Любовь РЕПИНА, заместитель директора юридической компании "ОМЕКС-ЛЕКС":"Для пересмотра кадастровой стоимости участка у землепользователей будет 6 месяцев и всего два основания"

22 июля приняты поправки в Федеральный закон «Об оценочной деятельности». В закон внесена новая глава о государственной кадастровой оценке недвижимости, в соответствии с которой Омская область будет проводить следующую кадастровую оценку земель. О том, что меняется с принятием поправок и к чему готовиться землепользователям, обозреватель КВ Оксана МИРОНОВА поговорила с заместителем директора юридической компании «ОМЕКС-ЛЕКС» Любовью РЕПИНОЙ.


— Повлияет ли закон на применение действующей кадастровой оценки?

— Положения закона не применяются к кадастровой оценке, договоры на проведение которой были заключены до истечения 60 дней с момента официального опубликования закона и работы по проведению которой не завершились в указанный срок. К нашей действующей кадастровой оценке это не имеет отношения. Закон обратной силы не имеет.

— Решен ли вопрос, кто должен заказывать оценку?

— Да, в законе четко определены полномочия по принятию решения о проведении кадастровой оценки. Это функция исполнительного органа власти субъекта РФ. Данное полномочие может быть передано органам местного самоуправления, но только на основании закона субъекта РФ. Это положение не является новым. Передача любых государственных полномочий осуществляется на основании закона. Но наша судебная практика показала, что наличие такой фразы непосредственно в законе «Об оценочной деятельности» будет полезным. К сожалению, при рассмотрении дел по кадастровой оценке факт присвоения администрацией города Омска государственных полномочий и наши ссылки на Конституцию РФ и 131-ФЗ не были учтены судьями.

— Ужесточаются ли требования к оценщику?

— Кадастровый оценщик обязан будет заключить договор страхования ответственности на сумму не менее 30 млн рублей. Вообще любой независимый оценщик обязан страховать свою ответственность, но при проведении кадастровой оценки выставлено дополнительное требование о необходимости заключать договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате определения кадастровой стоимости. Если взять нашу сегодняшнюю ситуацию, то в том случае, если бы наши суды поддержали позицию Сергея СУМЕНКОВА и указали бы на то, что отчет ФКЦ «Земля» выполнен с грубыми нарушениями законодательства, то встал бы вопрос о том, что оценщик своими действиями нанес ущерб заказчику оценки – администрации города и местному бюджету.

— Новый порядок предусматривает возможность изменения оценки во внесудебном порядке. В чем он заключается?

— Это, пожалуй, главное новшество закона – порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. На обжалование оценки землепользователям дается 6 месяцев с даты внесения сведений в кадастр. Для пересмотра результатов оценки есть всего два основания. Первое – недостоверность сведений о самом объекте недвижимости. Это может быть неправильное определение вида разрешенного использования участка, применение в расчетах неверной площади объекта и других характеристик. Второе основание — установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату проведения кадастровой оценки. При наличии рыночной оценки кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. На самом деле субъекты РФ и ранее имели возможность принять закон, устанавливающий аналогичную норму о рыночной оценке. Но у нас этого не сделали. Что касается указанных в законе двух оснований пересмотра оценки, то они, на наш взгляд, не являются исчерпывающими. Возьмем, к примеру, недавний судебный процесс, в ходе которого было установлено наличие математической ошибки при расчете стоимости участков по формуле, с которой работал ФКЦ «Земля». В новом законе отсутствует возможность во внесудебном порядке исправить кадастровую стоимость при наличии таких ошибок в расчетах.

— Допустим, результаты оценки опубликованы и владелец участка узнал его кадастровую стоимость. Как он проверит, правильно ли рассчитаны характеристики участка?

— Он узнает сначала только результат и должен будет оценить, какова эта стоимость – большая или маленькая, доволен он ею или нет. Если он видит, что оценка выросла или превышает рыночную, он направляет запрос заказчику оценки и управлению Росреестра с просьбой предоставить сведения о том, какие характеристики земельного участка были использованы при определении кадастровой стоимости. При этом в законе указано, что право получить такую информацию имеет только собственник участка. Имея на руках кадастровый паспорт, он может определить, насколько верно была определена та или иная характеристика участка. В случае обнаружения ошибки он подает заявление в комиссию, куда будут входить представили субъекта РФ, Росреестра и СРО, членами которой являются оценщики, определившие кадастровую стоимость.

