Александр КРИВОРУЧКО, адвокат: «Вокруг новой кадастровой оценки опять возник ажиотаж»

Теперь, когда многие омские предприниматели оказались на грани разорения «благодаря» огромному земельному налогу, самые мудрые (еще не заступившие за эту грань) стали активно интересоваться вопросами кадастровой земельной оценки земельных участков на 01.01.2011 г. Следует отметить, что выигравший конкурс на проведение оценки Омский центр технической инвентаризации и землеустройства (ЦТИ) в отличие от прошлого оценщика предлагает землепользователю следить за оценкой и даже поучаствовать в ней, дав возможность заранее проверить данные о разрешенном использовании своего участка на сайте bti55.ru. Да и законодатель наконец-то решил облегчить жизнь землепользователя, дав возможность приравнять кадастровую стоимость земли к индивидуальной рыночной стоимости участка.
Однако, как всегда, вокруг любой возможности сразу появились структуры, которые помогают эту возможность реализовать, причем не всегда корректно. Так, ЦТИ объявил о том, что если землепользователь до 20 мая 2011 года принесет отчет независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка, получивший положительное заключение эксперта саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков» (РОО), то эта цифра и будет внесена в результаты государственной кадастровой оценки. К сожалению, столь краткий срок заставляет предположить (хотя очень хочется ошибиться), что опять вся работа по оценке будет проделана в столь же короткий срок, что и предыдущая, ведь иначе эти сведения можно было бы внести и на заключительном этапе. Впрочем, возможно ЦТИ просто хочет использовать эти данные для калибровки модели при оценке, и тогда честь и хвала его сотрудникам за это. Преференции РОО тоже вызваны не желанием ЦТИ дать заработать членам именно этой СРО, а практическим соображением, что именно РОО будет производить экспертизу всего отчета ЦТИ и, следовательно, примет эти данные без дополнительных проверок.
Однако, согласно действующему сегодня законодательству кадастровая стоимость земельных участков определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости только для земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов или занятых водными объектами, находящимися в обороте.
Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков основных интересующих большинство городских землевладельцев видов (жилье, гаражи, торговля, производство, сады, административные здания – в общем, почти все) определяются только на основе построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков. Поэтому совершенно непонятно, как ЦТИ собирается включать в итоговый отчет и утверждать полученные от землепользователей результаты рыночной оценки.
Но ажиотаж уже возник. Если обзвонить многочисленные фирмы, предлагающие услуги по оценке, то ее стоимость колеблется от 25 до 250 тысяч рублей, при этом большинство (но не все) фирм берут на себя обязательства получить положительное заключение эксперта РОО еще до 20 мая, но, естественно, за скорость надо доплачивать. К тому же, там, где за оценку берут 250 тысяч рублей, толсто намекают, что благодаря их оценке клиент получит большую экономию на налогах. В большинстве фирм, давно работающих на рынке оценки, стоимость (включая экспертизу) составляет 45-50 тысяч рублей, но их работники честно предупреждают, что не гарантируют прохождение экспертизы до 20 мая. Это неудивительно, так как, по нашим сведениям (возможно, неверным), до сих пор ни один отчет по индивидуальной рыночной оценке не получил одобрения экспертов РОО.
На самом деле законодательством предусмотрен совершенно иной механизм приведения кадастровой стоимости участка к величине его индивидуальной рыночной оценки. Государственными органами создается комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является либо недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, либо установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Хочется еще добавить, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости, т.е. только через 15 дней после решения комиссии. Однако налоги уплачиваются по кадастровой стоимости, находящейся в кадастре на 1 января налогового года. Это значит, что если результаты оценки будут опубликованы, как это делалось раньше, 30.11.2011 г. ( а внесение в кадастр вообще возможно и в декабре), то даже если вы принесете 1.12.2011 г. уже проверенный экспертом (не обязательно РОО, а экспертом той СРО в которой состоит ваш оценщик) отчет, результаты рассмотрения не попадут в кадастр на 1.01.2012 г. и все налоги за 2012 год вы будете платить с той суммы, которую вам насчитают, а не с рыночной. Восстанавливать правильную цену задним числом на 1.01.2012 г. можно будет только в порядке признания кадастровой ошибки, но вам могут сказать, что ошибки нет, так как все процедуры проведены по закону, как нам и говорят при нынешней оценке.
Поэтому остается только уповать на то, что результаты работы ЦТК будут соответствовать рыночным, и что окончание работ и утверждение отчета произойдет достаточно оперативно; на областные власти что они быстро утвердят отчет и опубликуют результаты; на Росреестр — что в кадастр данные внесут сразу и при разбирательстве будут признавать кадастровую ошибку и вносить изменения задним числом на 1.01.2012 г., а не защищать запятую закона и отсутствие здравого смысла. Правда, печальный опыт прошлой оценки подсказывает, что надежнее уповать на инопланетян.