ПОЧЕМУ РЕГИСТРАТОР"НЕ ХОЧЕТ" РЕГИСТРИРОВАТЬ?

Покупка-продажа недвижимости — процесс ответственный. Здесь задействованы большие деньги и, к сожалению, подвизается множество недобросовестных лиц. Неслучайно законодатель предусмотрел обязательную всестороннюю дополнительную проверку документов во время проведения правовой экспертизы. Специалист на приеме обязан принять у вас документы в любом виде — по комплектности. А уже эксперт и особенно регистратор, который должен будет поставить свою подпись и гербовую печать, самым внимательным образом их изучат, проверят, после чего регистратор вынесет решение: можно регистрировать или нужно приостановить.
«Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов и достоверности указанных в них сведений. В указанных случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц» — так прописано в частях 1 и 2 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Если откровенно, всегда ли вы внимательно читаете бумаги перед тем, как их подписать или получить документы в какой-либо организации? Или расписываетесь, не глядя, успокаивая себя отсутствием нужных знаний и очков? Именно поэтому регистратор так часто обнаруживает в представленных документах ошибки, описки, неправильно указанные фамилии, паспортные данные, адреса, площади и т.д. и т.п., что ставит под сомнение достоверность всех неверно указанных сведений. Известен случай, когда гражданин несколько лет жил с неправильно указанной в паспорте фамилией, пока это не обнаружилось в процессе проведения государственной регистрации. Пришлось ему срочно менять паспорт. А ведь этого легко можно было бы избежать, если внимательно изучить свои документы перед подачей их в регистрационную службу. Кроме того, если сделка заключалась по доверенности, регистратор скорее всего будет уточнять у удостоверившего ее нотариуса, действительно ли выдавалась такая доверенность, не отменена ли она собственником.
Причины приостановления регистрации могут быть самыми разными: отсутствуют необходимые документы, поданы не все заявления, не полностью уплачена государственная пошлина. Но в любом случае в направленном вам уведомлении будут указаны причины, препятствующие проведению регистрации со ссылкой на нарушенные нормы права, срок приостановления, а также фамилия и местонахождение регистратора. Если к моменту получения письма вы еще не передумали становиться собственником, вам нужно как можно быстрее обратиться по указанному адресу для устранения имеющихся недостатков. Согласно Закону «О государственной регистрации...» заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации права, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений. Однако закон специально оговаривает, что это — право, а не обязанность заявителя. Если по каким-либо причинам у вас нет возможности либо желания устранять препятствия, возникшие на пути к праву собственности, регистратор обязан сам принять необходимые меры по получению дополнительных сведений.
Бывает и так, что заявитель не успевает представить нужные документы к установленному сроку: заболел, в командировке, отсутствует вторая сторона по сделке либо долго не приходит ответ на запрос регистратора и т.п. В таких случаях законом предусмотрена возможность приостановить процесс регистрации не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны сделки или уполномоченного на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности (ч. 3 ст. 19 Закона «О государственной регистрации...»). В заявлении обязательно указываются причины, послужившие основанием для приостановления, и срок, необходимый для устранения недостатков по делу. Подтверждать уважительность причин какими-либо документами не требуется. Можете быть уверены, что регистратор удовлетворит вашу просьбу, поскольку не имеет желания препятствовать вам в реализации ваших прав. В случае принятия положительного решения регистратор обязан в тот же день уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Надо уточнить, что приостановление по заявлению правообладателя прерывает течение месячного срока регистрации. После устранения всех препятствий и возобновления регистрационных действий срок начинает течь заново. Вот простой пример: если заявление о приостановке на три месяца подано в последний день месячного срока регистрации, то общий срок регистрации составит пять месяцев (месяц до подачи заявления, три месяца приостановки и новый месяц регистрации).
Если в течение всего имеющегося у вас времени причины, препятствующие государственной регистрации прав, не будут устранены, регистратор обязан заявителю в регистрации отказать. Думаю, что вам такой поворот событий ни к чему, поэтому исправляйте описки, устраняйте ошибки, несите недостающие документы, тогда регистратор обязательно примет решение о проведении регистрации. Однако описанные выше ситуации — не единственные, когда регистратор «не хочет» регистрировать.
