст.48 ЖК РФ). Каждый собственник обладает не одним, а несколькими голосами. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч.3 ст.48 ЖК РФ).
8.2.Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как исходя из нее устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении и распоряжении общей собственностью (количество голосов на собрании) и рассчитывается размер платы за содержание и ремонт общего имущества. Права и обязанности собственников жилых и нежилых помещений на собрании одинаковы, и число голосов зависит только от размера собственности.
8.3.Голосование на собрании осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя (ч.1 ст.48 ЖК РФ).
Представительство возникает не только на основе доверенности, но и на основании закона (например, представительство детей до 18 лет их родителями (усыновителями), актов уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления (например, решения об установлении опеки или попечительства (ч.2 ст.48 ЖК РФ).
8.4.Для подведения итогов голосования при любой форме проведения собрания до голосования должна быть избрана счетная комиссия, состав которой предлагается инициаторами проведения собрания и утверждается собранием (этот вопрос вносится в повестку дня собрания).
Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня обязательно заносятся в протокол собрания.
8.5.При проведении собрания в форме совместного присутствия голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его обсуждения (а не по всем вопросам вместе в конце собрания). По решению собранияголосование может проводиться несколькими способами: мандатами, посредством поднятия рук или представления письменных решений собственников.
8.6.При проведении собрания в очной форме законом предусмотрена возможность оформления воли собственников в виде их письменных решений (при заочной форме проведения собрания это обязательное требование), которые сами по себе не являются особой формой проведения собрания, а только способом принятия решения собранием, видом голосования при принятии решения собрания путем представления письменных решений (ч.ч.4, 5 ст.48 ЖК РФ); такой же порядок сохраняется и в ТСЖ (ч.6 ст.146 ЖК РФ).
На практике, если Вы предвидите впоследствии возможность конфликтной ситуации, правильно использовать именно форму голосования путем представления письменных решений, поскольку в ином случае возможен сговор, когда на суде собственники покажут, что голосовали поднятием рук (мандатами) по-иному, чем это было на самом деле. Такое голосование позволяет сделать отношения между собственниками более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта голосования, формулировки вопроса и содержания решения собственника, поскольку в соответствии с ч.4 ст.46 ЖК РФ наряду с протоколами собрания должно обеспечиваться хранение также и оформленных в письменном виде решений собственников. Во избежание утраты письменных решений собственников желательно проинструктировать заранее счетную комиссию о личной ответственности ее членов за сохранность документов и запретить отдавать кому-либо (кроме ревизионной комиссии, если она создана) документы после получения их счетной комиссией, поскольку при хищении решений собственников Вы не сможете доказать законность решений собрания.
8.7.В этом случае собственникам, наряду с сообщением о проведении собрания с указанием повестки дня, направляются бланки решений собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись. При проведении собрания в очной форме с оформлением письменных решений собственников собственник имеет право либо подготовить решение заранее до собрания, либо оформить его непосредственно во время собрания.
Если решение от имени собственника принимает его представитель, к решению должна быть приложена доверенность либо удостоверенная копия иного документа о представительстве (свидетельства о рождении ребенка, решения суда об установлении отцовства, акта уполномоченного органа об усыновлении, установлении опеки или попечительства). Исходя из этого, а также для экономии времени и бумаги, при проведении собрания в форме заочного голосования инициаторам целесообразно все решения сформулировать на одном бланке, чтобы собственникам не прилагать несколько доверенностей (при проведении собрания в очной форме этого делать не следует, поскольку доверенности и иные документы предъявляются при регистрации, а голосование проводится последовательно после обсуждения каждого из вопросов повестки, и в противном случае после каждого подсчета пришлось бы раздавать бланки обратно для следующего голосования).
8.8.В письменном решении собственника указываются (ч.3 ст.47 ЖК РФ):
1) сведения о лице, участвующем в голосовании (в объеме данных, указываемых в доверенности, а для юридического лица – в том числе ИНН и ОГРН);
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем доме (с указанием общей площади этого помещения);
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался»;
4) дата принятия решения, подпись собственника.