— А если собственник не успел подать жалобу в течение 6 месяцев, он потом в суде может оспорить оценку?

— Да, но в суд он может обратиться только после проведения всех внесудебных процедур. В этом смысле с точки зрения защиты прав землепользователя закон является половинчатым. Во-первых, 6 месяцев дается не с той даты, когда он узнал о нарушении своего права, а с даты внесения сведений в кадастр. Это пресекательный срок. А в жизни бывают разные ситуации. Например, кто-то планирует продать свой земельный участок и ему не интересно, какая у него кадастровая стоимость, потому что он не планирует платить налог. Или эта его земля находится в залоге у банка. Кроме того, в законе говорится о возможности исправления стоимости тех земельных участков, которые являлись объектами кадастровой оценки. А если участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет позже? В соответствии с 222-м приказом МЭРТ его кадастровая стоимость определяется на основе среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель по кварталу. Как в данном случае собственник может оспорить результаты оценки? Возможно ли установить рыночную стоимость в отношении участка, которого на момент проведения кадастровой оценки еще не было? Проблема может еще возникнуть и с пропускной способностью комиссии по рассмотрению споров. Если в комиссию обратилось 5 человек – это одно, а если 5 тысяч – совершенно другое.

— Судебная практика по кадастровым делам показала, что многих ошибок можно было избежать, если бы отчет ФКЦ «Земля» прошел тщательную проверку и был исправлен до утверждения результатов оценки. Новый закон как-то меняет процедуру проверки работы оценщика?

— По действующим нормативным актам проверка отчетов о результатах определения кадастровой стоимости земель осуществляется центральным аппаратом Росреестра в Москве. Эта работа связана с огромным объемом информации. И возникает вопрос: насколько качественно она проверяется? На деле выходит, что достаточно некачественно. Подтверждением тому является акт проверки Роснедвижимостью (Росреестром) отчета ФКЦ «Земля». При более детальном изучении и анализе отчета независимый эксперт (Елена ИВАНКИНА, которая проводила экспертизу отчета по запросу омского УФАС – прим. редакции) выявил серьезные нарушения, которые не были указаны в акте Роснедвижимости. По новому закону проверку отчета об определении кадастровой стоимости должна проводить СРО оценщиков, в которой состоит оценщик, выполнявший работы. Отчет будет приниматься заказчиком только при наличии экспертного заключения о его соответствии требованиям законодательства. Если мы посмотрим, как это было у нас в 2007 году, то увидим, что заказчик — администрация города — принял работы у ФКЦ «Земля» еще до получения положительного заключения Роснедвижимости.

— Много нареканий вызывает сама методика проведения оценки. Она будет меняться?

— Как можно сегодня говорить о качестве действующей методики, если независимый эксперт указал, что отчет ФКЦ «Земля» не соответствует этой методике? Хотя и к самой методике тоже есть вопросы. Например, почему выделено всего 16 видов разрешенного использования земель? Почему в 7-й вид – наиболее дорогой – наряду с административными и офисными зданиями попал социальный блок – объекты религии, спорта, образования, культуры? Почему гостиницы выделили отдельно? Методика, вероятно, будет изменена. Но кроме этого важно, насколько качественно будет по ней работать оценщик.

— Одно из существенных нововведений заключается в том, что законодатель убрал минимальный срок — 3 года, ранее которого до сих пор нельзя было проводить новую оценку.

— Да, минимальный порог убрали. Теперь кадастровую оценку можно проводить хоть ежегодно, но не менее одного раза в 5 лет. Вероятно, это связано с тем, что данный закон является основой для реализации задумок федерального Центра о введение единого налога на недвижимость, то есть на здание и земельный участок, на котором оно расположено. И в новой редакции закона «Об оценочной деятельности» как раз говорится о кадастровой оценке объектов недвижимости, а не только земельных участков. Потому можно предположить, что те субъекты, которые будут проводить кадастровую оценку в текущем году, будут определять стоимость земельных участков. Но когда примут закон о едином налоге на недвижимость, регионы, не дожидаясь окончания 3-летнего срока, смогут принять решение о проведении новой оценки единых объектов недвижимости — земельных участков и расположенных на них зданий.