Ипотека в Омске

Предыдущий обзор был опубликован в «КВ» в начале марта. За прошедшие полгода банки успели запустить немало новых ипотечных программ и изменить условия тех, которые продолжают действовать не первый год. При этом ставки и минимальные размеры первоначального взноса снижаются, комиссии и моратории отменяются или сокращаются. Появляются специальные программы: «гаражные», «ремонтные» и даже ипотечные экспресс-кредиты. Наша цель — не упустить из виду самые существенные изменения и новинки, а прочие детали просьба уточнять непосредственно в банках.
К вопросу о количестве
За последние полгода ряды участников омского ипотечного рынка пополнили филиалы Промсвязьбанка и СДМ Банка. Еще несколько банков, активно работающих с ипотекой в других регионах (например, Альфа-Банк, БИНБАНК и НОМОС-БАНК), планируют предложить свои программы омичам в ближайшие месяцы. Однако и сегодня наши земляки имеют широкие возможности для выбора продукта, параметры которого наиболее соответствуют их желаниям и (главное!) возможностям.
Подсчитать точное количество действующих ипотечных программ, прямо скажем, нелегко – если вообще возможно. Есть, к примеру, у банка DeltaCredit кредиты DeltaРублевый, DeltaСтандарт, DeltaЭконом, DeltaВариант и DeltaМечта. В продуктовой линейке Мираф-Банка они так и называются: Дельта Рублевый, Дельта Стандарт и т.д. В ГЕНБАНКе это тоже отдельные программы (хотя и под другими именами), а вот банк Жилфинанс предлагает все эти продукты в рамках одной программы под названием «Квартира».
В то же время Банк Интеза, ВТБ24 и ЮниКредит Банк один и тот же кредит предоставляют в трех вариантах: с фиксированной, переменной и комбинированной ставкой. В Сбербанке параметры кредитов на покупку квартир в домах, застройщики которых пользовались кредитами этого банка, существенно отличаются от условий кредитования приобретения других квартир. Тем не менее, отдельными программами они не считаются.
Кредиты с переменными ставками требуют отдельного разговора. Не станем сейчас касаться и нецелевых ипотечных кредитов, а сосредоточим внимание на программах различных банков, позволяющих омичам обзавестись недвижимостью либо улучшить свои жилищные условия. Но даже и с такой оговоркой счет программ идет на десятки.
В число рекордсменов, предлагающих своим клиентам наибольшее количество ипотечных вариантов, попадают либо самые крупные банки с линейками собственных продуктов (ВТБ24, Газпромбанк, Сбербанк), либо банки меньшего размера, которые рефинансируют все или основную часть выдаваемых ими кредитов и являются партнерами сразу нескольких финансовых структур (Жилфинанс, Мираф-Банк, Примсоцбанк).
Перемены к лучшему
Как уже говорилось, условия ипотечных программ продолжают улучшаться. В наибольшей степени перемены коснулись процентных ставок. За последние месяцы подешевели рублевые кредиты восьми банков, а четыре банка снизили ставки и в других валютах. Так, ЮниКредит Банк с 1 августа снизил ставки на 0,5 процентных пункта (п.п.) только по кредитам в рублях, а ВТБ24 с 19 июля – на 0,5-0,7 п.п. в разных валютах.
Банк Сибирь отменил дифференциацию ставок в зависимости от срока кредитования, в результате чего для разных сроков они снизились на 0,5-1,5% годовых в рублях и на 0,5-1% в долларах и евро. В Собинбанке ставки теперь зависят от размера первоначального взноса, а не формы подтверждения доходов. При этом они снизились на 1,5% для кредитов на покупку квартир, на 4,1% — при покупке домов за рубли и на 2,6%, если рассчитываться в долларах.
Единственное исключение — кредиты в долларах по программам банка DeltaCredit, которые подорожали на 0,25 п.п. А вот по кредитам DeltaРублевый и DeltaЭконом ставки снижены на 0,5 п.п., но пока только с 1 августа по 15 ноября. Правда, уже не раз бывало и так, что сезонная скидка в этом банке превращалась в постоянную.
