Мифы и реалии ипотечного рынка

20 мая состоялась очередная встреча в рамках проекта «Открытая среда», организованного совместно газетой и порталом «Недвижимость» и еженедельником «Коммерческие вести». Темой обсуждения на этот раз стали проблемы рынка ипотечного кредитования. От лица кредиторов выступали сотрудники нескольких банков и Омского ипотечного агентства (ОИА), а от лица заемщиков – директор ООО «Купидом»-риэлт» Татьяна КАЛЬМАТКИНА, модератор мероприятия – президент ИД «Премьер» и НП «Гильдия участников омского рынка недвижимости» Алексей ВЕРАХОВСКИЙ и сотрудники ИД «Премьер». Обсуждение позволило выявить и развенчать несколько стойких заблуждений – своего рода мифов, укоренившихся в последнее время в общественном сознании не без активной помощи многих СМИ.
Миф №1: Совсем недавно ипотечные кредиты выдавали практически всем.
Действительно, год назад такие кредитные продукты предлагала большая часть банков, работавших в Омске. Высокий уровень конкуренции заставлял многочисленных участников рынка снижать требования к заемщикам. И это обстоятельство вкупе с массированной рекламой заставило очень многих поверить в то, что ипотека – надежный и главное — доступный большей части населения способ обзавестись собственным жильем или улучшить свои жилищные условия.
Тем не менее, многие банки и тогда достаточно серьезно подходили к отбору заемщиков, а сейчас свои требования к ним резко повысили все, кто кредитует население. По мнению начальника кредитного отдела ОИА Марии НЕВОРОТОВОЙ, это совершенно нормально, потому что «ипотека – не пирожки, чтобы продаваться на каждом углу».
Миф №2: Сейчас кредиты не выдают никому.
На самом деле выдают, только не все и не каждому. Как заявил начальник управления кредитования частных клиентов Омского отделения Сбербанка России Александр АСТАХОВ, отделение сейчас ежемесячно предоставляет омичам порядка 50 млн руб. ипотечных и потребительских кредитов на приобретение и строительство жилья. Это гораздо меньше, чем год назад (тогда в месяц выдавали по 300-400 млн руб.), но по нынешним временам – совсем неплохо. Существенно снизились объемы кредитования и у других участников рынка, а многие вовсе отказались иметь дело с ипотекой.
Руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Омске Валерия ГОНЧАРОВА считает, что есть несколько причин снижения объемов ипотечного кредитования: с одной стороны, часть населения не может взять кредит из-за потери работы или снижения доходов, с другой стороны – у ряда банков возникли проблемы с фондированием.
Многим из тех, кто обращается за кредитом, банки отказывают после тщательного изучения представленного пакета документов. Чаще всего — из-за неудовлетворительного финансового положения потенциального заемщика. Другая распространенная причина – предоставление фальсифицированных документов о доходах. Банки опасаются иметь дело с теми, кто их обманул.
Но дело не только в этом. К сожалению, самих желающих стало гораздо меньше.
Миф №3: Спрос на кредиты снизился из-за высоких процентных ставок.
Да, стоимость кредитов выросла из-за дороговизны привлекаемых банками ресурсов (к примеру, высоких ставок по депозитам юридических и физических лиц). Но и сегодня можно получить кредит по вполне разумным ставкам. К примеру, в Сбербанке — под 13,5-14% годовых, в Мираф-Банке по программе ДельтаЭконом — от 14,5% годовых, а в Городском Ипотечном – от 10%, но только в долларах США. По сути, это уровень второй половины 2006 года, когда ипотечные кредиты брали весьма охотно.
По мнению заместителя председателя правления Мираф-Банка Ларисы ПИКУЛЬ, одной из причин снижения спроса является неуверенность многих наших сограждан в завтрашнем дне: «Заемщиков волнует не только потерянная работа и невозможность оплатить кредит или получить его в перспективе. Те, кто сегодня получают зарплату и реально оценивают ситуацию, не готовы идти за кредитом, потому что не знают, что будет завтра».
Миф №4: «Война всё спишет»
Многие заемщики почему-то считают, что во время кризиса кредит можно и не возвращать, сославшись на «тяжелые обстоятельства». Или приостановить его гашение «до лучших времен». По свидетельству сотрудников многих банков, сейчас нередко отказываются платить даже те, чья платежеспособность никоим образом не изменилась — они просто хотят воспользоваться благовидным предлогом, чтобы не возвращать долги.
