Тихая речка в сосновых берегах

Мода на здоровый образ жизни, желание повысить ее качество, урбанистические западные тенденции наконец-то добрались и до нашего региона. Массовая застройка пригородов коттеджными поселками, энергичная реклама проживания на природе привели к тому, что омичи все чаще задумываются о переезде в загородный дом, который, как уверяют рекламодатели, сегодня может позволить себе почти любая семья.

Коттедж элитного, бизнес-класса или класса эконом – в чем же разница? Есть ли еще какие-то критерии оценки коттеджного поселка? Как сделать правильный выбор? Вокруг Омска насчитывается порядка сорока поселков различного уровня комфорта и разной степени готовности: в одних люди уже живут, в других дома только строятся, третьи планируются к застройке в самое ближайшее время, а пока там активно продаются участки. Красноярка Deluxe, Курортный, Белкино, Сосновые Берега,
Тихая Речка, Большекулачье, Александровкая усадьба — сегодня в наш обзор попали именно эти поселки, как наиболее интересные и привлекательные по месторасположению. Об остальных речь пойдет в следующих статьях.

Жизнь с комфортом

Все, кто желает перебраться за город на постоянное место жительства, бегут в первую очередь от шума, пыли, выхлопных газов и дорожных пробок. При этом современные технологии позволяют и за городом пользоваться всеми привычными благами цивилизации.
Дом на природе стал синонимом экологически безопасного жилья: лес, речка, чистый воздух. Но может ли этот набор гарантировать экологическую безопасность? Покупатели загородной недвижимости начали задумываться и над этим. Не навредит ли проживание в выбранном доме здоровью? Не опасно ли это для детей?

С точки зрения экологии и комфорта существует ряд составляющих, которые позволяют судить о безопасности и пригодности коттеджного поселка для комфортной жизни. Только оценив эти составляющие и сравнив их с нормативами, можно сделать правильный выбор.
Обязательные критерии оценки, по совокупности которых определяется принадлежность к определенному классу, включают в себя:
• характеристики месторасположения (время в дороге, пробки, качество дороги);
• концепцию поселка и социальную инфраструктуру (типы домовладений, архитектурные характеристики, количество домов в поселке);
• инженерную и эксплуатационную инфраструктуру;
• площади домов;
• площади участков;
• используемые при строительстве технологии и материалы.

Есть и дополнительные критерии оценки:
• внешняя инфраструктура и зоны окружающей застройки в радиусе 5 км;
• экологические характеристики и благоустройство, озеленение;
• уровень престижа и однородное социальное окружение.


Каждых из уже названных поселков соответствует определенному классу: эконом, бизнес, элит (де люкс, премиум). Однако зачастую застройщики спекулируют терминами, предлагая покупателю домовладения более низкого качества: поселок бизнес-класса называют элитным, а то и вовсе выдают эконом за класс де люкс. Например, поселок расположен в живописном месте, рядом лес и река, но в то же время качество отделки недотягивает до элиты, однако в рекламных материалах его упорно причисляют к премиум-классу. Попробуем систематизировать эти критерии и оценить по ним омские поселки.

Стоит отметить, что строгой классификации коттеджных поселков нет. Поэтому при изучении рынка застройки коттеджных поселков мы проанализировали несколько классификаций, используемых в других городах России, и вывели общую таблицу для нашего региона.

Ориентировочная классификация коттеджных поселков

Категории классификации Признаки класса жилья
Эконом Бизнес Элит (де люкс, премиум)
Месторасположение Любой район Экологически чистые районы Экологически чистые районы.
Обязательно наличие в непосредственной близости от поселка лесного массива, экологически чистого водоема
Типы домовладений Отдельно стоящие дома, сблокированные дома Отдельно стоящие дома Отдельно стоящие дома
Количество домовладений До 500 До 200 До 100
Архитектурные решения Типовые проекты домов без архитектурных особенностей Типовые проекты домов Дома по индивидуальным проектам, либо типовые проекты известного архитектора
Строительные материалы Материалы стен:
пенополистирольный блок, оцилиндрованное бревно малого диаметра, панельно-каркасные технологии. Материал крыши: профнастил, металлочерепица. Материалы стен:
газобетонный блок, клееный брус, кирпич, кирпично-монолитные технологии.
Материалы крыши:
гибкая черепица, металлочерепица, ондулин. Материал стен:
кирпич, клееный брус.
Материал крыши:
гибкая черепица, натуральная черепица либо аналогичный материал
Обеспеченность инженерными коммуникациями Отопление: электрическое либо газовое.
Водоснабжение:
от артезианской скважины.
Канализация: индивидуальная у каждого дома Отопление:
газовое.
Водоснабжение:
от артезианской скважины либо централизованное. Канализация: индивидуальная у каждого дома либо централизованная Отопление:
газовое.
Водоснабжение: централизованное.
Канализация: централизованная.
Поливной водопровод
Площадь дома от 80 до 150 кв.м от 200 до 400 кв.м от 400 кв.м
Площадь земельных участков от 5 до 8 соток от 8 до 15-20 сот. от 20 соток и более
Социальная инфраструктура Общее благоустройство территории, ограждение по периметру, наличие в поселке магазина
Общее благоустройство территории, ландшафтный дизайн. Освещенность улиц, широкие дороги. Наличие детской, спортивной площадки, магазина, собственной системы ЖКХ, управляющей компании. Ограждение по периметру территории, охрана Общее благоустройство территории, эксклюзивный авторский ландшафтный дизайн. Освещенность территории с использованием декоративных элементов. Широкие дороги, наличие детской площадки, детского сада, комнат ребенка, аптеки. Выделение рекреационной зоны с парком либо рекой. Эксплуатация поселка осуществляется управляющей компанией. Ограждение по периметру, охрана территории с использованием видеонаблюдения.