Несоблюдение этих требований может повлечь за собой признание решения собрания недействительным (ч.6 ст. 46 ЖК РФ).
8.9.Поскольку порядок проведения собрания, в том числе и голосования, определяет собрание (ч.1 ст.45 ЖК РФ), возможно поименное голосование и тайное голосование, однако на практике данные виды голосования практически не применяются, в виду того, что, во-первых, голосование поднятием рук или мандатами фактически уже получается поименным, так как каждая рука означает разное количество голосов, и для протокола все равно приходится спрашивать, собственник какой квартиры проголосовал.
Во-вторых, полностью тайного голосования все равно не получится, поскольку в этом случае счетная комиссия должна заранее на бюллетенях для тайного голосования указать количество голосов «от каждого помещения», по которым потом можно легко вычислить, кто за что голосовал. Единственным возможным путем, если действительно очень нужно тайное голосование, является размножение такого количества бюллетеней, сколько в доме квадратных метров, и раздача каждому голосующему бюллетеней по количеству имеющихся у собственника голосов (по принципу один голос (метр) – один бюллетень), однако такая процедура весьма трудоемка как при раздаче, так и при последующем подсчете, поэтому когда не хотят сильно афишировать, кто за что голосовал, на практике просто применяется голосование путем представления письменных решений собственников.
8.10.В законодательстве содержится запрет на рассмотрение вопросов, не предусмотренных повесткой дня собрания, но отсутствуют требования провести собрание за один день, а равно рассмотреть именно на данном собрании все внесенные в повестку вопросы. На практике часто бывает, что большинство собравшихся после выбора способа управления домом далее не готовы продолжать обсуждение (например, нужно сначала между собой обговорить кандидатуру председателя ТСЖ, а при выборе управляющей компании — рассмотреть предложенные разными предприятиями условия обслуживания и расценки). В таких случаях следует либо принимать решение об окончании (закрытии) собрания и вновь повторять процедуру созыва следующего собрания, либо, что более правильно, объявлять перерыв в собрании на три — пять дней, определив сразу дату, время и место продолжения данного собрания для рассмотрения оставшихся вопросов повестки дня.

9.Особенности подведения итогов голосования в форме письменных решений

9.1. При подведении итогов голосования путем письменных решений применяются те же правила, что и при иных видах голосования, с учетом указанных ниже особенностей.
При голосовании посредством письменных решений собственников засчитываются голоса по тем вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования («за», «против» или «воздержался»). Бюллетени с решениями, оформленными с нарушением данного требования, признаются недействительными, и голоса по ним не учитываются (ч.6 ст.48 ЖК РФ).
Способ заполнения бюллетеня может быть любым – обведение поддержанного варианта, вычеркивание вариантов, с которыми собственник не согласен, проставление знака (галочки, крестика и т.п.) против избранного варианта ответа, надписей «за», «да», «нет» от руки или на печатающем устройстве и т.д. Инициаторам желательно указать в бланке для голосования рекомендуемый порядок его заполнения. Желательно предусмотреть личную подпись собственника на каждой странице (каждом бюллетене, если решение принимается по каждому вопросу на отдельном листе).
9.2.При наличии в повестке собрания и бюллетене нескольких вопросов несоблюдение требования об оставлении только одного варианта решения по одному или некоторым вопросам не влечет признания недействительными решений собственника по остальным вопросам (ч.6 ст.48 ЖК РФ), в отношении которых бланк решения заполнен верно (решение признается недействительным частично).
9.3.В связи с особенностями подведения итогов собрания при голосовании посредством письменных решений инициаторы должны четко сформулировать вопросы, исключить любую двусмысленность и неточность формулировки, чтобы собственники могли дать конкретные однозначные ответы (принять решения), при этом зачастую правильно ставить вопрос в форме разных возможных вариантов его решения.
