Александр СТЕРЛЯГОВ, министр имущественных отношений Омской области:«Со 2 июля даже пролонгация договоров аренды недвижимости проводится только через аукцион»

Об имущественных доходах

Работу министерства принято оценивать по объему неналоговых доходов. За 8 месяцев текущего года в консолидированный бюджет областными структурами – министерством имущественных отношений и ГУЗРом – привлечено более 1 млрд рублей. 70% в этой сумме — 696 млн – земельные неналоговые поступления. В местные бюджеты поступления выросли на сравнению с прошлым годом на 37%, в консолидированный бюджет мы ожидаем прирост порядка 40%. Если говорить про областную собственность, 90% наших объектов имеют правоустанавливающие документы. Осталось оформить 10%. Вроде бы не много, но это наиболее сложные объекты – инженерные, инфраструктурные.

О разграничении земли и недвижимости

За последнее время в областную собственность зарегистрировано более тысячи земельных участков. Раньше мы из областного бюджета выделяли деньги муниципалитетам на оформление правоустанавливающих документов на объекты и на землю. С этого года решили действовать по принципу софинансирования, потому что, к сожалению, появилась такая форма как иждивенчество ряда районов, которые не стали самостоятельно вкладывать деньги в эту работу. В ряде районов более 90% земли зарегистрировано в муниципальную собственность. На территории города Омска неразграниченными остаются около 60% земель. Это большая цифра, но 2,5 года назад таких земель было 94%. В муниципальную собственность в 2008 году мы передали почти 20 тысяч кв. метров недвижимости на 238 млн рублей общей балансовой стоимости. В основном это объекты или новые или недавно построенные за счет областного бюджета. Например, библиотека Муромцевского района.

О приватизации жилья и областного имущества

Если говорить о приватизации жилья, как известно, до 1 марта 2010 года государство дает право бесплатной приватизации. Думаю, что срок больше продлеваться не будет. На сегодняшний день 88% жилья в области приватизировано. Большая часть – это, конечно, муниципальный жилой фонд. В текущем году ФРС было зарегистрировано более 50 тысяч прав на жилые помещения. Этот процесс будет ускоряться, и мы призываем людей поторопиться оформлять документы сейчас, потому что если они обратятся в последний месяц, всем службам будет сложно выдержать этот натиск.
От приватизации областной собственности в 2008 году мы ожидаем около 700 млн поступлений в областной бюджет. К примеру, 16 сентября пройдут торги по продаже доли областной собственности на электроподстанцию «Весеннюю». Мы выставили свою долю — чуть менее 50% акций — за 219 млн рублей. В ее строительство область вложила 180 млн, остальную часть средств вложила Омскэнерго. Надеемся, что энергетики проявят интерес и купят нашу долю. в октябре будет приватизироваться ОАО «Облкоммунсервис». Мы планируем привлечь в областной бюджет более 200 млн рублей. Это предприятие выполняет заказы строительного профиля, занимается производством строительных материалов. Сохранить ли этот профиль будущий собственник решит сам. Ряд приватизаций у нас уже прошло – сумма поступлений ниже, чем в прошлом году примерно на 160 млн рублей. Но в 2007 году был продан «Сибзавод Центр». Мы выручили за него почти 500 млн. Конечно, сейчас такие крупные объекты мы подобрать не можем.

О льготах для предпринимателей

Арендаторами областных объектов недвижимости сегодня являются 580 физических и юридических лиц. Мы сдаем примерно 45 тысяч кв. метров площадей. У нас действует ряд льгот, которые пользуется порядка 12% арендаторов. Они связаны в основном с предоставлением арендаторами социальных услуг – учреждения образования, общественного питания. Это связано с тем, что у нас нет областных структур, которые бы предоставляли, например, услуги общественного питание в училищах, в театрах. Поэтому этим занимаются коммерческие структуры. В основном для таких арендаторов плата в 10 раз меньше обычной коммерческой стоимости. Льготная аренда действует для молодых предпринимателей в бизнес-инкубаторе: первый год 25% от ставки, потом повышается и на 4 год они выходят на 100%. Сейчас мы вместе с министерством экономики подбираем помещения в ряде районов области, где будут размещаться бизнес-инкубаторы. Одобрена концепция по созданию бизнес-инкубатора в ОмГУ. Сейчас для этого строится здание.
В плане господдержки у нас разработаны хорошие документы по системе доверительного управления, по предоставлению в концессию ряда серьезных инженерных объектов. Действует система льготного выкупа земельных участков. Его называют еще «принцип 2,5» В текущем году такой льготой у нас воспользовалось порядка 150 физических и около 50 юридических лиц.