Но возвращать все-таки придется, потому что банк несет ответственность за эти деньги перед теми, кто их доверил банку. Причем за любую просрочку, даже самую непродолжительную, заемщик будет наказан в соответствии с условиями договора, который он некогда подписал. И ссылки на неосведомленность об этих условиях или свою забывчивость не разжалобят ни банк, ни суд.
Не стоит забывать и о том, что кризисы приходят и уходят, а кредитная история остается. Это раньше можно было, испортив отношения с одним банком, обратиться за кредитом в другой. Сейчас, когда существуют бюро кредитных историй, подобные уловки не помогут. Поэтому лучше пожертвовать чем-то другим, но сохранить свою историю незапятнанной.
А тем, у кого и в самом деле возникли непредвиденные осложнения, Валерия ГОНЧАРОВА советует: «Нужно на начальном этапе обратиться в банк, а не бегать от него. Объяснить, какая у тебя проблема и попробовать договориться. Потому что все зависит от конкретной ситуации». И с ней полностью солидарны представители других банков.
Миф №5: Банки не идут навстречу заемщикам.
Лариса ПИКУЛЬ за время обсуждения не раз подчеркивала: «Нет понятия «все заемщики» — есть конкретный человек с его проблемами. И в каждом случае ищется решение, подходящее именно для этого заемщика». Представители разных банков в один голос уверяют, что готовы с каждым клиентом обсудить возникшую у него ситуацию и принять во внимание все обстоятельства. Но эти обстоятельства (скажем, снижение дохода) должны быть документально подтверждены.
Практически в каждом из банков, кредитующих население, есть четкие внутренние инструкции, как поступать в том или ином случае. Они могут отличаться друг от друга некоторыми деталями, но суть у всех одна. Если финансовое положение существенно не изменилось, человек должен гасить кредит в прежнем режиме. Если возникли временные трудности с гашением кредита, возможна реструктуризация задолженности.
Она подразумевает отсрочку либо рассрочку платежей по кредиту, обычно на полгода или год. При этом либо продляется срок действия кредитного договора, либо пересчитывается в сторону увеличения размер ежемесячного платежа, который придется вносить по истечении оговоренного срока. На период рассрочки могут быть отменены или сокращены ежемесячные платежи либо штрафные санкции, но регулярно платить за пользование кредитом все равно придется. Это важно и для банка, и для самого заемщика – иначе ему уж очень туго придется после того, как данный период закончится.
Миф №6: Реструктуризация – универсальный выход из положения.
К сожалению, это совсем не так. Более того, этим термином сейчас называют два совершенно разных механизма: программы банков подразумевают отсрочку платежей, а Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) предлагает заемщикам, получившим кредит в рамках федеральной ипотечной программы, заключить договор займа.
Предоставляется заем сроком на год под те же проценты, что и основной кредит, в размере 12 аннуитетных платежей. Он может быть увеличен на сумму начисленных штрафов (пени) и страховых платежей. А через год заем надо будет вернуть с процентами, то есть подразумевается, что за этот срок заемщик должен существенно поправить свое финансовое положение.
Так что реструктуризация задолженности — ни в коем случае не панацея, а временная мера, которая может помочь очень немногим. По образному выражению начальника сектора общественных связей Омского отделения Сбербанка России Светланы КОБЛОВОЙ, «реструктуризация – это сильнодействующее лекарство, которое принимают короткое время при тяжелой болезни и только в том случае, если есть уверенность, что выздоровеешь и потом будет все хорошо». Каждый, кто обращается за ней, должен понимать: деньги все равно придется возвращать.
По данным Марии НЕВОРОТОВОЙ, в ОИА с декабря 2008 года поступило более 100 заявлений с просьбой предоставить стабилизационный заем. Заявления были переданы в Москву, и на сегодня решение принято только по двум из них. Условия предоставления займа достаточно жесткие: квартира, являющаяся обеспечением по кредиту, должна быть единственным жильем семьи заемщика, причем установлены ограничения на ее размер и стоимость.
