Ипотечный кризис добрался до Омска

В России

Последние три года, по словам зампредседателя правления ООО «Городской ипотечный банк» Игоря ЖИГУНОВА, российский ипотечный рынок вырос практически в пять раз. В прошлом году российский рынок ипотеки последствия кризиса еще не ощутил и прибавил объемы на 160% (в Сибирском федеральном округе — на 199%). Но в первом квартале 2008 года проблемы стали уже заметнее. Рынок еще продолжал расти, но темпы этого роста очень замедлились. В целом по России прирост рынка в первом квартале этого года составил всего 19% (по Сибирскому округу — 16%). К тому же стал расти объем задолженности по ипотечным кредитам. За два последних года объем просроченной задолженности по ипотеке увеличился в пять раз, в то время как задолженность по всем остальным видам кредитов увеличилась в среднем в два раза.

Проблемы действительно обостряются, и в этом году, по мнению Игоря ЖИГУНОВА, рынок ипотеки должен пройти через этап «переоценки ценностей». Вследствие чего неминуемо изменится и ТОП-20 участников российского рынка ипотечного кредитования, что связано с изменениями в маркетинговой стратегии и в тактике продаж. Многие российские банки сегодня попросту уходят с ипотечного рынка, переориентируясь на другие виды кредитования, а оставшиеся ужесточают требования к заемщикам.

— Впрочем это и хорошо, что кризис произошел именно сейчас, а не позже, иначе российские банки выдали бы еще больше кредитов сомнительного качества, — считает Игорь ЖИГУНОВ. — Многие ипотечные кредиты, которые выдавались российскими банками в предыдущие несколько лет и выдаются до сих пор, сегодня будет сложно рефинансировать.

Участники рынка, по его словам, не готовы выкупать прежде всего кредиты с минимальным первоначальным взносом, а также кредиты, которые выдавались заемщикам под залог приобретаемой загородной недвижимости. Сложны для рефинансирования и кредиты, которые выдавались и выдаются для приобретения жилья на первичном рынке. Банки, которые не имеют достаточных собственных ресурсов, а выдают кредиты за счет средств, получаемых от сделок рефинансирования, будут вынуждены и дальше корректировать условия своих ипотечных программ с учетом требований рынка и повышать ставки.

— Повышение ставок мы уже наблюдаем, — говорит Игорь ЖИГУНОВ. — За последнее время рост ставок на ипотечные кредиты составляет от 2% до 8%. Сегодня средняя ставка по валютным кредитам находится в диапазоне от 9% до 16%. А по рублевым кредитам — от 11% до 28%. И это еще не предел. По нашим оценкам, ставки ипотечных кредитов будут расти и дальше..

В Омске

Региональная ситуация в лучшую сторону от общероссийской не отличается. По словам руководителя омского кредитно-кассового офиса ООО «Городской ипотечный банк» Валерии ГОНЧАРОВОЙ, общий объем выданных ипотечных кредитов в 2007 году всеми кредитными организациями, работающими на территории Омской области, составил 14,7 млрд рублей (всего было выдано 11 тысяч кредитов), а в первом квартале этого года было выдано всего 1800 кредитов на сумму 2,6 млрд рублей.

— Можно по-разному называть то, что происходит сегодня на ипотечном рынке: стабилизация, рецессия, стагнация или как-то еще, но факт остается фактом — на омском рынке снижается платежеспособный спрос, — считает директор по бизнес-коммуникациям ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» Лина ГОРБУНОВА. — Растет и дисбаланс между платежеспособным спросом населения и стоимостью квадратного метра жилья. По сути, на сегодняшний день на одного покупателя в Омске приходится, по наши оценкам, порядка 30 — 35 продавцов. В этих условиях меняется портрет и потенциального заемщика. Сегодня средняя стоимость одного квадратного метра нового жилья — 37 тысяч рублей. На вторичном рынке — 45 тысяч рублей. Для покупки квартиры необходимо, чтобы ежемесячный платеж составлял порядка 30 тысяч. Ну а сколько у нас в Омске таких семей, которые готовы платить по 30 тысяч в месяц? Отсюда и снижение покупательной способности. Я бы не сказала, что ипотека сегодня недоступна. Но возможности омичей стали ограниченны — это точно.

То, что жилье становится все более недоступным, отметил и Игорь ЖИГУНОВ. Если два года назад покупка двухкомнатной квартиры, по его словам, обходилась средней семье в пять-шесть среднегодовых доходов, то сейчас покупка аналогичной квартиры обойдется уже в десять и более среднегодовых доходов семьи. В то же время рост цен на жилье — это совершенно естественный процесс, который, по мнению Игоря ЖИГУНОВА, поддерживается сегодня ростом денежной массы и увеличением реальных доходов населения, а также отсутствием инструментов инвестирования, понятных рядовому россиянину. Кроме вложений в недвижимость многие ничего другого и не знают. И даже если темпы роста цен на жилье сегодня замедлились, то они все равно будут расти в дальнейшем.

Брокеры

Решение проблемы снижения спроса на ипотечные кредиты и рецессии ипотечного рынка ООО «Городской ипотечный банк» видит в развитии и совершенствовании ипотечной инфраструктуры, а в качестве основного канала продвижения ипотечных продуктов банк выбраны ипотечные брокеры. Плюсы такого канала продаж, по мнению Игоря ЖИГУНОВА, очевидны — системность, расширение дистрибьюторской сети, увеличение количества мотивированных заемщиков, которе уже «подготовлены» брокером. Единственная, пожалуй, проблема в том, что предложений на рынке ипотечного брокериджа сегодня очень много, значительная часть этих предложений недостаточно качественная, и чтобы выбрать квалифицированных партнеров, банк стал внедрять систему партнерских соглашений.

Сегодня любой может назваться ипотечным брокером и при этом не уметь ничего и не знать условий ни одного банка, — пояснил Игорь ЖИГУНОВ. — И мы все чаще видим объявления: за двести долларов подберем программу в любом банке, а если вам откажут, то сто вернем. А такой бизнес подрывает репутацию серьезных участников рынка — и брокеров, и банков. Что при этом думает клиент, когда видит такое объявление? Он думает, что они в сговоре, значит, меня опять собираются обмануть. А мы, подписывая такие соглашения с брокерами, пытаемся построить прозрачную и понятную для всех систему — для банка, для брокеров, а главное — для клиентов. Только в этом случае мы не потеряем доверие в глазах своих потребителей.

Насколько оправдает себя такой канал продаж ипотечных продуктов — покажет время. Но сегодня обучение и сертификацию в ООО «Городской ипотечный банк» прошли уже 12 омских ипотечных брокеров, а до конца года еще порядка 50 омских компаний планируют заключить договоры с банком. Как считает Игорь ЖИГУНОВ, в ближайшее время доля ипотечных кредитов, выданных омским кредитно-кассовым офисом ООО «Городской ипотечный банк» с участием ипотечных брокеров, может возрасти до 50-60% от общего числа ипотечных сделок.