О новых федеральных законах

За прошедшее лето очень серьезно изменилось федеральное законодательство как в земельных, так и в имущественных отношениях. К примеру, в развитие Земельного кодекса принят 66-й ФЗ. Он регламентирует формирование совершенно иной нормативной базы по объектам недвижимости и по земле. Суть в том, что объект будет неотделим от земли. Если раньше строение не надо было привязывать к земле, достаточно было оформить техпаспорт, то сегодня обязательна геодезия, привязка координат. Все это будет выводиться в одном документе, в одной базе. К 2011 году должна быть приведена в соответствие вся существующая база, а новые объекты будут оформляться только по новой схеме. Также принят 159-й ФЗ, который дает право малому и среднему бизнесу выкупать без аукциона те помещения, которые они арендуют у государственных и муниципальных структур. Сейчас мы готовим ряд областных законов в развитие 159-го ФЗ. Там будет регламентироваться площадь объектов, которые могут предоставляться на льготных условиях. ФЗ регламентируется пока 300 кв. метров, но для определенных видов деятельности она может меняться.

О проблемах продажи объектов через аукцион

Еще один закон — 108-й ФЗ вступил в действие со 2 июля. Как он формировался, никто не видел. Мы его считали бомбой замедленного действия. И она взорвалась. Со 2 июля прекращается любыми органами власти выделение земельных участков и объектов недвижимости напрямую – только через аукцион. Мы получили некоторые разъяснения федерального антимонопольного комитета, с которым мы не совсем согласны. Они сводятся к тому, что те объекты, на которые до 2 июля действовали договорные отношения и сейчас подошел срок их пролонгации, тоже должны выставляться на аукцион. Мы подготовили свое мнение в федеральное антимонопольное управление и, наверно, подготовим запрос в Госдуму. Потому что эта ситуация не совсем понятна. Другое разъяснение касается государственных структур. У нас ряд государственных структур подпадали в эту не очень хорошую ситуацию. Как известно у нас арендуют площади некоторые федеральные, муниципальные структуры, которым мы даем льготы. И наоборот наши учреждения арендуют площади у федералов и муниципалов. Возникала ситуация, что, допустим, детская спортивная школа, арендующая площади у муниципалитета, должна была выкупить помещения через аукцион. Понятно, что придет предприниматель и перебьет цену. И куда тогда деть эту школу? Но сейчас мы получили разъяснение: на объекты, которые предоставляются государственным структурам, аукционы проводить не требуются. Но опять же возникает вопрос по ставке арендной платы. У нас, к сожалению, этим администрация города увлекается – очень часто, видимо, желая заработать себе больше денег в бюджет, она выставляет для всех федеральных и областных структур коммерческую цену. У нас все федеральные и муниципальные структуры, арендующие у нас площади, платят 22,9 рубля за кв. метр в месяц. Это минимальная базовая цена — коммерческая в разы больше.

О кадастровой оценке

Я как председатель межведомственной комиссии, которая рассматривает и рекомендует к утверждению в том числе кадастровую оценку, сразу город предупредил, что если они оставят коэффициенты налоговых ставок, которые устанавливаются горсоветом, максимальными, то по некоторым позициям рост будет в 3-3,5 раза, а по некоторым позициям будет падение. Мы еще в прошлом году сказали: посмотрите, как будет лучше с точки зрения экономической целесообразности. Например, по офисным зданиям, которые платили очень мало, кадастровая оценка дала большой рост. Мы сами это видим, когда выставляем объекты на аукцион. Недвижимость продается вместе с земельным участком, но при этом цена на него остается фиксированной, участники аукциона могут менять только цены объекта. Сейчас мы формируем лоты и видим, что в некоторых случаях кадастровая оценка земли выше, чем рыночная. Вот, скажем, под предприятием (название его говорить я не буду) выставляется земельный участок в 4 га, вид разрешенного использования – производственный. Кадастровая стоимость – 136 млн рублей. Смотрим рыночную — максимум 40-45 млн. Разница очень большая. Однозначно, надо менять ставки аренды. Она зависит и от места расположения объекта и от разрешенного использования.
Рыночная цена земли особенно под строительство жилья сейчас начала снижаться. По некоторым объектам серьезно. Спрос и предложение влияют на цену. Как долго эта тенденция продлится, не известно. А через пять лет будет произведена новая кадастровая оценка. Я считаю, что такой механизм – качели, когда оценка то вырастет, то падает — не очень сегодня подходит собственнику. По моему мнению, налоги должны платить от рыночной цены. А сегодня получается, что государство всю ситуацию знает, но при этом мы начинаем друг друга обманывать. В Америке, например, сделка прошла, определилась рыночная цена и от нее дальше зависит налог. А не как у нас: кто-кто пришел, методику придумал и возникла цена.

О землях Омской крепости

Если на территории Омской крепости есть муниципальные объекты, администрации нужно формировать участок под ними и регистрировать право муниципальной собственности. Там такие объекты муниципальные есть, я знаю. Но там есть и федеральные объекты, например, Тобольские ворота. Значит, должно быть разграничение, определение границ. Вокруг своих объектов город может сформировать участки, а если ему понадобится большая площадь – федеральная, областная или частную земля – он должна договариваться, предлагать свою программу. Этот как принцип регенерации: если застройщик берет территорию, он должен договариваться, на каких условиях он получит землю, как ее освободить. Я слышал, но пока не видел этот проект. Если это хороший проект, кто будет против? Главное, чтобы мы потом не потеряли остатки старой крепости.