КАК СОКРАТИТЬ СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА ЖИЛЬЯ?

Но как же правильно и точно определить стоимость строительства, чтобы себя не обидеть и партнеров не потерять? Данная проблема решается через такое направление в области строительства, как ценообразование, которое базируется на основных принципах сметного нормирования и цен.

Себестоимость
Строительство, пожалуй, единственная отрасль, где есть нормативы. Учитывая, что альтернативы сметам нет, их должны составлять специалисты, имеющие большой опыт. Все инженеры-ценовики региональных центров работают по единой методологии ценообразования под руководством Федерального центра ценообразования в строительстве. Несмотря на большие экономические преобразования в стране, система ценообразования выстояла, работает и совершенствуется.
Однако составление ресурсно-технологических моделей, ведение мониторинга цен, данные которых ежеквартально направляются в Федеральный центр, не влияет на рынок жилья. Наши расчеты используются только при финансировании строительно-монтажных работ из средств бюджетов (федерального, областного, городского, муниципального, бюджетов районов).
Высокие и постоянно растущие цены строительных материалов существенно влияют на стоимость жилья. Не менее важным фактором является и удорожание транспортных издержек. При нарастающих темпах строительства действующие предприятия в Омской области не обеспечивают потребность строительного комплекса в требуемых материалах, кроме песка и глины, своего сырья нет.
Удельное содержание статей затрат (в %):
Материалы ФОТ Эксплуатация строительных машин и механизмов Накладные расходы Сметная прибыль
всего В т.ч. транспортные расходы
59,75 8,0 11,95 4,56 14,66 9,08

Стоимость одного кубометра сборного железобетона в Омске в основном складывается из привозных материалов, причем расход материалов в стоимости 1 куб.м железобетона следующий:
? металл – 70 кг – привозной;
? цемент – 353 кг – привозной;
? щебень – 1160 кг –привозной;
? песок – 632 кг – местный;

А в общей стоимости стройматериалов из расчета на 1 млн руб. удельное содержание сборного железобетона составляет 40%.
Средневзвешенная расчетная стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов во II квартале 2008 года в среднем по области составила – 24 220 руб. с учетом НДС.
Данные приняты без затрат на сбор технических условий, согласований, отвод земельных участков, отчислений на развитие инфраструктуры, доля которых по отношению к расчетной стоимости составляет:
1. Затраты на оформление земельных участков – 0,15%;
2. Сбор технических условий, включая подключение к инженерным сетям – 4%;
3. Согласование проектных решений – 3,93%;
4. Платежи на развитие инфраструктуры муниципалитета – 8,7%
Итого: 16,78%.
В результате сметная стоимость 1 кв. м жилья составляет: 24 220 х 1,1678 = 28 284,12 руб.
Сметная стоимость проектных работ от общей структуры затрат около 1,5%.
Рыночная стоимость
Рыночная стоимость 1 кв. м жилья определяется покупательной способностью населения и составляет сегодня в Омске от 30,0 до 60,0 тыс. руб. (без отделочных работ) в зависимости от расположения площадки под застройку, а сметная стоимость 28,9 тыс. руб. формируется с отделочными работами, то есть под ключ.
Для сравнения:
Стоимость 1 кв. м жилья в высотных зданиях за рубежом составляет в переводе на рубли:
Великобритания от 47 до 82 тыс.руб.
Францияот 42 до 62 тыс.руб.
Италияот 40 до 76 тыс.руб.
Польша от 17 до 29 тыс.руб.
Словакия от 15 до 27 тыс.руб.
Чехияот 22 до 33 тыс.руб.
Китай 13 тыс.руб.
Индия 8 тыс.руб.

Стоимость строительных материалов за рубежом составляет:
руб. за тн
Франция Италия Словакия
Армат. сталь 24 912 11 544 16 080
Песок 1 248 432 456
Цемент 4 344 2 952 2 592

В целях создания единой концепции определения стоимости строительства жилья в Омской области разработаны укрупненные показатели стоимости 1 кв. м жилья по малоэтажной застройке, предназначенные для обоснования затрат и принятия решения об экономической целенаправленности строительства на ранних стадиях проектирования.
Основными факторами определения стоимости строительства являются:
? Индексация стоимости строительства с учетом распределения финансов на весь период строительства, то есть не с одним индексом на период продолжительности строительства, а с индексами, которые рассчитываются непосредственно по периоду выполнения работ с учетом сезонности производства работ.
? Отражение реальных затрат подрядных организаций, предусматриваемых в сметной документации.
? Обеспечение единого методического подхода к ценообразованию в строительстве.
? Организация мониторинга стоимости строительных ресурсов (материалов, изделий, конструкций), стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов, автотранспортных средств.
? Определение фактических затрат на перевозку строительных грузов автомобильным транспортом на 1 тонна-километр в зависимости от класса груза, типа дорог, в соответствии с транспортной схемой доставки до приобъектного склада.
Взаиморасчеты за выполненные работы в области осуществляются с использованием индексов, дифференцированных по видам работ, и единичным расценкам, которые утверждаются министерством строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области. Для точного определения сметной стоимости рассчитывается более 45 тысяч индексов по единичным расценкам. Для укрупненных расчетов формируются индексы по отраслям строительства.
В 2007 году удорожание материалов составило до 25%, только портландцемент увеличился в цене на 100%. Одной из важных причин высокой цены являются посреднические расходы, например щебень в карьере стоит 348 руб/тн, с доставкой в Омск 626 руб/тн, а на рынке — 736-870 руб/тн, т.е. наценка составляет до 40%.
Факторы снижения