Например, вопрос о способе управления домом можно сформулировать так:
«Вопрос №1.Какой способ управления домом Вы выбираете?
1) непосредственное управление «за» «против» «воздержался»
2) товарищество собственников жилья «за» «против» «воздержался»
3) управляющая организация «за» «против» «воздержался»
Всюду, где возможны несколько вариантов решения, собственник должен выразить свое отношение к каждому из вариантов. Если же собственник решил по данному вопросу воздержаться, то он должен воздержаться по всем трем перечисленным в нашем примере вариантам решения. Главное – разъяснить собственникам, что если они проголосуют сразу за несколько вариантов (против всех голосовать можно), то их голос просто не зачтут и придется вновь проводить собрание. На практике это особенно касается избрания каких-либо лиц из нескольких кандидатур, когда многие, не желая портить отношения, ставят «за» все эти кандидатуры.
Во избежание последующих конфликтов собственник имеет право при передаче решения просить инициаторов расписаться в приеме решения на втором экземпляре решения. В свою очередь, инициаторы проверяют тождественность представленных документов (чтобы собственник специально или по ошибке не сдал два разных варианта), и заверяют подписями остающуюся у собственника копию решения с отметкой даты и времени его приема инициаторами.
9.4.Если в ходе оформления письменного решения собственник обнаружил, что допустил ошибку, необходимо ясно зачеркнуть неверную часть документа, рядом написать правильно, затем возле каждого исправления учинить надпись «исправленному верить», расписаться и указать дату исправления.
9.5.На практике может быть так, что при проведении собрания в форме заочного голосования собственник проголосовал до окончательного срока приема решений собственников, а потом передумал и хочет переголосовать по всем или отдельным вопросам (либо выяснилось, что он неверно заполнил бюллетень), — такая возможность должна быть ему предоставлена, если срок приема решений не истек.
Если до окончания подсчета голосов по данному конкретному вопросу на собрании в форме совместного присутствия выяснится, что собственник заполнил бюллетень неверно, по решению собрания такому собственнику может быть предоставлено право вновь заполнить бюллетень, однако если счетной комиссией уже объявлены результаты голосования, делать этого нельзя, поскольку вопрос повестки рассмотрен.
Переголосовать в этом и любых иных случаях возможно только если собрание сначала примет решение об отмене итогов голосования по данному вопросу (хотя это крайний вариант, поскольку возникает основание обращаться в суд – ведь собранием уже было принято решение; на практике так рекомендуется делать только тогда, когда нет конфликтной ситуации, а решение не принято только лишь потому, что часть собственников неверно заполнили бюллетени и просто не хватило голосов).

10. Оформление решений собрания

10.1.Решения собрания оформляются протоколом в порядке, установленном собранием (ч.1 ст.46 ЖК РФ).
10.2.Протокол должен быть составлен в письменной форме на бумажном носителе, подписан председателем и секретарем собрания (при проведении собрания в форме заочного голосования – указанными в сообщении о проведении собрания инициаторами собрания), а также председателем (или всеми членами) счетной комиссии. В протоколе обязательно указываются его порядковый номер, дата, время и место проведения собрания (при проведении собрания в заочной форме – дата и место подведения итогов заочного голосования), повестка дня, кворум, количество участвующих собственников, решения и итоги голосования по каждому из этих решений (при этом все или отдельные решения могут прилагаться к протоколу в качестве приложений). Жилищный кодекс РФ не устанавливает каких-либо дополнительных особых требований к форме протокола. Во избежание утери оригинала протокола, документ на практике составляется и подписывается в трех экземплярах – в архив, в администрацию (управляющую организацию) и в рабочую папку избранного представителя собственников (председателя ТСЖ, старшего по дому), для размещения на доске объявлений снимаются ксерокопии, которые должны быть также кем-либо (например, председателем собрания) заверены.
