"Партнер-Ритейл" освободит "Караван" для "Астора"

Спешка

Все чаще на аукцион попадают не полуразрушенные строения на окраинах, а весьма ликвидные здания в престижных районах города. Администрация избавляется от своих лучших объектов, несмотря на то, что их аренда приносит неплохую прибыль. По словам Дениса КОШЕЛЯ за год аренда помещений КДЦ «Кристалл» и ресторана «Курочка рядом», занимающего площади в ТЦ «Топаз» (оба объекта выставлены на торги), приносила в бюджет до 10 млн рублей. Руководители департамента имущественных отношений объясняют спешку необходимостью исполнения 131-го Федерального закона. Статья 50 этого закона обязывает органы местного самоуправления избавиться от непрофильных объектов до 1 января 2009 года. На последнем заседании комитета по вопросам муниципальной недвижимости горсовета на вопрос депутатов, какая мера наказания ждет муниципалитет в случае если к 2009 году непрофильные объекты не будут проданы, вице-мэр Юрий ГАМБУРГ ответил, что «муниципалитету за это не будет ничего».

Как правило, все ликвидные объекты, выставленные на торги, продаются с обременением, иногда долгосрочным — на 5-10 лет. Новых собственников помещений, естественно, беспокоит то, что они длительное время не смогут распоряжаться объектом по своему усмотрению. Арендаторов волнует другое — соблюдение новым владельцем договорных обязательств: сроков аренды, уровня арендной платы. А также то, удастся ли им возместить затраты на неотделимые улучшения — капитальный ремонт, перепланировку, пристройку.

Новый собственник — новые ставки?

Не все арендаторы объектов, продаваемых по программе приватизации, находятся в равных условиях. Их можно условно разделить на две категории. Первая категория наиболее уязвима. К ней относятся предприниматели, срок договоров аренды которых заканчивается вскоре после реализации объекта недвижимости. Новый хозяин, дождавшись истечения срока аренды, как правило, выселяет арендаторов.

Сотрудник свадебного салона «Лебедь», занимающего недавно проданные помещения по адресу: проспект Маркса, 31, признался «КВ», что новый владелец уже предлагал им либо съехать либо платить повышенную арендную плату. «Лебедь» арендует эти площади с 1992 года, и в 2009 году срок действия договора истекает. Шансов остаться там после 2009 года у компании.

Ко второй категории можно отнести тех арендаторов, которые, согласно договорам аренды, вправе занимать выставленные на торги объекты еще 5-10 лет. Здесь большую роль играют юридические тонкости договоров аренды. Возможны, например, проблемы у арендатора выставленного на торги здания по адресу: улица Ангарская, 10. Генеральный директор ООО «ВМТ-Омск» Игорь ОЛЬФЕРТ рассказал «КВ», что, согласно заключенному с ним договору аренды до 2015 года, владелец вправе раз в год повышать ему арендную плату.

Попытку резко поднять ставку арендной платы по долгосрочному договору аренды предпринял новый владелец здания по адресу: улица Фрунзе, 40. Владимир ГКРЧИК Ему резко воспротивился арендатор-автоцентр «Форд-Омск». Сейчас дело находится в суде.

Капремонт
Помимо досрочного расторжения договора и повышения ставки арендной платы, арендатора может ждать еще одна неприятность — продажа вместе с муниципальным объектом недвижимости пристройки, которую возвел арендатор. Подобная ситуация произошла с арендатором помещений магазина «Караван», расположенного по улице 10 лет Октября. Компания «Омский торговый альянс» сделала пристройку к магазину, увеличив таким образом его площадь, однако по какой-то причине не оформила на эту часть помещений право собственности. Неотделимые улучшения объекта на момент его продажи оказались в реестре муниципальной собственности и были проданы единым лотом компании «Омские гастрономы» принадлежащей Андрею СТРЕЛЬЦУ. Договор аренды с «Омским торговым альянсом» действует до 2012 года. Новый собственник с арендатором долгое время вели переговоры о досрочном расторжении договора, однако взаимовыгодные условия найти не могли.
В прошлую пятницу генеральный директор ООО «Партнер-Ритэйл» Ольга ВОЛКОВА сообщила «КВ» о том, что стороны наконец согласовали условия расторжения договора аренды, выгодные как для арендатора, так и для владельца.

— Магазин «Караван» не является для нас стратегическим объектом, — пояснила Ольга ВОЛКОВА. — В существующем состоянии магазин требует достаточно серьезных капиталовложений, нецелесообразных для нас как для арендатора.

На площадях «Каравана» будет открыт супермаркет «Астор». По словам директора торговой сети «Астор» Виталия ХАРЧЕНКО, открытие магазина запланировано на весну 2009 года.

Другой актуальный для арендаторов вопрос — компенсация тех расходов, которые они несли по капитальному ремонту муниципальных объектов. До 2003 года существовал порядок, по которому муниципалитет при продаже объекта недвижимости возмещал арендатору затраты на неотделимые улучшения помещений. Решение городского совета №177 отменило этот порядок, и теперь единственная «льгота», которой наделяется арендатор, вкладывающий свои средства в ремонт муниципальных объектов, это долгосрочный договор аренды.

По словам самих арендаторов, капитальный ремонт является самой расходной статьей содержания объектов, особенно для небольших компаний. Директор ООО «Небо плюс» Александр ПЕТРОВ (арендует подвальные помещения на Ленина,7 под кафе «Бункер») пояснил «КВ», что потратил на капитальный ремонт подвала около 5 млн рублей. Он планирует выкупить этот объект, однако, если придет новый собственник, надеется, что до 2015 (срок действия договора аренды) будет занимать помещения на тех же условиях. Около 3,5 млн рублей вложила компания «Геликон» в ремонт помещений парикмахерской, расположенных по Ленина,19 и тоже выставленных на продажу. Последний ремонт «Кристалла» обошелся его арендаторам в 18 млн рублей, ремонт фасада и благоустройство территории — в 8 млн.

Мэрия не продаст объекты по льготным условиям

Вполне возможно, что вскоре появится еще одна категория арендаторов муниципальной недвижимости, которая сможет рассчитывать на льготный выкуп занимаемых объектов. В Госдуме в первом чтении принят законопроект, согласно которому помещения площадью до 300 кв. метров будут продаваться предприятиям малого бизнеса без аукциона. Для того чтобы получить эту льготу, предприниматель должен арендовать муниципальный объект не менее 3 лет и быть добросовестным арендатором, то есть не иметь задолженности по выплате арендной платы. При соблюдении всех условий арендатор сможет выкупить объект по рыночной цене, а при желании — в рассрочку.


Представляя депутатам горсовета 7 ноября проект программы приватизации на 2008 год, вице-мэр Юрий ГАМБУРГ отметил, что администрация умышленно не включила в него те объекты, которые могут попасть под действие будущего закона. В программе есть объекты площадью менее 300 кв. метров, которые арендуют представители малого бизнеса, где два других условия — трехлетний срок аренды или добросовестность — не выполняются.