ШИРШОВА и КУРЦАЕВ оспорили новую кадастровую стоимость земли

Специализированное строительное управление №2

Земельный участок площадью 16 029 кв. метров по адресу: Космический проспект, 109, корпус 1 принадлежит ЗАО «Специализированное строительное управление № 2» на праве собственности с 2005 года. На этом земельном участке находится недвижимость предприятия — трехэтажное здание с одноэтажной пристройкой (общей площадью 1 958,3 кв. метра), одноэтажный склад (общей площадью 556,7 кв. метра). Согласно кадастровой выписке № 39/08-3921 от 28 апреля 2008 года, составленной Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Омской области (Управлением Роснедвижимости), новая кадастровая стоимость этого земельного участка составляет 100 776 887 рублей.

Когда ЗАО «ССУ №2» узнало, что его земельный участок стоит более 100 млн рублей, то обратилось в суд и потребовало, чтобы Управление Роснедвижимости исключило из государственного земельного кадастра запись о такой кадастровой стоимости, поскольку по мнению предприятия управлением был неправильно определен вид разрешенного использования этого земельного участка (для эксплуатации зданий и сооружений), из-за чего удельный показатель кадастровой стоимости земли был определен в размере 6 287 рублей, хотя при правильном указании вида разрешенного использования кадастровая стоимость, по мнению юристов, представлявших в суде интересы ЗАО «ССУ №2», получилась бы существенно ниже.

Доказательную базу предприятие построило на том, что в типовом перечне видов разрешенного использования земельных участков (в письме Роснедвижимости № КЯ/1382 от 09.06.2007 года и в приложении № 2 к техническим рекомендациям по государственной
кадастровой оценке земель населенных пунктов) вообще отсутствует такой вид разрешенного использования: «для эксплуатации зданий и сооружений». Нет ничего подобного и в постановлении правительства Омской области №174-п от 19 декабря 2007 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36»), которым утверждались средние удельные показатели кадастровой стоимости омских земель по всем видам разрешенного использования.

Судя по выписке из отчета «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов муниципального образования город Омск» (который готовило ФГУП ФКЦ «Земля»), земельный участок ЗАО «ССУ №2» отнесен к седьмому виду разрешенного использования (земли, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства). При этом средний удельный показатель кадастровой стоимости земель, которые отнесены к седьмому виду разрешенного использования, определен областным правительством на уровне 6 224 рублей за квадратный метр, а квадрат земли ЗАО «ССУ №2», судя по выписке из земельного кадастра, оценили в 6 287 рублей.

Управление Роснедвижимости, естественно, заявляло, что требования собственника земельного участка считает необоснованными, а результаты государственной кадастровой оценки спорного земельного участка – правильными. Тем не менее каких-либо внятных пояснений по поводу разночтений в документах от чиновников из Роснедвижимости суду получить не удалось. Не смогли они доказать и правомерность своих расчетов.

Бакалея-2005

Полностью удовлетворил суд и требования ООО «Бакалея-2005», которому, как выяснилось в ходе судебных слушаний, принадлежит участок площадью 9 070 кв. метров, расположенный в Амурском поселке по адресу: ул. Багратиона, 11 а (право собственности на землю было зарегистрировано предприятием в феврале 2008 года). ООО «Бакалея-2005» тоже настаивало на незаконности действий Управления Роснедвижимости по Омской области, которое своим приказом «О присвоении группы видов разрешенного использования» № 78 от 24 июня 2007 года присвоило земельному участку ООО «Бакалея-2005» седьмой номер вида разрешенного использования (сам вид разрешенного использования обозначен в приказе так: «для общественно-деловых целей»).

Предприятие уверяет, что Управление Роснедвижимости действовало с нарушением закона, когда относило спорный земельный участок к седьмому виду разрешенного использования (для него областным правительством утвержден максимальный удельный показатель кадастровой стоимости земель), соответственно, и в государственный земельный кадастр попали недостоверные сведения о кадастровой стоимости земельного участка ООО «Бакалея-2005». Причем владелец земельного участка не оспаривал собственно кадастровую оценку земли, а оспаривал только конкретный приказ управления Роснедвижимости.

Естественно, Управление Роснедвижимости требований собственника не признавало, заявляя, что все действия по внесению информации в земельный кадастр были выполнены в строгом соответствии с законом. Тем не менее в суде представитель госоргана так и не смог пояснить, почему для участка ООО «Бакалея-2005» был определен именно седьмой вид разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии). Ведь если исходить, например, из утвержденного перечня видов разрешенного использования, то спорный земельный участок можно было по мнению предприятия отнести и к пятому виду (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли), поскольку основным видом деятельности ООО «Бакалея-2005» является сдача в наем торговых площадей (предприятие имеет и всю необходимую документацию для использования своего здания под торговый комплекс).

Нет кадастровой стоимости, нет и налога
Поскольку суд первой инстанции полностью удовлетворил иски и признал, что сведения о кадастровой стоимости земельных участков ЗАО «ССУ №2» и ООО «Бакалея-2005» были внесены в государственный земельный кадастр с нарушением законодательства, что привело в итоге к недостоверным результатам расчетов кадастровой стоимости земельных участков и к внесению в государственный земельный кадастр недостоверной информации, то Управлению Роснедвижимости по Омской области выбора не остается — либо обжаловать решения суда первой инстанции до победы, либо исключить данные о кадастровой стоимости спорных земельных участков из земельного кадастра.

— Количественный рост обращений в суды с исковыми заявлениями к Роснедвижимости стал заметен еще в августе, — рассказал «КВ» специалист юридического агентства «Гарант-Профит» Владимир ПЛОТНИКОВ. — В октябре и ноябре исков стало еще больше. В основной массе предприниматели обжалуют внесение недостоверных данных в земельный кадастр.

Если данные о кадастровой стоимости участков земли будут исключены из земельного кадастра, то внести новые данные, как пояснил Владимир ПЛОТНИКОВ, можно далеко не сразу. Государственный земельный кадастр обновляется не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Новая кадастровая стоимость земельных участков действует с января 2008 года, и нетрудно подсчитать, что скорректировать информацию в государственном земельном кадастре Управление Роснедвижимости по Омской области сможет только в 2011 году. А без кадастровой стоимости земли нет, соответственно, и налогооблагаемой базы для расчета земельного налога. Судя по всему, именно это обстоятельство и вызвало поток обращений в суды омских собственников земли.