10.3.Решения собрания с итогами голосования по каждому вопросу должны быть доведены инициатором собрания до сведения всех собственников, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст.46 ЖК РФ). Исходя из этого требования, протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения собрания. Порядок доведения до собственников решений собрания устанавливается собранием (ч.1 ст.45 ЖК РФ); на практике это, как правило, размещение решений собрания на видных местах в подъездах (но не во дворе, так как в Законе указано «в помещении данного дома» (ч.3 ст.46 ЖК РФ). Если участники собрания полагают о возможности конфликтной ситуации, желательно перестраховаться и дополнительно направить всем или отдельным собственникам решения собрания заказным письмом либо путем личного вручения под роспись во избежание последующего обвинения в том, что решение не доведено (его можно специально сорвать и потом утверждать, что его не было), тем более, что по смыслу Конституции РФ неопубликованные нормативные правовые акты не подлежат применению.
10.4.Протоколы, равно как и подписанные собственниками копии сообщения о проведении собрания (либо квитанции отделения связи о приеме заказной корреспонденции и уведомления о ее вручении адресатам), список регистрации участников собрания с приложением документов о представительстве (при проведении собрания в форме совместного присутствия) и решения собственников (если эти решения изложены в письменной форме, что для проведения собрания в форме заочного голосования обязательно), хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (ч.4 ст.46 ЖК РФ). Там же целесообразно хранить и копии правоудостоверяющих документов собственников помещений. Срок хранения данных документов устанавливает собрание, логичным является определить их как «документы постоянного хранения», то есть на весь период существования дома.


11. Доверенность

11.1. Перед открытием собрания инициаторы должны провести регистрацию прибывших собственников (или их представителей), проверить наличие и соответствие законодательству их удостоверений личности, правильность оформления доверенностей и других документов у представителей собственников.
Доверенность оформляется только в письменной форме на бумажном носителе (ч.1 ст.185 ГК РФ), она может быть отпечатана или написана от руки. Обязательными реквизитами доверенности (ч.2 ст.48 ЖК РФ) являются:
1) место выдачи доверенности (населенный пункт, регион, страна);
2) дата выдачи доверенности (число, месяц, год прописью) (ч.1ст.186 ГК РФ);
3) фамилия, полные имя и отчество, дата рождения, место регистрации и паспортные данные с указанием гражданства доверителя;
4) фамилия, полные имя и отчество, дата рождения, место регистрации и паспортные данные с указанием гражданства представителя;
5) полномочия представителя (перечень действий, для совершения которых выдана доверенность);
6) возможность или невозможность передоверия третьим лицам (ч.1 ст.187 ГК РФ);
7) календарный срок действия доверенности, указываемый обязательно прописью (до какого числа, месяца, года либо промежуток времени) — при неуказании срока доверенность действительна в течение одного года с момента выдачи (ч.1 ст.186 ГК РФ);
8) личная подпись доверителя (если он по состоянию здоровья или по причине инвалидности не может расписаться, то за него это в присутствии двух свидетелей делает другое совершеннолетнее лицо, кроме представителя);
9) подпись нотариуса либо скрепленная печатью организации подпись руководителя или иного ответственного работника ЖЭУ или организации по месту работы, учебы, лечения доверителя, сотрудника банка или отделения связи с расшифровкой его фамилии, инициалов, должности, с указанием даты заверения доверенности (иногда расписывается также главный бухгалтер: этого не требуется, но такая доверенность также действительна).
При отсутствии любого из перечисленных реквизитов (кроме подпункта 7) действительность доверенности можно оспорить, и лучше такого представителя к участию в собрании не допускать.
Доверенность и любой иной документ о представительстве действительны только при наличии у представителя удостоверения личности, которое он обязан дать инициаторам собрания для сверки данных с доверенностью (иным представленным документом).
