Елена ЖИГАНОВА, руководитель отдела коммерческой недвижимости ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость»: «В коммерческой недвижимости категории «рынок арендатора – рынок арендодателя» уже не актуальны: сегодня мы видим рынок покупателя»

В конце октября в Омске состоялся крупный форум, на котором собрались участники рынка недвижимости из многих регионов страны. Специалисты рынка подводят итоги обсуждению различных вопросов и оценивают полученную информацию. О тенденциях и перспективах развития рынка коммерческой недвижимости в городе Омске корреспонденту «КВ» Алексею МАРИНИНУ рассказала руководитель отдела коммерческой недвижимости ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена ЖИГАНОВА.

— 26-29 октября в Омске прошел II Западно-Сибирский форум по недвижимости. Скажите, удалось пообщаться с коллегами из других регионов, обсудить ситуацию на рынке коммерческой недвижимости?

— Безусловно, одна из целей форума — создание деловой площадки для профессионального общения участников регионального рынка недвижимости, в том числе коммерческой, достигнута. Потребность в высококлассных специалистах, знающих рынок коммерческой недвижимости, его подводные камни, способных анализировать изменения и тенденции, остается весьма высокой. Поэтому, бесспорно, ценен опыт и знания, получаемые во время таких встреч. Мне удалось пообщаться с коллегами из Екатеринбурга, Новосибирска, Томска, Москвы — можно сказать, что общие тенденции на рынках коммерческой недвижимости Москвы и регионах достаточно схожи.

— В чем это проявляется?

— Мы пришли к единому мнению, что с начала 2011 года в сегменте коммерческой недвижимости наблюдается долгожданное оживление и наметилась небольшая тенденция к росту цен. В связи с этим у некоторых собственников коммерческой недвижимости сложилось впечатление о значительном росте цен. Могу с уверенностью заявить, что по итогам проведенного анализа сделок купли-продажи коммерческой недвижимости за 2011 год процент «уторговывания» составил в среднем 20%. То есть заявленная цена предложения снижалась в момент реализации объекта от 10% до 30%. Сейчас ситуация еще усложнилась тем, что политическая интрига относительно выборов в Государственную думу в декабре 2011 года и президента РФ в марте 2012 года разрешилась слишком быстро, чтобы продолжать подпитывать эмоциональный спрос до весны, а подросший курс доллара прибавил неопределенности в прогнозировании развития ситуации на рынке коммерческой недвижимости.

— Данная ситуация наблюдается во всех сегментах рынка?

— Более уверенно чувствует себя рынок стрит-ритейла. Очень многое зависит от локации объекта, качества арендного потока. Хотелось бы сказать, что до сих пор бытует мнение среди продавцов квартир на 1-м этаже, что их квартиру под коммерческую недвижимость можно продать значительно дороже рыночной цены. На практике это относится только к квартирам на основных торговых магистралях: пр. Маркса, пр. Мира, ул. 70 лет Октября. Именно они пользуются повышенным спросом среди покупателей.

— Какие изменения произошли на рынке аренды коммерческих площадей?

— В настоящее время мыслить категориями «рынок арендатора – рынок арендодателя» уже не актуально. Сегодня мы видим рынок покупателя. Не секрет, что между арендаторами и собственниками издавна существует негласное противостояние. В хорошие годы такой подход мог быть оправдан, поскольку площади легко заполнялись и доходы поступали без лишних усилий. Сегодня же заполнить объект невозможно без активных усилий со стороны собственника. Причем речь идет не о механическом снижении ставок, на которое скрепя сердце шли во время кризиса. Доходы собственника вырастают из доходов арендаторов. Значит, необходимо обеспечить покупательские потоки и высокий уровень удобства для покупателей, посетителей.

— Какие ближайшие перспективы развития рынка коммерческой недвижимости?

— Вполне естественно ожидать переход рынка в состояние стабилизации или даже временной стагнации, начало которой наиболее вероятно в первой половине 2012 года. Радует, что игроки рынка коммерческой недвижимости не делают резких движений даже в период скачков валютного курса или под влиянием негативных новостей из-за рубежа. Быстрых реакций, выражающихся, например, в ажиотажном спросе или резком росте цен, как это было до кризиса, или обвального падения, как в начале кризиса 2008-2009 года, мы не наблюдаем. Как показывает время, рынок недвижимости гораздо более стабильный, нежели фондовый и валютный.