Если заемщик или квартира не соответствуют требованиям, АРИЖК заем не выдаст. И агентство, и банк откажут в реструктуризации также в случае, если доходы заемщика упали настолько, что он не в состоянии вносить даже минимальный ежемесячный платеж. В такой ситуации ему порекомендуют расстаться с квартирой. Решиться на такое трудно, но это гораздо разумнее, чем взваливать на себя непосильное бремя, которое к тому же в случае многочисленных просрочек платежей может возрасти за счет штрафов и пени.
Миф №7: Штрафы и пени – это сверхдоходы банков.
Весьма распространено мнение, что банки таким образом наживаются на людях, попавших в сложную ситуацию. Александр АСТАХОВ, напротив, считает, что пеня и неустойка не компенсируют потерь банка. Он пояснил это на примере: «Ежемесячный платеж по кредиту в размере 2 млн рублей составляет около 30 тысяч. Но в случае трехмесячной просрочки платежа банк потеряет из оборота, помимо 90 тысяч, еще 100% суммы кредита, то есть 2 млн рублей. Эти средства будут перечислены в Центробанк для создания дополнительных резервов на потери по ссудам. А ведь их можно было бы выдать в виде кредита и на этом заработать».
Итак, другой заемщик не получит кредит, а банк не получит прибыль. Но и это еще не все потери, напоминает Лариса ПИКУЛЬ: «Мало того, что банк не может распоряжаться этими деньгами – он за них еще и платит вкладчикам и другим инвесторам банка. Об этом надо помнить, когда говорят, что банкиры – зажравшиеся негодяи, а заемщики – бедные несчастные люди».
И банк, и заемщик заинтересованы в быстром урегулировании проблем. Вот только сделать это бывает непросто, особенно в случае продажи заложенной квартиры. Первоначальные взносы по кредиту порой существуют только на бумаге, а ведь они предназначены как раз для того, чтобы при необходимости можно было быстро продать квартиру и погасить остаток долга. Усугубляет ситуацию снижение цен на рынке недвижимости. Как же быть?
Вариант решения:
Самым лучшим выходом для всех сторон в случае просрочки представители банков считают перевод права собственности на заложенную квартиру на платежеспособного заемщика. Перевод долга выгоден новому заемщику: сейчас ставки по кредиту выше, чем год или два назад. Не надо платить первый взнос в размере 30-40% — достаточно внести просроченный платеж. Выгоден он и банку, который начинает своевременно получать платежи по кредиту. А первый заемщик спасает свою кредитную историю и избавляется от большой проблемы.
При переводе прав заключается дополнительное соглашение к кредитному договору, а также соглашение о переводе долга в форме договора купли-продажи, в котором указывается, что покупатель берет на себя расчеты по кредиту, полученному продавцом. В Омске уже наработана практика проведения подобных сделок, в том числе и для случаев, когда продажная стоимость квартиры оказывается меньше остатка по кредиту.
Но этот вариант возможен только до начала судебного производства и только для тех, кто получал кредит в рамках программы какого-либо банка, поскольку АИЖК согласия на такие сделки не дает. Александр АСТАХОВ предложил банкам объединиться для публикации в СМИ общего списка дефолтных квартир, что упростит поиск покупателей.
Неожиданные предложения:
Отвечая на вопрос о том, что могло бы способствовать улучшению ситуации на ипотечном рынке, представители банков предложили как можно меньше говорить и писать на эту тему, поскольку «деньги любят тишину».
А директор компании «Советник» Дмитрий ШЕЙКО предложил собственный рецепт кардинального решения проблем ипотеки: «Нужно прямое дотационное финансирование — государство должно погасить часть долга у всех ипотечных заемщиков, невзирая на то, одна квартира у человека или несколько. Общественные и бизнес-объединения обязаны проявить инициативу и написать об этом «наверх»».

Врез

Кому банк охотно даст кредит?
(портрет составлен специалистами Мираф-Банка)
Мужчина или женщина в возрасте от 21 года до 55 лет,
образование – любое, соответствующее уровню занимаемой должности,
стаж – не менее полутора лет,
кредитная история – хорошая.
Для получения кредита в 1 млн руб. надо иметь ежемесячный доход в 36 тыс. руб., подтвержденный справкой 2-НДФЛ.
Это может быть:
специалист или рядовой работник с Севера,
начальник подразделения крупной фирмы,
ведущий менеджер отдела продаж крупной фирмы,
руководитель мелкой фирмы,
главный бухгалтер,
главный врач.