Помимо паспорта гражданина РФ, такими документами являются военный билет или удостоверение личности военнослужащего, паспорт моряка, временное удостоверение личности, выдаваемое органами внутренних дел на период оформления паспорта, а для иностранных граждан – документ, удостоверяющий право гражданина на пребывание на территории Российской Федерации (паспорт с визой или «зеленая карта» для постоянно проживающих в РФ иностранцев) (п.16 ст.2 Федерального Закона №67-ФЗ).
11.2. Необходимо проверить правильность заверения доверенностей. В Жилищном кодексе РФ (ч.2 ст.48) сделана ссылка на части 4 и 5 ст.185 ГК РФ, где указывается, что для совершения действий обыденного обихода (к которым относится и участие в собрании) не требуется обязательно заверять доверенность у нотариуса, документ может быть заверен по месту работы, учебы, стационарного лечения собственника, или в ЖЭУ (управляющей организации) по месту его регистрации либо по месту нахождения данного помещения, а также банком при наличии у собственника вклада и почему-то организацией связи. Во всех указанных случаях доверенность на право участия в собрании обязаны заверить бесплатно (ч.4 ст.185 ГК РФ). Естественно, тот, кто желает заверить доверенность нотариально, вправе это сделать.
Из законодательства следует, что, во-первых, никакие другие органы и организации (в частности, органы внутренних дел, администрация округа, КТОСы) не вправе заверять доверенности, во-вторых, доверенность заверяется не любой организацией, а по месту работы, учебы, лечения, жительства данного собственника (то есть, при сомнении в достоверности доверенности предложите представить документы о принадлежности собственника к данной организации или сведения о месте проживания либо лечения (если документ заверен в ЖЭУ или клинике).
Распространенной ошибкой является заверение доверенностей старшим по дому, что незаконно. Это вправе делать только председатель ТСЖ или ЖСК, поскольку данные организации по отношению к жильцам являются управляющими (равносильны ЖЭУ, то есть подходят под требования закона).
Если собственником помещения является юридическое лицо, то доверенность выдается руководителем этой организации или иным лицом, уполномоченным на это учредительными документами данной организации, и скрепляется печатью организации. Если говорят, что печати нет, не верьте, поскольку организация не смогла бы оформить в собственность помещение, не имея печати.
На практике возникают две конфликтных ситуации. Во-первых, если доверенность подписана не руководителем, то Вы вправе потребовать подлинник или нотариально заверенную копию учредительных документов (в первую очередь, устава), дозволяющих данному лицу подписывать доверенность, которых не оказывается и возникает ненужный спор и скандал.
Во-вторых, по гражданскому законодательству руководитель организации вправе действовать от ее имени без доверенности, но тогда нужно также представить учредительные документы и документ об избрании (назначении) руководителя. К тому же у организаторов собрания в этом случае возникает резонный вопрос – что они подошьют в документы собрания на случай каких-либо судебных или иных тяжб: доверенности то нет. Потому рекомендуется во всех случаях выписывать доверенность за подписью руководителя организации (в том числе и при его личном участии в собрании).
11.3. Один собственник может доверить представлять свои интересы нескольким лицам, тогда участвовать в собрании может любой их них. Возможно доверить участвовать в собрании по разным вопросам разным лицам, но нельзя доверить нескольким лицам голосовать по одному вопросу (участвовать они могут все, но голосовать – только кто-то один), в том числе, и путем разделения своих голосов (например, из 52 «метров-голосов», тридцать поручить одному, а 22 — другому). Такая доверенность считается неправильно оформленной. В практике встречаются случаи, когда собственник доверяет представителю проголосовать не всеми, а частью имеющихся у него голосов, что в связи с вышеизложенным также является неправомерным. Нежелательно в доверенности указывать конкретное количество голосов, поскольку на собрании это число может измениться (например, вскрылась ошибка в подсчете общей площади помещений дома), более правильно писать общую формулировку «участвовать в собраниях от моего имени с правом голоса по всем вопросам повестки».
