Банки и торговые компании уходят с проспекта Маркса

В сентябре прошлого года в разгар кризиса недвижимости «КВ» запустили новый проект по изучению предложений на рынке аренды коммерческой недвижимости. В текущем году мы снова решили узнать, сколько будет стоить аренда помещений на главных улицах города для омских предпринимателей.

Ленинградская площадь упала в цене

В конце 2008 года по отношению к 2007-му году арендная ставка на проспекте Маркса неуклонно снижалась — в среднем с 2 -2, 5 тысячи рублей за квадратный метр до 1 -1, 5 тысячи рублей. Особняком здесь стояла остановка «Голубой огонек», где аренда оставалась всегда высокой. В частности, в новом торговом комплексе с одноименным названием один квадрат помещения сдавался за 3-3, 5 тысячи рублей. Что же мы видим сейчас?

На данный момент в этом здании, уже заполненном арендаторами, сдаются площади на цокольных этажах – 16, 29, 84 квадратных метров при стоимости квадрата 900 рублей. Возможно, в августе здесь же освободится помещение площадью 65, 5 квадрата при цене 1, 5 тысячи рублей за метр.

Этот же собственник сдает помещения площадью 59, 5 квадратного метра на проспекте Маркса, 17. Стоимость – 1200 рублей за метр, однако можно договориться и на 1 тысячу рублей.

По словам директора управления коммерческой недвижимости компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Александра СТУКОВА, сейчас такой лакомый кусочек, как перекресток Маркса и Ленинградской площади и, в частности, остановка «Голубой огонек» у арендаторов пользуется меньшим спросом, чем год иди два года назад. Причина — высокие арендные ставки и большое количество предложений на рынке при низкой цене.

— Сейчас арендаторы не горят желанием сюда идти, так как стоимость аренды здесь завышена. В среднем стоимость квадратного метра на проспекте Маркса колеблется от 600 до 850 рублей. Есть на улице и узлы повышенного спроса, где всегда наблюдается большая проходимость. Это объекты коммерческой недвижимости в районе «Каскада», железнодорожного вокзала и остановки «Хлебозавод». Здесь арендная плата в среднем держится на 100 рублей выше, чем в других местах, — заметил он.

В здании на проспекте Маркса, 12, на перекрестке Маркса и Ленинградской площади на первом этаже сдается площадь 137 квадратных метров по цене 1, 6 тысячи рублей за метр. Собственник пояснил, что эту площадь занимал банк, который съехал, поэтому рассчитывает вновь сдать помещение в аренду другому кредитному учреждению. Для предпринимателей, у которых бизнес не связан с банковской деятельностью, он предложил помещение площадью 87 квадратов на Маркса, 67 по цене 800 рублей за метр. К сравнению, в прошлом году в этом здании квадратный метр стоил не ниже 1, 5 тысячи рублей.

Чтобы сдать в аренду помещения площадью 450 квадратов на Ленинградской площади, 6/Ленина, 49, собственнику пришлось существенно понизить ценник до 600 рублей за метр. Хотя вывеска об аренде здесь еще весит, представитель собственника помещения пояснил, что договор с новыми арендаторами уже заключен. В скором времени рядом с помещением Омского областного союза предпринимателей откроется кафе и бильярдная.

Через дорогу, на Ленинградской площади, 2/Ленина, 44, сдаются помещения за 800 рублей за метр.

По мнению Александра СТУКОВА, найти арендодателя на эти помещения сложно, так как проходимость этого участка невысокая, а также нет парковки, в связи с чем арендную ставку собственники делают невысокой.

Арендатор диктует цены

Директор ООО «АМЕКС» Дмитрий БАКАЛОВ заметил, что стоимость аренды на Маркса в большей степени зависит от месторасположения объекта и инфраструктуры. По его словам, сейчас на Маркса квадрат офисного помещения предлагается по цене от 350 рублей, а торговой площади от 500 до 1,5 тысячи рублей в самых перспективных местах.

Помещения под офис площадью от 10 до 15 квадратов можно арендовать на проспекте Маркса, 20. Стоимость одного метра — 300 рублей.

На остановке «Цирк» в здании «Детского мира» можно снять офис за 350 рублей за квадратный метр. В прошлом году здесь сдавались торговые площади не менее 500 квадратов по тысяче рублей за квадрат.

После ремонта сдается помещение площадью 60 квадратов на проспекте Маркса, 52. Аренда будет составлять 1 тысячу рублей (снижена с 1, 2 тысячи рублей). В наличии охранная и пожарная сигнализация.

