УФАС возбудило дело по кадастровой оценке земель Омска

18 декабря 2009 года руководитель Управления Федеральной антимонопольной службы по Омской области Сергей СУМЕНКОВ подписал приказ о возбуждении дела в отношении областного правительства, администрации города и управления Роснедвижимости по Омской области по признакам нарушения Закона о защите конкуренции при проведении кадастровой оценки земель Омска. В конце декабря было вынесено определение и назначено рассмотрение дела на 11 февраля.
В 2009 году «КВ» начали журналистское расследование о том, как проводилась кадастровая оценка земель в Омске. Первый материал цикла был опубликован 18 ноября («Нарушила ли мэрия Омска федеральный закон, заказав ФКЦ «Земля» кадастровую оценку городских земель?»), второй – 25 ноября («Земли под заводами оценивались на примере киоска и недостроенного делового центра»). В 2010 году мы продолжим цикл расследований. В очередном материале рассказывается о том, почему кадастровая стоимость земель промышленности складывается всего из трех факторов: расстояния до железнодорожного вокзала, до речного порта и наличия газоснабжения.

Микрорайон Крутая Горка вынесли за черту Омска

на время проведения кадастровой оценки земель города

Оксана МИРОНОВА

В комментарии «КВ» по поводу возбуждения дела по кадастровой оценке руководитель УФАС Сергей СУМЕНКОВ упомянул о процедуре утверждения факторов стоимости земель, по которым рассчитывалась кадастровая стоимость участков (см. КВ от 24 декабря 2009 №50-51). Именно этот вопрос вызвал немало споров в судах, где предприниматели продолжают оспаривать кадастровую оценку.

ГАМБУРГ дописал протокол СТЕРЛЯГОВА

Что такое факторы стоимости земель и почему они так важны? Дело в том, что для расчета кадастровой стоимости земельных участков оценщик – омский филиал ФГУП ФКЦ «Земля» — выстраивал формулы, которые представляют собой зависимость цены участка от нескольких факторов: расстояния до центра города, ближайшей магистрали, наличия водо-, теплоснабжения. Выбор этих факторов во многом определяет результаты оценки. Чем точнее они отражают слагаемые рыночной цены земли, тем точнее будет формула и, как следствие, кадастровая оценка. В то же время, манипулируя факторами, можно превратить дорогой участок в центре города в «пустышку», а клочок земли на окраине города оценить в баснословную сумму.

Зная об этом, заказчик кадастровой оценки – администрация города – принял самое активное участие в процессе утверждения факторов стоимости земель. Согласно федеральной методике проведения кадастровой оценки земель, по которой работал ФКЦ «Земля», перечень факторов должна была утвердить созданная в областном правительстве межведомственная комиссия под председательством министра имущественных отношений Омской области Александра СТЕРЛЯГОВА. В одном из судебных процессов юристы запросили протокол заседания комиссии от 19 сентября 2007 года, на котором был утвержден перечень из 42 факторов стоимости земель. В «КВ» есть копия этого документа, из которого видно, что оценщик работал не с тем списком, который утвердила комиссия, а с другим, дополненным и исправленным перечнем, приложенным к протоколу 15 октября. Откуда он возник?

В протоколе заседания комиссии от 19 сентября приводилось выступление первого замдиректора департамента имущественных отношений Омска Вадима МЕРЕНКОВА о том, что состав факторов стоимости «необходимо уточнить». Этим, по всей видимости, и занялись городские чиновники, поскольку окончательный список факторов согласовал не кто иной, как первый вице-мэр Омска, директор депимущества Юрий ГАМБУРГ (под документом также стоит подпись руководителя управления Роснедвижимости по Омской области).

Кому помешала Крутая Горка...

Для чего потребовалось оперативно вносить изменения уже в утвержденный комиссией документ и нарушать порядок, прописанный федеральной методикой? Если сравнить два списка, то выяснится, что из первоначального документа исчез один фактор — «расстояние до станций метрополитена». Администрация посчитала, что этот критерий в ближайшие годы не будет определять стоимость земель. Зато появились три дополнительных фактора — «расстояние до предприятий городского хозяйства и сферы обслуживания», «наличие территорий с превышением уровня ПДК загрязнения почвы» и самый интересный фактор — «населенный пункт (город Омск)», означающий отнесение земельного участка к территории города Омска. Казалось бы, абсурд: зачем выяснять принадлежность участка к городу Омску, если оцениваются земли только города Омска? Однако вопрос был принципиален.