Также несколько собственников могут выписать доверенность одному лицу (например, старшему по дому), и он будет голосовать за всех. Не всегда целесообразно выписывать доверенность на имя старшего по дому (председателя ТСЖ), поскольку если в повестке собрания предполагается вопрос, лично касающийся этого человека (например, об избрании председателя ТСЖ), то он не будет иметь право голосовать по данному вопросу от имени доверителя, поскольку в противном случае недовольные результатом собрания могут подать в суд, ссылаясь на ч.3 ст.182 ГК РФ, запрещающую представителю совершать любые сделки в отношении себя лично (в данном случае – голосовать за свою кандидатуру).
В такой ситуации до собрания старший по дому (председатель ТСЖ), имеющий постоянную (так называемую «специальную») доверенность от имени одного или нескольких собственников, должен либо попросить этих собственников на одно конкретное собрание переделать доверенности на имя других жильцов, либо сам переписать доверенность (передоверить) — что невыгодно, поскольку делается только через нотариуса (ч.3 ст.187 ГК РФ) за плату, либо вообще не голосовать именно по данному вопросу (воздерживаться тоже нельзя, поскольку противная сторона может поставить в суде вопрос о том, что если бы эти голоса были «против», то расклад был бы другим).
Наконец, собственник может доверить представительство юридическому лицу – юридической фирме или, например, банку, имеющему правовой отдел. В этом случае явившийся на собрание представитель должен иметь два документа: доверенность от фирмы данному представителю и от собственника – фирме (либо соответствующий договор обслуживания собственника с фирмой).
11.4. Важным элементом доверенности является объем полномочий представителя. На практике правильно давать представителю (раз Вы ему уже доверили) весь объем полномочий на все возможные действия, связанные с участием в собрании. Такая доверенность дается на одно конкретное собрание либо на определенный период времени, указанный в доверенности (но не более чем на три года – ч.1 ст.186 ГК РФ). Доверитель вправе ограничить полномочия представителя конкретными действиями (например, «голосовать по такому-то вопросу повестки собрания»), тогда представитель вправе участвовать в собрании (что важно для кворума), выступать, вносить предложения, но голосовать будет только по одному вопросу, указанному в доверенности.
11.5. Если доверенность дана для участия в одном собрании, ее необходимо получить у представителя и оставить в документах собрания. Если доверенность в одном экземпляре и дана на длительный срок, то рекомендуется до начала собрания отксерокопировать (или переписать) с нее копию (на которой должен расписаться представитель и свидетели из числа собственников) и также оставить в документах собрания на случай суда, поскольку в противном случае доверитель и представитель могут сговориться, уничтожить доверенность, и Вы потом не докажете, что она существовала.
Аналогично необходимо поступить в отношении указанных выше иных документов о представительстве (свидетельств о рождении детей, решений органов опеки и попечительства и т.п.).
11.6. Доверитель вправе в любое время прекратить действие доверенности, равно как представитель вправе в любое время отказаться далее представлять доверителя. Естественно, в этом случае все предыдущие действия представителя, совершенные от имени доверителя, являются законными и не подлежат изменению. Действие доверенности также прекращается по истечении срока, на который она выдана, смерти доверителя или представителя, признания кого-либо из них судом недееспособным или безвестно отсутствующим.
11.7. Несмотря на многие ограничения и сложности, указанные в разделе о доверенностях, не стоит бояться работать с ними и сильно расстраиваться, если Вы что-то сделали не так, поскольку в худшем варианте (если кто-либо, недовольный решением собрания, оспорит его в суде на том основании, что полномочия части присутствующих не были подтверждены должным образом), то суд оставит решение собрания без изменений даже в случае наличия каких-либо ошибок в документах, если доверители на суде покажут, что действительно доверили представление своих интересов на собрании присутствовавшим там лицам, то есть подтвердят выданную доверенность.

Омское областное общественное объединение
«Общество потребителей в сфере жилищно-коммунального комплекса»
Прод