Не секрет, что главным препятствием на пути к желанному кредиту нередко становится не его стоимость, а размер первоначального взноса. Поэтому многих наверняка порадует снижение рядом банков минимального размера этого взноса. В частности, Банк Сибирь, DeltaCredit и Росбанк уменьшили его до 15% от стоимости жилья, а МДМ Банк по кредиту «Классический» и Собинбанк по программе «Своя квартира» — до 10%.
Стоит, однако, оговориться: в большинстве случаев заемщикам, чьи сбережения не превышают 10-20% от стоимости присмотренного ими жилья, предлагают дополнительно застраховать свою ответственность на сумму разницы между реальным размером первоначального взноса и «стандартным» (обычно это 30% от оценочной стоимостью объекта ипотеки). Исключение делается лишь для отдельных категорий клиентов (см. далее).
Помимо ставок и взноса, DeltaCredit и Росбанк сократили срок моратория на досрочное гашение кредитов с 12 до 6 месяцев. ВТБ24 вовсе отменил мораторий, а вот Сбербанк, напротив, ввел его. Досрочное гашение кредита в этом банке теперь возможно только в дату регулярного платежа, но не ранее четвертого по счету. В ВТБ24 частичное досрочное погашение тоже допускается только в дни, установленные графиком платежей, однако полный возврат кредита можно осуществить в любой день месяца. Причем досрочно погашать кредит без ограничений могут как новые клиенты банка, так и те, кто уже пользуется ипотечным кредитом.
Ханты-Мансийский банк теперь готов принимать не только 2-НДФЛ, но и справку по форме банка. Однако в этом случае ставки повышаются на 1%. Такой же принцип действует и в других банках, готовых рассматривать подобные справки. К примеру, ОТП Банк и Райффайзенбанк тоже увеличивают ставки на 1%, а Банк Жилфинанс при наличии справки по форме банка добавляет к ставке в рублях 0,5%, а к ставке в долларах – 1%.
Даешь новостройку!
Очень многие семьи, мечтающие об улучшении жилищных условий, хотят, чтобы их квартира или дом были новыми в полном смысле этого слова. Однако еще год назад исполнение этих желаний было под большим вопросом. Во-первых, сами новостройки можно было пересчитать по пальцам, а во-вторых, банки не спешили предоставлять кредиты на покупку квартир в этих домах. Не говоря уж о кредитовании строительства индивидуальных домов.
Программ, позволяющих получить кредит на новостройку, было мало, и в каждой из них существовали определенные ограничения, которые еще больше сужали круг счастливчиков. Так, в банке ВТБ24 можно было получить кредит только на покупку квартиры в аккредитованных домах. По условиям Газпромбанка требовалась не только аккредитация, но и 80% готовность дома. Высокую степень готовности предполагало и требование, заложенное в стандарты АИЖК (эту программу предлагали омичам Мираф-Банк и Омск-Банк) – оформление права собственности на квартиру до конца 2010 года. По программе ГПБ-Ипотека новостройки кредитовались только под залог имеющейся квартиры. Залога имеющейся недвижимости требовал и Сбербанк – правда, только на этапе строительства объекта кредитования.
Но как раз около года назад появилась специальная государственная программа, предполагающая предоставление кредитов только на квартиры в новостройках, причем без комиссии и по ставке всего 11% по завершении строительства. Единственное ограничение: продавцом квартиры должно быть юридическое лицо: инвестор, застройщик, субподрядчик... В Омске ипотеку с государственной поддержкой первым начал предлагать банк ВТБ24, причем поначалу он предоставлял кредиты только на покупку квартир в полностью готовых домах.