Этот фактор появился после того, как на одном из заседаний областной комиссии Вадим МЕРЕНКОВ обратил внимание на одну досадную деталь: все участки 13-го вида разрешенного использования (это земли под объектами инженерной инфраструктуры, которых немало в Омске) получили одинаковую и довольно низкую кадастровую стоимость — 191 рубль за кв. метр. Оценщики пояснили, что по методике для оценки участков 13-го вида берется минимальная в городе кадастровая стоимость производственных земель. Самый дешевый участок – 191 рубль за кв. метр – оказался в микрорайоне Крутая Горка. Зато следующий по «дешевизне» участок стоил 1,3 тысячи рублей за квадрат. Понятно, что 1,3 тысячи рублей лучше, чем 191 рубль, поэтому Крутую Горку решено было на время вынести за пределы Омска. В документах о проведении кадастровой оценки Крутая Горка фигурирует как «чересполосный населенный пункт», а весь город Омск разделен на два населенных пункта — Омск и Крутую Горку.

— Мы изучили областное законодательство и пришли к выводу, что Крутая Горка не является чересполосным населенным пунктом, — сказал «КВ» директор юридической компании «ОМЭКС-Лекс» Александр ДМИТРЕНКО. — Он соединен с городом автомобильной дорогой и входит в состав муниципального округа город Омск.

... и зачем промышленникам речной порт?

Любопытен также список факторов стоимости земель промышленности. Их всего три – наличие газоснабжения, расстояние до железнодорожного вокзала и расстояние до речного порта. Именно из этих критериев сегодня складывается цена всех земель под заводами, производственными цехами и складами Омска.

— Иртыш является судоходным всего 6 месяцев в году. Кроме того, из-за мелководности реки объем грузоперевозок по ней очень мал в сравнении с иными видами транспорта, поэтому близость к речному порту не может оказывать существенного влияния на стоимость земель промышленности, — пояснил Александр ДМИТРЕНКО.

Почему не были взяты в расчет такие факторы, как площадь участка или удаленность от центра города? Почему газопровод, подведенный к земельному участку под складом или заводским цехом, имеет большее значение, чем наличие тепло-, водо- и электроснабжения? Ответов на эти вопросы нет ни в отчете ФКЦ «Земля», ни в пояснениях, которые давали представители центра в судах. Единственный их довод сводился к тому, что отбор факторов стоимости и построение формул велись не самими оценщиками, а неким программным продуктом. То есть в компьютер загрузили исходные данные (собранную оценщиками рыночную информацию о 195 объектах-аналогах земель промышленности), и компьютер самостоятельно отобрал самые значимые факторы стоимости, вставил их в формулу и выдал конечный продукт – кадастровую стоимость земель, за которую сотрудники ФКЦ «Земля», судя по их доводам в судах, не несут теперь никакой ответственности.

В то же время согласно методике МЭРТ РФ кадастровый оценщик – будь то живой человек или компьютерная программа – вначале должен был рассчитать коэффициенты значимости всех факторов стоимости, то есть вывести числовое значение «веса» каждого фактора в рыночной стоимости объектов-аналогов. Для 9-го вида разрешенного использования областная комиссия утвердила 17 факторов, а в отчете ФКЦ «Земля» приводятся значения только 10. Напротив таких факторов, как площадь объекта, наличие канализации, тепло-, водо-, электроснабжения стоят пробелы. Иными словами, эти факторы не попали в формулу расчета кадастровой стоимости земель промышленности просто потому, что некий программный продукт (а по сути, оценщик, проверяющий расчеты этой программы) забыл их проанализировать.

На машину ссылаются сегодня не только исполнители, но и заказчики кадастровой оценки.

— По методике кадастровую оценку считает машина, в которую закладывается информация. И машина выдает результат. Да, есть масса вопросов по кадастровой оценке. Методика сырая, это я могу сказать точно, — сказал «КВ» первый вице-мэр Омска Юрий ГАМБУРГ.

Однако так ли плоха методика, как ее представляют? Или проблема в том, что у нас она применялась неверно? Как показывает анализ отчета ФКЦ «Земля», выбор и применение факторов стоимости земель был произведен без необходимых расчетов и обоснований, как того требует методика. Это в свою очередь повлияло на правильность построения формул расчета кадастровой оценки и в конечном итоге отразилось на стоимости участков.