ВАС разъяснил неясности с регистрацией прав на недвижимость по решению арбитражных судов

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации, Закон) вступившие в законную силу судебные акты являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 28 Закона регламентирует порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда.
Ранее пункт 1 данной статьи закреплял положение о том, что государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
Пункт 1 ст. 28 Закона в редакции Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в законную силу с 1 февраля 2008 г.) уже говорит о праве государственного регистратора отказать в регистрации права по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 Закона.
В связи с возникающими в судебной практике вопросами, связанными с данными изменениями, Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в Информационном письме № 132 от 21.07.2009 г. «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дал рекомендации, которыми должны руководствоваться арбитражные суды при рассмотрении споров.
Так, согласно абзацу четвертого пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Президиум ВАС РФ рекомендует считать отказ в государственной регистрации права по данному основанию незаконным, поскольку судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых он основан.
С этим нельзя не согласиться, поскольку в Арбитражном процессуальном кодексе РФ четко установлены требования к содержанию решений судов и порядку их вступления в законную силу; требования эти неукоснительно соблюдаются.
Грешат в этом плане суды общей юрисдикции (районные суды) и суды субъекта РФ (мировые судьи).
В моей практике (как государственного регистратора) встречались решения, которыми признавалось право общей совместной собственности на жилое помещение за всеми членами семьи (супруги, дети, родители), тогда как согласно нормам гражданского законодательства режим совместной собственности возможен лишь между супругами.
Еще пример. Решением суда признается право собственности на объект недвижимого имущества за Покупателем, при этом не исследуются основания возникновения права у Продавца (это могла быть самовольная постройка), либо правоустанавливающие документы у Продавца отсутствуют.
В интересах клиентов фирмы нам нередко приходилось обращаться в суд с исками от признании прав на объекты недвижимости. Проблем на стадии регистрации прав на основании вступивших в законную силу судебных актов не возникало. Единственное, ранее в Омской области складывалась практика, когда на государственную регистрацию представлялись копии решений арбитражного суда, не содержащие отметку о вступлении в законную силу либо не заверенные гербовой печатью суда (такова была позиция суда). В этом случае государственный регистратор был вынужден делать соответствующий запрос, который отправлялся по почте либо с запросом в канцелярию суда обращался заявитель.
По логике же информационного письма заявитель должен представлять на регистрацию права копию судебного акта, уже содержащую отметку о вступлении в законную силу, заверенную гербовой печатью, в количестве не менее чем в двух экземплярах.
Не совпадают позиции законодателя и Президиума ВАС РФ по законности отказов по абзацам шестому, седьмому, девятому пункта 1 статьи 20 Закона.
Комментируя п. 6 информационного письма, можно отметить, что общая практика рассмотрения дел, касающихся установления прав на недвижимое имущество, идет по пути обязательного исследования сведений Единого государственного реестра прав. Это позволяет избежать ситуации, когда решение принимается в отношении прав одного лица, а в реестре имеется запись о праве иного лица, которое не участвовало в деле в качестве ответчика.
В заключение хочется отметить, что если оценивать информационное письмо с позиций заявителя, то, конечно, оно направлено на защиту интересов физических и юридических, от возможных отказов в регистрации прав на недвижимое имущество.