Сейчас эту программу в Омске реализуют не только ВТБ24, но и ЗАО «Омск Регион Ипотека», Сбербанк, УРАЛСИБ и Ханты-Мансийский Банк. Совсем недавно к ним присоединился АК БАРС Банк, но там пока что идет процесс аккредитации объектов. Банк ВТБ24 сейчас кредитует и на этапе строительства, но до его завершения ставка по кредиту будет на 0-2,5% выше. Конкретный размер повышения зависит от статуса, который банк присваивает каждому дому. На аналогичных условиях банк кредитует новостройки и в рамках своей собственной программы.
В банке УРАЛСИБ на этапе строительства ставка составляет 13,25-13,5% в зависимости от величины первоначального взноса. В Сбербанке до регистрации ипотеки ставки равны 12,9-14,75%, а после – 10,7-11% в зависимости от срока кредитования и размера первого взноса. Для участников зарплатных проектов стоимость кредита ниже: 11,65-13,3% до и 10,5-10,8% после регистрации права собственности на квартиру. А Ханты-Мансийский банк сейчас кредитует только на покупку квартир в завершенных строительством домах.
Помимо госпрограммы, все перечисленные банки (кроме Ханты-Мансийского) имеют собственные программы кредитования новостроек. Причем условия этих программ гораздо мягче, чем были год назад. Существенно расширился перечень аккредитованных объектов, Газпромбанку теперь достаточно 30% готовности, да и Сбербанк требует дополнительный залог на этапе строительства далеко не всегда. В частности, он не нужен, если застройщик возводит дом с использованием кредитов Сбербанка.
Стали кредитовать квартиры в новостройках и другие участники рынка: ИТ Банк, Промсвязьбанк, Россельхозбанк, СДМ Банк. Требования к объекту кредитования у всех примерно одинаковы: аккредитация конкретного дома и/или застройщика либо высокая степень готовности. По сути, все эти требования сводятся к одному: банку нужны некие гарантии того, что дом будет сдан, а квартиры оформлены в залог в установленные сроки.
Однако до сих пор велико число банков, готовых выдавать кредиты на квартиры в строящихся домах или строительство индивидуальных домов только под залог недвижимости, имеющейся у заемщика или третьих лиц. В Абсолют Банке и DeltaCredit ставки по таким кредитам по завершении строительства равны стандартным, т.е. установленным для покупки готового жилья, а на этапе строительства выше на 2%.
В Банке Москвы ставки по кредиту на новостройку на 0,5% выше стандартных: 13,8-14,55% в рублях и 10,7-11,45% — в $. Кредит по программе ГПБ-Ипотека под залог имеющегося жилья выдается только в рублях под 14% годовых. А в Банке Сибирь кредит на новую квартиру можно получить лишь в рамках спецпрограммы в одном из 5 домов по ул. Звездной (застройщик – ЗСЖБ 5): первый взнос от 10%, страховать ничего не требуется, остальные условия – стандартные.
Банк «Открытие» делает различие: в случае залога квартиры ставки в рублях 12,5-14,5%, если сумма кредита – не более половины стоимости залога и на 0,25% выше, если она составляет до 70% стоимости. При залоге другого жилья есть 3 градации: 30-50%, 50-70% и 70-80% стоимости залога. Ставки 13,5-14,75%, 13,75-15% и 14,5-15,5% соответственно. Ставки в долларах и евро изменяются по той же схеме в пределах 10,75-14,75% и 10,25-13,75%. Эта же программа работает в МОСОБЛБАНКе.
ЮниКредит Банк на покупку новостройки (а также строительство дома и ремонт) готов выдать до 80% стоимости при залоге квартиры и кредите в рублях и 70% при залоге дома для любой валюты или квартиры, если кредит в долларах/евро. Ставки составляют 12-13% в рублях, 10-10,5% в валюте, и на 0,25% выше при залоге коттеджа
Они такие разные
Разумеется, каждый банк стремится привлечь внимание разных категорий клиентов. Поэтому в последнее время многие из них в дополнение к базовым программам обзавелись специальными.
