"ТСЖ — путь к безыждивенчеству"

— С 1 марта 2006 года должны были вступить в силу положения Жилищного кодекса,, согласно которым все многоквартирные дома должны были реорганизоваться в ТСЖ или передаваться в управление управляющим компаниям. Однако президент Владимир ПУТИН своим указом в конце 2005-го отсрочил это нововведение до 1 января 2007 года. Думается, это было сделано потому, что ни власть, ни жители еще не готовы к таким переменам. В «КВ» уже освещались некоторые общие принципы формирования ТСЖ и управления многоквартирными жилыми домами. Хотелось бы продолжить тему и остановиться на одном из вариантов формирования ТСЖ.

Строительство жилых домов в Омске отличается от подобного строительства, к примеру, в Иванове или другом областном центре. До сих пор у нас в городе не приняты положения о начале строительства и вводе домов в эксплуатацию. Землю под домами тоже не отводят, от этого впоследствии страдают образуемые ТСЖ. Раздел «эксплуатация» в документах по строительству отсутствует, в результате нет обоснования материальных и людских ресурсов, необходимых для обслуживания жилых домов.

Почему в каждом автомобиле техусловиями предусмотрено наличие определенных инструментов и запчастей, а в отношении жилого дома нет? Нарушения начинаются на стадии проектирования, большинство проектов не приведено в соответствие со многими нормами. Проектировщиков в этом винить нельзя — они выполняют конкретный заказ и делают только то, за что платят. Акт о сдаче дома — это, как правило, обязаловка для строителей. Партийный контроль сменился административными диктатом, только если раньше жилье вводили к очередной дате, то теперь, чтобы по итогам года нужные цифры квадратных метров получились.

В проектах должно присутствовать минимальное обеспечение общих для владельцев квартир площадей, иначе они получаются безхозными. Если земля под дом не отведена — это прямые потери для бюджета, ведь владельцы квартир налог на землю не платят в этом случае. Но изменений в этом вопросе пока не предвидится, поэтому земля под жилыми домами практически остается бесхозной. На время строительства земля сдается в аренду, а после окончания до оформления земли в собственность проходят годы.

Закон № 214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» определил отношения между двумя сторонами — застройщиком и инвестором. Согласно пункту 5 статьи 7 этого закона, «гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». То есть все выявляемые в жилых домах недочеты застройщик обязан устранять в течение пяти лет после его ввода в эксплуатацию. Вот эти пять лет и должны служить временем отработки и формирования ТСЖ в полном соответствии с Жилищным кодексом.

Застройщика в первую очередь интересует прибыль, поэтому после продажи всех построенных площадей дальнейшая судьба дома его не интересовала. Но с появлением гарантийных обязательств ситуация должна измениться, застройщик будет заинтересован в правильной эксплуатации дома. В течение гарантийного срока застройщику выгодно будет оставаться собственником нежилой части дома и взять в свои рука обслуживание всего дома. А спустя пять лет максимально использовать вариант реализации оставшихся у него площадей и передать бразды правления сформировавшемуся и обученному ТСЖ.Пока омские строители эту идею не приветствуют, дескать, каждый должен заниматься своим делом, но сама жизнь заставит их прийти к такому решению.

Если с вновь вводящимися в строй домами ситуация с организацией ТСЖ более-менее отработана, хотя проблем хватает, то по старому жилому фонду пока ничего не ясно. Дом должен передаваться ТСЖ с нулевым балансом, а значит, прежний владелец — муниципалитет должен выплатить новому все деньги, собранные с жильцов на капитальный ремонт за все годы эксплуатации дома, отвести землю в соответствии с нормативами на каждого собственника в этом доме. Это может вылиться в такие сумму, что всего нынешнего городского бюджета не хватит. Также существенной проблемой могут стать оставшиеся неприватизированными квартиры, принадлежащие муниципалитету. Видимо, мэрия станет или должна стать участником тех ТСЖ, где сохранилось неприватизированное жилье.

Серьезной проблемой в ТСЖ на базе старого жилья могут стать лифты и другие инженерные коммуникации. Во многих странах лифты рассматриваются как транспорт и ездят на них по специальным жетонам, мы тоже неизбежно к этому придем. Жилищный кодекс — это становой хребет настоящей реформы ЖКХ в России. А ТСЖ — путь к безыждивенчеству, в то время как предлагаемые управляющие компании — очередная надстройка, удорожающая содержание квадратного метра жилья.

У ТСЖ прибыли не может быть по определению, главное разобраться в каждом конкретном случае, за счет чего можно сократить расходы на содержание дома, наладить четкую инженерную инфраструктуру. За счет энергосбережения, установки счетчиков на электро-, тепло-, водо-газоснабжение возможна экономия, которую никогда не обеспечит управляющая компания.

В некоторых городах поступили очень просто — преобразовали нынешние ПЖРЭУ в управляющие компании, тем самым обрекая жильцов на продолжение коммунального беспорядка. В Омске на муниципальном и региональном уровне пока нет принятых положений и документов о предстоящем переходе всех жилых домов в ведение управляющих компаний или реорганизации в ТСЖ. Причем все решения по этому вопросу должны быть не только утверждены законодательной властью, но и обсуждены и согласованы с омичами. Информация по этому вопросу должна быть доведена до людей.

Есть же документы единогласного исполнения законодательных актов. К примеру, как выдача рецептов, правила дорожного движения и противопожарной безопасности. Мною изучено более десятка жилых домов в Омске, построенных разными стройорганизациями, и я могу дать свои ведения по содержанию и гарантийному сроку их эксплуатации, если это кому-то интересно.

Николай ПАРШУКОВ