В Законе «О государственной регистрации...» есть очень интересная норма — абзац 2 части 3 статьи 19: «Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав». Иными словами, если ваш продавец (а возможно, и покупатель) по каким-то причинам передумал заключать с вами сделку, больше не хочет продавать (покупать, обменивать) свою квартиру и в одностороннем порядке подал об этом заявление в регистрационную службу, регистратор будет ждать, чтобы вы пришли к согласию в течение месяца, а потом откажет в регистрации. Эта статья закона направлена на защиту тех, кого, возможно, ввели в заблуждение, принудили к заключению сделки, с кем не полностью рассчитались. Регистратору периодически приходится слышать: «Мне обещали заплатить все деньги после подачи документов на регистрацию, хотя в договоре я расписался в их получении полностью. А теперь меня обманули, верните мою квартиру!»
В защиту именно таких ротозеев работает указанная норма закона. Однако на практике ею могут воспользоваться, например, недобросовестные продавцы, вначале взяв причитающиеся деньги, а потом вернув себе и квартиру. Поэтому, получив из регистрационной службы соответствующее уведомление, немедленно выясняйте, в чем дело и, если вас «кидают», в срочном порядке обращайтесь в судебные или правоохранительные органы для наложения ареста на спорное имущество. Позже у вас будет время во всем разобраться с помощью суда, а сейчас помните: в вашем распоряжении всего один месяц, затем последует отказ в регистрации, а документы на квартиру будут возвращены прежнему собственнику.
Еще один каверзный вопрос — всегда ли вы, дорогие читатели, заранее, до подписания договора и передачи денег, получаете сведения о возможно имеющихся арестах и других ограничениях, наложенных на понравившуюся квартиру? Ведь органы государственной регистрации не только ведут и хранят Единый государственный реестр, но и предоставляют информацию из него. Сейчас нельзя признать добросовестным, разумным и осмотрительным человека, заключающего сделку с недвижимостью без получения информации из Единого государственного реестра прав — единственного достоверного и открытого источника сведений о правах, их ограничениях и обременениях. Если вовремя не побеспокоиться, можно получить неприятный сюрприз в виде приостановления государственной регистрации из-за имеющегося ареста, запрещения сделок с определенным недвижимым имуществом. Обнаружив такую запись в ЕГРП, регистратор запросит дополнительные сведения о сохранении в силе данных запретов. Если документ о снятии ареста, отмене запрета не будет представлен, в регистрации может быть отказано, поскольку собственник не мог распоряжаться своим правом.
Кроме того, в регистрационную службу после принятия от вас заявления, но до внесения соответствующих записей в реестр прав может поступить судебное решение о приостановлении регистрации либо о наложении ареста или запрета на недвижимое имущество. В таком случае регистрация также приостанавливается на срок, указанный судом, либо до снятия ареста. О принятом решении регистратор сообщит, описав в уведомлении и причины, и сроки.
Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. Очень важно понимать, что регистратор не выполняет функции нотариуса или судьи, он не готовит проекты договоров, не выясняет желания и намерения сторон, не устанавливает, кто прав и не прав в спорах между участниками сделки. В своих действиях регистратор строго ограничен законом и руководствуется только его нормами. Поэтому ни в коей мере нельзя говорить о том, что регистратор «хочет» или «не хочет» проводить государственную регистрацию. В большинстве случаев не нужно быть юристом, иметь специальные познания для того, чтобы обезопасить себя от неприятных неожиданностей. Достаточно подойти к делу с должным вниманием, предусмотрительностью и ответственностью, и тогда никто и ничто не сможет воспрепятствовать вам быстро и правильно оформить своиправа на недвижимость, сэкономив время, силы и средства.


Анна САВЕЛЬЕВА,
заместитель начальника отдела
регистрации прав на жилые помещения
Управления
Федеральной регистрационной службы
по Омской области,
государственный регистратор.