Владелец помещения на Маркса, 47 своим будущим арендаторам готов пойти на уступки. Он предлагают 75 квадратов по цене 700 рублей за метр. Если арендатор готов будет рассчитаться сразу за три месяца, то квадратный метр ему обойдется в 500-600 рублей. Этот же собственник сдает в аренду помещение площадью 40 квадратных метров в магазине «Топаз» на Маркса, 5 а. До конца августа арендаторы могут платить 500 рублей за метр, а уже с первого сентября ставка поднимется до тысячи рублей. Однако можно договориться и о дисконте до 900 рублей в месяц.

— На рынке недвижимости сложилась такая ситуация, когда арендатор можетпоторговаться. Мы видим так называемый скрытый дисконт, когда арендодатели потенциальному арендатору могут предоставить скидку 20-30%. Собственники помещений всеми силами пытаются удержать у себя арендаторов. Однако по-прежнему предложение значительно превосходит спрос, и часть коммерческих площадей в ближайшем месяце так и останутся пустыми, — прокомментировал ситуацию Александр СТУКОВ.

По мнению Дмитрия БАКАЛОВА, период «рынка арендодателей» закончился, поэтому в ближайшее время условия будут диктовать арендаторы.

— Предложение в сегменте аренды офисной недвижимости растет, превышая падающий спрос. Это объясняется тем, что компании, на которых сильнее всего сказался кризис, отказываются от арендуемых площадей. С другой стороны, некоторое оживление спроса на недорогие объекты связано с миграцией бизнеса в более доступные офисы. Популярностью пользуются небольшие помещения по привлекательным ценам, — пояснил он.

Несмотря на непростую ситуацию для арендодателей, за ними осталось право выбирать себе арендаторов.

Около года назад из помещения площадью 334 квадратных метра на Маркса, 45 переехал магазин Savage. После этого освободившееся место стал снимать московский банк, ежемесячно внося арендную плату. Банк арендует помещение и сейчас, однако не прилагает никаких попыток, чтобы в него заехать. Как сообщил собственник, скорее всего договор с арендатором будет расторгнут, поэтому уже подыскиваются желающие занять это место. Арендная плата составляет 300 тысяч рублей в месяц.

Александр СТУКОВ отметил, что по сравнению с прошлым годом арендные ставки упали до 50% с учетом возможного торга. В данный момент наметилась стабилизация, а что будет дальше, считает риэлтор, вряд ли кто сможет предположить.

Четная сторона

По наблюдению директора управления коммерческой недвижимости компании «МИЭЛЬ-недвижимость», на проспекте Маркса у арендаторов пользуются популярностью помещения в зданиях с четными номерами.

Очевидно, большинство покупок совершается в направлении железнодорожного вокзала. Эта сторона у арендаторов более востребованная, — заметил он.

На Маркса, 18, где помещения арендует магазин «Старик Хоттабыч»,свободны площади 100 и 600 квадратных метров. Собственник помещений сообщил, что здесь «только голые стены» и арендная плата составляет 500 и 300 рублей соответственно.

Аренда 500 квадратов на Маркса, 20/2 обойдется в 600 рублей за квадратный метр. Можно арендовать и половину этой площади, однако метр будет сдаваться уже за 800 рублей.

В здании «Гостиного двора» на Маркса, 32 свободно одно помещение на первом этаже и несколько площадей на третьем и четвертом этажах. Правда, на первом этаже вероятнее всего будет размещен банк. По крайней мере переговоры об аренде 260 квадратов при цене 1, 5 тысячи рублей за метр с кредитным учреждением уже ведутся. Зато свободны офисные помещения на верхних этажах, где квадратный метр стоит 400 рублей.

Александр СТУКОВ считает, что в данный момент помещения на проспекте Маркса уже не так сильно востребованы арендаторами, как прежде. Несмотря на снижение арендных ставок, предприниматели в сфере торговли уходят в места с большей проходимостью, а следовательно, с большей доходностью.

Уходят с Маркса не только торговые компании, но и банки. С проспекта Маркса, 72 съехал КБ «Региональный кредит» (см. «КВ» № 25 от 1 июля 2009 года), который не захотел платить тысячу рублей за квадрат. Теперь помещения площадью 516 квадратных метров (цоколь и первый этаж) сдаются по 600 рублей за метр. Понизилась до этой же суммы арендная ставка и для других кредитных учреждений, работающих в здании. Арендодатель делает свои выводы.