Обмен жилья вновь актуален

— Нина Павловна, что представляет собой обмен жилья с юридической точки зрения?
— Несмотря на кризис, у людей по-прежнему есть потребности в приобретении нового жилья, и мы все чаще занимаемся обменом квартир. Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан РФ — возможна до 1 марта 2010 года. Поэтому если обмениваются две приватизированные квартиры, заключается договор мены. Существует несколько вариантов обмена, какой выбрать – зависит от потребности человека и конкретной ситуации. При обмене нужно учитывать состав семьи, интересы каждого ее участника, особенно несовершеннолетних, а также последствия сделки. Необходимо юридически правильно оформлять доплату.
— Почему приходится все чаще прибегать к таким сделкам?
— Сейчас сложности на рынке недвижимости и очень слабая покупательная способность, но иногда сменить место проживания вынуждают различные обстоятельства, и поэтому обмен опять актуален. Он был популярен на начальном этапе приватизации, когда на рынке был совсем небольшой процент частных квартир. Впоследствии обмен через куплю-продажу давал возможность человеку, продав свою квартиру, из большого городского прайса жилья выбрать именно то, что его устраивало по всем параметрам. Сегодня ситуация иная. Требования банков по выдаче ипотечных кредитов ужесточились, а высокие проценты по кредитам делают их недоступными большинству потребителей. Ипотека вновь стала уделом состоятельных людей и не дает возможности покупки новой квартиры так, как это было еще год назад.
Особняком в общей рыночной ситуации остается рынок вторичного жилья: здесь многое зависит от личной финансовой ситуации продавца, его планов на продаваемую квартиру и даже от настроения. Поэтому вполне можно столкнуться как с предложениями больших скидок, так и с непомерно завышенными ценами. К тому же многие продавцы, не сумевшие сбыть квартиру с рук на пике покупательной активности и повышения цен на жилье, решили подождать с продажей либо незначительно снизили цену. Но владельцам порядка 75-80% выставленных на продажу квартир необходимо подобрать альтернативный вариант. Поэтому на сегодняшний день обмен – практически единственный доступный способ улучшения жилищных условий, на который не особенно влияет колебание курса доллара, падение рубля и повышение или понижение цен на жилье.
— С какими проблемами можно столкнуться при обмене квартиры?
— Самая большая проблема – подобрать варианты обмена. Поиски и просмотры комнат и квартир — очень важные вопросы. Цепочки имеют обыкновение достраиваться и удлиняться до бесконечности. Чем больше людей участвуют в обмене, тем меньше шансов прийти к общему согласию. Преодолеть трудности обмена можно только одним способом – обратиться к специалистам. В этом случае повышаются гарантии безопасности сделки и всех взаиморасчетов. Как и при операции купли-продажи проверяется юридическая чистота участвующих в обмене недвижимости. Подбирая нужную вам квартиру, риэлтор не только быстрее выстроит цепочку, но и постарается сократить ее.
Что касается денежных затрат, то их не избежать и при обмене. Деньги приходится вкладывать в любую операцию с жильем. Подбор вариантов, оформление документов, услуги нотариуса, регистрация прав собственности и так далее – все это не бесплатно.
— Что нужно обязательно учитывать участникам обменных сделок?
— Стоит отметить одно обстоятельство, которое подтверждает общеизвестную истину: профессионал выполняет свою работу лучше дилетанта. Обычно люди плохо ориентируются в ценах на квартиры. Публикуемые в СМИ или заявляемые другим обменщиком цены не всегда соответствуют реальным. Риэлтор же прекрасно владеет информацией о конъюнктуре рынка. Кроме того, он получает деньги за то, что отстаивает интересы клиента. Он может дороже продать квартиру клиента или найти для него вариант дешевле. В процессе обмена возникают различные вопросы: снятие с регистрационного учета проживающих в квартире, ее освобождение, передача и многие другие, которые способен решить только профессионал.
— Как, по вашему мнению, будет складываться ситуация на рынке недвижимости в ближайшее время?
— Полагаю, что уже весной на рынке недвижимости наступит движение как в направлении продаж, так и в направлении обменов. Потребность в жилье всегда существует, и оно будет востребовано. Небольшое количество банков возобновило выдачу кредитов, плюс выплачивается материнский капитал, а также государство планирует обеспечить жильем военнослужащих путем выкупа квартир в новостройках. А риэлторы в свою очередь создают базы данных и прорабатывают единые стандарты проведения обменных сделок. Я надеюсь, что все это в совокупности даст толчок оживлению рынка недвижимости. Думаю, ситуация скоро стабилизируется и мы вернемся в рамки цивилизованного рыночного процесса.