АК БАРС и ВТБ24 предложили программы для тех, кто имеет право на получение материнского (семейного) капитала (МСК). В обоих случаях применяются стандартные ставки (см. таблицу), а сумма МСК используется в качестве первоначального взноса или его части. Таким образом, возможность получить ипотечный кредит появилась и у тех семей, которые не имеют больших сбережений. А с 17 августа в рамках этой программы ВТБ24 начал предоставлять кредиты на приобретение строящегося жилья. Пока под действие программы попадают только новостройки, приобретаемые по договору участия в долевом строительстве (214-ФЗ) или по договору участия в жилищно-строительном кооперативе.
ВТБ24, Газпромбанк, Сбербанк и Собинбанк порадовали автовладельцев, предложив им гаражную ипотеку: кредиты на покупку или строительство гаражей либо машино-мест в подземном паркинге/гаражном комплексе. В Собинбанке такой кредит выдается на срок от 1 до 5 лет, в Газпромбанке – до 7 лет, а клиенты ВТБ24 и Сбербанка могут получить его на такие же сроки, как и квартиру. Причем в Сбербанке гаражный кредит можно получить не только на условиях ипотеки, но и под другие виды залога или поручительство. Ставки – на 0,45-0,5% выше указанных в таблице.
Согласно условиям ВТБ24, минимальный размер кредита составляет 150 тыс. руб., первоначальный взнос – от 30%; выдается он на срок до 50 лет, под 11,5-15,65% в рублях, или 9,95-12,15% — в долларах (в зависимости от срока и взноса), комиссия 1,5% (от 15 000 руб.). В Газпромбанке сумма кредита может составить от 50 000 до 3 млн руб. (или эквивалент в другой валюте), но не менее 15% стоимости, под 14-15/12,5-13,5% годовых в зависимости от первого взноса (от 30%). По программе Собинбанка первоначальный взнос — от 25%, сумма от 300 000 руб./ 000 (не менее 15% стоимости). На этапе строительства ставка в рублях и долларах 16% и 14%, после – 14% и 12%,соответственно.
Газпромбанк еще предлагает кредит на улучшение жилищных условий в сумме до 85 % от оценочной стоимости приобретаемой квартиры. Схема такая: заемщик получает кредит на покупку новой квартиры и 9 месяцев льготного периода, в течение которого гасятся только проценты. За этот срок он должен продать свою старую квартиру и частично погасить полученный кредит.
Кредит DeltaИнвест тоже выдается на улучшение жилищных условий (в т. ч. ремонт, покупку земельного участка и т. п.) под залог имеющейся квартиры – до 50% ее стоимости, на 10 лет, стандартная ставка — 16% в рублях, 12% в долларах. Особые кредиты на покупку земельного участка (это должны быть земли населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения с разрешением на строительство дачного дома) предлагает Ханты-Мансийский Банк: от 300 000 руб., до 10 лет, взнос от 20%, под 14% годовых. «Загородная недвижимость» Сбербанка рассчитана на приобретение и/или строительство дачи (садового дома), других строений потребительского назначения, незавершенных строительством вышеуказанных объектов, незавершенного строительством жилого дома, земельного участка. Условия – как в таблице, но ставки на 0,45-0,5% выше.
В Мираф-Банке есть специальная программа «Ипотека молодым» для семей, в которых хотя бы один из супругов моложе 35 лет на момент подачи заявки на кредит. В случае рождения или усыновления ребенка они в течение 6 месяцев могут обратиться в банк и получить отсрочку по выплате основного долга сроком на год. Возраст на момент обращения за льготой не имеет значения, количество отсрочек может быть любым.
Программа Сбербанка «Молодая семья» предусматривает снижение минимального первоначального взноса до 10% для семей с детьми и до 15% — для семей без детей. При рождении ребенка предоставляется отсрочка по уплате основного долга или продление кредита на срок до трехлетия ребенка. Созаемщиками по кредиту могут быть родители обоих супругов или одно любое лицо (для одиноких родителей — 2 лица).
Обеспечение – разные варианты залога и поручительства. Условия – как для строительства дома.
