Кадастровый абсурд

Научная обоснованность кадастровой стоимости земли города вызывает большие сомнения. Достоверно известно, что по многим земельным участкам стоимость устанавливалась экспертным путем, по крайней мере рыночная стоимость недвижимости, расположенной на земельных участках уж точно не учитывалась.
Под предлогом несовершенства методики и предположения, что данная оценка вряд ли когда-нибудь будет применена, работа была принята и представлена на утверждение в 2003 году.
В 2006 году кадастровая оценка земель города оказалась востребованной и в соответствии законодательством стала основой для исчисления земельного налога. Представительному органу местной власти города осталось лишь утвердить налоговые ставки.
В результате применения нового порядка исчисления земельного налога для одних землепользователей земельный налог по отношению к 2005 году резко снизился, например, для северо-западного промузла (для нефтезавода почти на 47%), для других увеличился в 2 и более раз (восточной промузел — ОмПО им. Баранова, ПО «Полет», для МУП ПАТП № 1 земельный налог увеличился в 5 раз). До 10 раз дороже оказались пограничные с Омским районом земли г. Омска. Кадастровая стоимость земли в Омске в 2-3 раза превысила кадастровую стоимости земли в Кемерово.


Главными недостатками кадастровой оценки стоимости земли в городе стали: — непропорциональность кадастровой стоимости земли рыночной стоимости объектов недвижимости (таблица 1);
-слабая дифференциация ставок (центр-периферия), например, кадастровая цена участка № 224 под жилье в район «Старозагородной рощи» составляет 4978 руб. за 1 кв.м, а кадастровая стоимость участка № 558 на Московке-2 составляет 4 897 руб. за 1 кв.м;
-большая разница кадастровой стоимости смежных оценочных кварталов (от 15 до 300

процентов);
-необоснованность кадастровой стоимости земли по разрешенным видам использования (14 видов), например, кадастровая стоимость земли под многоэтажное жилищное строительство до 15 раз выше кадастровой стоимости земли под индивидуальное жилищное строительство;
-избыточное количество оценочных кварталов (629).
Недостатки кадастровой стоимости земли, естественно, проявились и при исчислении земельного налога под капитальными гаражами. В таблице 1 приведено сравнение (на 01.07.06) рыночной стоимости капитальных гаражей и земельного налога. Ясно видно, что земельный налог не пропорционален рыночной стоимости капитальных гаражей. Есть совершенно крайние примеры, когда рыночная стоимость гаража в центре в 5-7 раз выше, чем на окраине, а величина земельного налога примерно одинаковая.
Особенно наглядно эта непропорциональность видна на примере новых застроек на Левобережье, где гаражный вопрос из-за острейшего дефицита парковочных мест приобретает просто катастрофические размеры. Тем не менее ставка земельного налога под капитальным гаражом в 11 микрорайоне составляет 42,5 руб. за 1 кв.м, а в пос. Чкаловском 40,5 руб., при этом в поселке большое количестве предложений на продажу, а рыночная стоимость в 3-5 раз ниже.
Помимо несовершенства кадастровой стоимости земли, на размер земельного налога повлияла величина налоговой ставки, утвержденной горсоветом. 1% от кадастровой стоимости земли — наравне с коммерческими автостоянками — это одна из самых высоких налоговых ставок в России. Обычно налоговая ставка составляет 0,2%.

При установлении налоговой ставки под капитальными гаражами не учтено и то, что все предыдущие федеральные законы о плате за землю уравнивали ставки земельного налога под капитальными гаражами и жилищной застройкой. Согласно же решению Омского городского Совета ставка под капитальными гаражами в 5 раз выше, чем под индивидуальной жилищной застройкой.

С учетом разницы в кадастровой стоимости земли и налоговых ставок земельный налог под капитальными гаражами до 25 и более раз превышает земельный налог под жилищной застройкой. Земельный налог на участок 500 кв.м, на котором расположен коттедж, капитальный гараж и прочие постройки, по величине равен земельному налогу под капитальным гаражом за участок площадью 20 кв.м, находящимся за забором коттеджного участка (таблица 2).

Вопрос корректировки кадастровой стоимости земли города стоит очень остро. Но до конца 2006 года, а может быть, и в 2007 году ее величину изменить вряд ли будет возможным, так как до настоящего времени новой федеральной методики нет. Установить более мягкую налоговую ставку может горсовет, если посчитает нужным.

Иван СЫСОЕВ