Особое внимание следует уделить снижению стоимости транспортных расходов внутри регионов.
В Омской области разработаны транспортные схемы по доставке материалов, изделий и конструкций до приобъектных складов строительной площадки районных центров муниципальных районов и до сельских поселений каждого района.
При составлении транспортных схем использованы данные обследования фактической схемы доставки строительного груза до каждого муниципального района, источников получения материалов и объемов использования их на объектах жилищно-гражданского строительства.
Исходя из результатов обследования и учитывая инвестиционные перспективы развития муниципальных районов, были сформированы оптимальные и экономически обоснованные маршруты доставки строительного груза до каждого муниципального района с указанием использованных транспортных средств, видов дорог и расстояний.
Транспортными схемами предусматривается доставка привозных и местных материалов до приобъектных складов строительства следующими видами транспорта – автомобильным (тракторным), железнодорожным, речном.
Например: доставка щебня по реке стоит 350 руб/тн, а на такое же расстояние автотранспортом – 732 руб/тн.
Учитывая значительное расстояние доставки стройматериалов по Омской области, снижение величины транспортных услуг по оптимальной схеме доставки грузов снизит стоимость строительства жилья до 5%.
Основные факторы снижения стоимости жилья:
1. Соблюдение сроков строительства в соответствии с нормативными, что позволит сократить затраты, а именно: накладные расходы, ведь нужно содержать аппарат, охрану, нести расходы по эксплуатации башенного крана.
2. Проведение экспертизы сметной документации, проводимой центрами ценообразования, позволяет избежать ошибок в сметах, завышения объемов выполненных работ.
3. Большое значение по снижению стоимости имеет организация централизованного заказа поставки строительных материалов, особенно для таких регионов, как Омская область, почти не имеющая ресурсов для строительства.

Немаловажной задачей является обучение специалистов строительного комплекса работе с новыми нормативными документами. Практика показывает, что на это необходимо 2-3 года. Специалистов не хватает. Особую остроту эта проблема приобретает на объектах, где повышенные требования к проекту, где применяется прогрессивная технология и зачастую стоимость строительства зависит от того, как правильно сметчик применяет расценки.
И конечно, для выполнения жилищной программы важно создание партнерских отношений между заводами, поставщиками, строителями, монтажниками.
Однако сметные расчеты применяются при строительстве социального жилья, а частным застройщикам наши расценки нужны только для внутренних взаиморасчетов, рынок, а не сметчики диктуют цены реализации, поэтому нельзя допускать опережающих темпов увеличения спроса населения на жилье над темпами увеличения предложения жилья, как произошло в текущем году.
В настоящее время вводятся в основном дома без выполнения отделочных работ, без установки даже входных дверей, со свободной планировкой, как правило, большой площадью, недоступной для массового населения.
Проектирование, согласование планировки квартир требует больших финансовых затрат и времени, что ложится тяжелым бременем на население. Приступив к отделочным работам, жильцу необходимо собственными силами устанавливать счетчики, сантехническое оборудование, а также согласование на подключение.
В целях выполнения программы национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» целесообразно:
1. Запретить ввод жилья в эксплуатацию без отделочных работ (за исключением элитных квартир по договору с дольщиками);
2. Рассмотреть практику строительства социального жилья с отделкой за счет государственных и муниципальных источников финансирования с дальнейшим предоставлением жилья в аренду, предусматривая площадь квартир с учетом социальной нормы на проживающего.
3. Обязать застройщика проводить согласование перепланировки, выполнение отделочных работ, монтаж санитарно-технического оборудования, согласование на подключение к внутренним инженерным сетям собственными силами.
4. Подготовить проект постановления Правительства РФ о принятии обязательств финансирования отвода земельных участков, выдаче технических условий и их исполнении, включая подключение к инженерным сетям и затраты на развитие инфраструктуры за счет средств государственных источников.
5. Установить для всех участников национального проекта на все виды продукции, работ, услуг, необходимых при строительстве жилья, фиксированные цены, согласуемые ежеквартально уполномоченными органами ценообразования в строительстве.


Галина ФАДЕЕВА,
генеральный директор
ЗАО «Сибирскийрегиональный центр
ценообразования в строительстве», кандидат экономических наук,
заслуженный экономист,
почетный строитель России