Особо стоит отметить появление в 2011 году еще одной категории новинок. Это ипотечные экспресс-кредиты. Кто бы мог подумать еще совсем недавно, что такое вообще может стать возможным? Тем не менее такие программы предлагают уже 3 банка. Как и все прочие «экспрессы», получить их можно очень быстро и главное – без справок о доходах.
В ВТБ24 программа называется «Победа над формальностями». В ее рамках можно получить кредиты «Вторичное жилье» или «Гаражная ипотека», предъявив паспорт и водительское удостоверение или свидетельство пенсионного страхования. Размер кредита — от 150 тыс. до 8 млн руб. или эквивалент в другой валюте, первый взнос – от 50% стоимости объекта. Остальные условия – стандартные.
Банк Жилфинанс так и назвал свою программу – Экспресс ипотека. Предоставляется на покупку квартиры/комнаты на вторичном рынке или как потребительский под залог квартиры/комнаты. Срок — 1-6 лет, размер — до 60% стоимости залога (300 тыс. – 2,5 млн руб.), под 14-15,9% годовых в зависимости от срока и соотношения кредит/залог, комиссия 1,9% (минимум 15 000 руб.). Есть еще VIP – вариант — под 15,5-17,5% годовых, зато без комиссии. Мораторий — 6 мес., минимальная сумма досрочного гашения – 10 000 руб.
В СКБ-банке программа «12-12-12» на сегодня – единственная. Кредитуются покупки только на вторичном рынке, т. ч. и комнат, если оформлено отдельное свидетельство о праве собственности на них. В первый год ставка по кредиту равна 12%, во второй – 14%, с третьего года и до конца срока – 16%. Заявка рассматривается 3 дня, при одобрении оформление занимает около недели. В отличие от двух предыдущих программ, нужна справка 2-НДФЛ или по форме банка.
Что осталось неизменным
Несмотря на либерализацию прочих условий кредитования и многочисленные судебные иски заемщиков, банки продолжают сурово карать тех, кто не желает страховать свою жизнь или право на приобретенное жилье, т. е. отказывается от личного и/или титульного страхования. В условиях своих программ банки обычно указывают, что эти виды страхования являются добровольными, и заемщик вправе отказаться от них. Но в этом случае к процентной ставке плюсуется некая величина, размер которой определяется банком. Есть только 2 банка, в пользу которых жизнь страховать не обязательно, и на ставку это никак не влияет: Сбербанк и Ханты-Мансийский Банк.
Меньше всего платят за свою несговорчивость клиенты Промсвязьбанка: 0,55% до оформления права собственности и ипотеки и 0,95% после оформления. Газпромбанк добавляет к ставке 1%, если заемщик — не сотрудник Газпрома. Для заемщиков АК БАРС Банка добавка составляет 2%. Остальным приходится платить больше: +3% клиентам Банка Москвы, ВТБ24, МДМ Банка, Собинбанка; +4% — клиентам Абсолют Банка и «Открытия», +5% — ОТП Банка и т.д. по нарастающей, вплоть до +5% за отсутствие личного страхования и еще +5% — титульного.
По закону об ипотеке предмет залога страховать обязательно. Тем не менее Банк Сибирь предусмотрел и такую возможность. При отсутствии титульного страхования он добавляет к ставке 1%, а если заемщик отказывается страховать даже объект ипотеки, то плюсует еще 2,5%. И при этом предупреждает, что в случае уклонения от ежегодной пролонгации договоров страхования банк вправе взыскать с заемщика неустойку в размере ставки рефинансирования Банка России, установленной на момент неисполнения обязательства, от суммы выданного кредита за каждый день просрочки.
