Как СТИМУЛировать кредитование строительства?

Главной целью мероприятия, состоявшегося 28 апреля в региональном бизнес-инкубаторе, стало обсуждение узких мест в ходе реализации программы «Стимул», которая была разработана Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для активизации кредитования застройщиков, возводящих жилые объекты эконом-класса.
Организовали эту встречу представителей всех заинтересованных сторон министерство экономики Омской области и Омское региональное ипотечное агентство (ОРИК), а в роли главных спикеров выступили исполнительный директор по жилищному финансированию ОАО «АИЖК» Андрей ШЕЛКОВЫЙ (Москва) и министр экономики Игорь МУРАЕВ.
Суть программы «Стимул» заключается в том, что АИЖК предоставляет банкам, кредитующим конкретные проекты, целевые займы на срок до окончания строительства под 8% годовых за счет кредитных средств Внешэкономбанка. А банки не только осуществляют проектное финансирование строительства, но и выдают гражданам ипотечные кредиты на приобретение квартир в строящихся домах на условиях, установленных Агентством. По завершении строительства и регистрации ипотеки АИЖК выкупает у банков-кредиторов закладные на приобретенные квартиры.
Чтобы снизить риски участвующих в программе банков, в схему включен еще один участник – гарант сбыта, который обязуется выкупить у застройщика готовые квартиры, которые тому не удалось продать на этапе строительства. Выкуп производится по цене, установленной Минрегионом для территории, на которой расположен объект строительства. При этом гарант сбыта может получить у банка кредит в размере до 70% стоимости выкупаемых квартир.
По данным на конец апреля, АИЖК заключило 47 соглашений с субъектами РФ о реализации программы «Стимул» на территории этих регионов и 126 соглашений на общую сумму в 31 млрд рублей о фондировании строительных объектов в разных уголках России. В том числе в Омске заключено такое соглашение с МДМ Банком в отношении строительства микрорайона Заречье. На стадии рассмотрения в АИЖК находится еще 75 проектов на сумму 21 млрд рублей.
Не так уж много для нашей огромной страны, особенно если учесть, что заявки на участие в программе уже подали 337 банков. Наверняка процесс мог бы идти гораздо активнее, но условия программы весьма строго регламентируют многие параметры. В результате и банки, и строители нередко сталкиваются с тем, что конкретные проекты не вписываются в установленные рамки. Правда, в 2010 году в программу «Стимул» были внесены изменения, которые сняли или ослабили часть существовавших ранее ограничений.
Например, снижены ограничения по размеру собственных средств капитала и величине валюты баланса банков-кредиторов. Появилась возможность включать в программу проекты малоэтажной застройки при наличии инженерной и социальной инфраструктуры. Гарантом сбыта теперь может стать в том числе и застройщик либо заказчик объекта. Наконец, с 11% до 7-8,75% годовых снижена ставка, по которой АИЖК предоставляет займы банкам-кредиторам (точный размер ставки зависит от рейтинга банка).
Однако есть ряд условий, на отмену которых рассчитывать не приходится. Прежде всего жилье должно быть доступным по цене (эконом-класс!). Его строительство должно вестись в полном соответствии с законом № 214-ФЗ, а готовый объект должен иметь внутреннюю отделку и сантехническое оборудование. (Отсутствие отделки допускается в виде исключения для высоколиквидных объектов, которые признают таковыми независимые оценщики).
Одни эти требования существенно сужают круг потенциальных участников программы. А ведь есть еще предельный срок до окончания строительства – 24 месяца с момента предоставления кредита застройщику. (Сейчас АИЖК принимает заявки на объекты, которые планируется сдать не позднее I квартала 2013 года). Далеко не все способны уложиться в него, начиная возведение объекта с нуля, но ведь существует немало зданий, с наступлением кризиса «замороженных» на разных стадиях строительства.
В ходе обсуждения за круглым столом выявилось еще несколько узких мест, достаточно характерных для нынешних условий. В частности, директор МСУ «Калачинское» Михаил ДЖАФАРОВ заявил, что готов хоть завтра начать работы на двух площадках, которые полностью соответствуют всем требованиям программы за исключением одного: нет возможности гарантировать обеспечение будущих жильцов местами в детских садах по существующим нормативам. Такая же ситуация наблюдается и в большинстве других районов области.
У банков – свои проблемы: многие омские филиалы и оперофисы иногородних банков не имеют права кредитовать объекты, расположенные далее 50 или 100 км от города. Не всем удается найти гарантов сбыта на условиях программы. Некоторые муниципалитеты и рады были бы выступить в таком качестве, но не имеют на это права. А застройщиков сдерживает цена, установленная Минрегионом для Омской области: 27,5 тыс. рублей за кв. м общей площади квартиры.
Однако Андрей ШЕЛКОВЫЙ успокоил их: на самом деле никто не заставляет тех же застройщиков или иных гарантов продавать жилье по такой цене – это всего лишь расчетный норматив для определения максимальной суммы кредита, который банк может предоставить на выкуп квартир. С другой стороны, АИЖК не может каким-либо образом ограничить и стоимость кредита, предоставляемого банками на достройку объектов. И ту, и другую цену должен определять исключительно рынок.
Он также уверил участников дискуссии, что АИЖК готово продемонстрировать гибкий подход при рассмотрении условий реализации конкретных проектов. А Игорь МУРАЕВ, со своей стороны, пообещал всемерную поддержку тем, кто готов принять участие в реализации программы «Стимул» на территории Омской области, и предложил совместно поискать варианты расширения тех самых узких мест.