Райффайзен без личного и титульного страхования добавляет + 0,3% к ставке, если сумма кредита до 3 млн руб., а возраст заемщика/созаемщика – до 45 лет. В противном случае добавляется еще +3,2%
СКБ-банк — без страхования жизни ставка 17,5% на весь срок. (12-12-12)
ЮниКредит поступает аналогичным образом: процентная ставка по всем программам изменяется на +0,3% при отсутствии личного страхования, если сумма кредита не превышает 4,5 млн рублей, 150 000 долларов или 110 000 евро и возраст заёмщика или поручителя на момент принятия решения о выдаче кредита не более 40 лет. В случае несоответствия суммы кредита или возраста заемщика/поручителя этим требованиям размер надбавки к процентной ставке составит 2,5%.
Особый случай
Есть такая поговорка: «Не было бы счастья, да несчастье помогло». В полном соответствии с ней сегодня любой желающий может на самых льготных условиях приобрести недвижимость, находящуюся в залоге у того или иного банка. Это покупки тех, кто не рассчитал свои силы, когда брал ипотечный кредит. Специальные условия выкупа этих квартир предлагают 6 банков.
Абсолют Банк готов уступить недвижимость на первичном или вторичном рынке за 12% годовых. На сайте банка есть список квартир и фотографии домов, в которых они находятся. В омском разделе списка – 8 объектов.
АК БАРС предлагает получить список объектов в отделениях банка. Выкупить их можно, внеся от 10% стоимости, кредит предоставляется на 1-5 лет, под 7% годовых (без личного страхования – 8%).
ВТБ24 готов на льготных условиях продать любые объекты в любом регионе. Их список размещен на сайте. Кредит можно получить на срок до 50 лет, первоначальный взнос – не менее 20% (от 000), ставка в рублях – 9%, а в иной валюте – в соответствии со ставкой прежнего владельца недвижимости, но не более 10% годовых. Комиссий нет, досрочное гашение возможно в любой момент суммами от 15 000 руб., 0 или евро.
Газпромбанк при покупке любого жилья дает скидку в размере 0,5% от стандартных ставок (10,5-12 и 10%), при этом минимальный первоначальный взнос для городской недвижимости — 10%, а для загородной – 15%; остальные условия – стандартные.
Жилфинанс – готов предоставить кредит на 1-10 лет, в размере от 450 000 руб. до 100% оценочной стоимости залога, но не менее суммы остатка долга и начисленных, но не выплаченных процентов. При наличии справки 2-НДФЛ ставка равна 11%, в случае справки по форме банка -11,5%; комиссия 1%, моратория на досрочное гашение нет, минимальная сумма – 10 000 руб.
Кроме того, можно получить рассрочку на 1-7 лет в размере до 90% стоимости объекта ипотеки (рыночной, но не менее балансовой). Ссуда – беспроцентная, без комиссии с возможностью досрочного гашения любой суммой в любой момент.
Собинбанк предлагает получить кредит под 10,9% в рублях или 9,9% в долларах. При этом первый взнос — от 10%, комиссия 0,5%.
Дополнительно к этим программам в летнее время, когда на рынке жилья период затишья, некоторые банки объявили разного рода сезонные акции. Если немного поторопиться, еще можно успеть ими воспользоваться.
Так, Промсвязьбанк с 1 июня по 31 августа выдает ипотечные кредиты без взимания комиссии. Абсолют Банк на тот же срок предоставил клиентам право выбора бонуса. В случае оформлении договора в течение 30 дней после того, как получено одобрение заявки, можно выбирать между отменой комиссии за оформление и снижением ставки на 0,25%. Если договор оформлен на 31-й день или позднее, то можно выбрать между половиной комиссии или снижением на 0,1% ставки по кредиту.
С 16 марта по 9 сентября можно получить скидку у партнеров АК БАРС Банка. В Омске доступны скидки в размере 3-10% на мебель, сантехнику, инструменты и товары для ремонта и 20% — на страхование.
Сбербанк до 30 сентября проводит акцию «Возьми за 8%», в рамках которой кредит выдается по ставке 8% годовых в рублях (до и после регистрации ипотеки) на срок до 8 лет включительно, время принятия решения по кредиту не превышает 8 рабочих дней. Первоначальный взнос должен составлять не менее 50%.