Есть и некоторые нюансы: на территории одного поселка допускается наличие домов, соответствующих по площади разным классам. В этом случае для присвоения класса поселку учитываются дома, чья совокупная площадь составляет не менее 20% от общей площади всех домов.

Курортные зоны Омской области

Четыре из выбранных для анализа поселка: Курортный, Красноярка Deluxe, Белкино, Сосновые берега — расположены в Красноярско-Чернолученской зоне отдыха, которая не нуждается в представлении. Статус курорта местного значения ей присвоили еще в 1986 году. Главные плюсы этого направления — реликтовый сосновый бор и близость Иртыша. Все крупные санатории строились здесь еще в советское время.

В этом же направлении расположен и коттеджный поселок Большекулачье: в 10 км от черты города по Красноярско-Чернолученскому тракту. Тихая Речка разместилась на расстоянии 14 км от Омска по Сыропятскому тракту, а Александровская усадьба — в 7 километрах от города северо-западнее села Дружина.


уДачные поселки

Два поселка, расположенных в Красноярско-Чернолученской курортной зоне, выгодно выделяются из общего списка – Белкино и Сосновые Берега (УК «Чернолученская»). Оба они имеют статус бизнес-класса, однако застройщики называют Белкино элитным поселком (причислить его к такому классу нельзя из-за площади участков), а вот Сосновые Берега — дачным поселком коттеджного типа (хотя именно этот поселок ближе к элитному: соблюдено большинство критериев, кроме площади домов). По данным застройщиков, которые подтвердились нашими исследованиями, они соответствуют нормам проживания в экологически чистом месте за городом со всеми удобствами городской жизни. Однако поселки еще не введены до конца в эксплуатацию, поэтому окончательную оценку давать пока рано.

Оба поселка расположены в 35 км от Омска по Красноярскому тракту в санаторно-курортной зоне Чернолучья. Территорию окружает реликтовый сосновый бор и березовая роща. Вблизи расположены санатории и курортные лечебницы, где можно пройти курс оздоровления. Причем застройщики уже сегодня говорят о планах по сотрудничеству с санаториями и домами отдыха с целью повышения уровня жизни и улучшения здоровья будущих жителей поселков. Недалеко находится и Иртыш: с точки зрения экологии река, конечно, оставляет желать лучшего, но близость крупного водоема не может не радовать. К тому же недалеко от Белкино находится и озеро санатория «Колос» с лодочной станцией, пляжем и специально оборудованными местами для рыбалки.

Большой плюс еще и в том, что застройщики в поселке Сосновые Берега осуществляют непрерывное строительство инженерных сетей и объектов инфраструктуры поселка за счет собственных инвестиций.

Еще один участник нашего анализа, имеющий те же плюсы, что и два лидера, — Красноярка Deluxe (управляющая компания «Тихая речка»). Несмотря на слово Deluxe в названии поселок оценивается управляющей компанией как бизнес-класс и фактически соответствует этому классу. Есть у этого поселка один очевидный минус – он расположен на расстоянии менее 100 метров от санаториев «Коммунальник» и «Колос», хотя по строительным и санитарным нормативам это расстояние должно быть не менее 500 метров. Что говорит о нарушениях при выделении участка. Пожалуй, пока это единственный недочет (поселок также находится в стадии застройки, и оценки будут объективными только после окончания строительства). Однако для потенциальных покупателей близость к оздоровительным учреждениям может, напротив, оказаться большим плюсом.

Стоит отметить, что все эти поселки имеют определенную концепцию: например, в Белкино и Красноярка Deluxe дома будут исключительно из дерева, а в Сосновых Берегах, наоборот, кирпичными. При этом большинство домов во всех этих поселках будет построено по типовым архитектурным решениям. Что касается социальной инфраструктуры, в поселках запланировано все необходимое для комфортной жизни.


Как бизнес-класс стал элитным

Поселок бизнес-класса Тихая Речка (сайт УК «Тихая речка» причисляет поселок к премиум или элитному классу, однако количество домов и их площадь соответствуют лишь бизнес-классу) по Сыропятскому тракту около деревни Прудки за поселком Богословка также раскинулся в живописном месте среди соснового и березового леса, рядом с рекой Омью. Настораживает тот факт, что по направлению к поселку находится ТЭЦ-5, на территории которой расположена труба высотой 275 м (самое высокое сооружение в нашем городе). Рассеивание выбросов из трубы, по словам представителей омского филиала ОАО «ТГК-11», идет на большое расстояние, порядка нескольких десятков километров. И совсем недавно надзорные органы начали проверку экологической безопасности ТЭЦ-5, так как в близлежащих поселениях в зимний период выпадал черный снег.

Однако, судя по протоколу количественного химического анализа загрязнения воздуха на территории поселка Тихая Речка, проведенного в 2007 году и размещенному на сайте управляющей компании, все пробы воздуха и почвы в норме. Эти замеры были сделаны в период, когда на трубе ТЭЦ-5 были в рабочем состоянии все очистные фильтры. Поэтому выбор проживания в этом поселке остается за покупателем. Что касается остальных параметров, то здесь все на высоком уровне: и коммуникации, и строительные материалы, и инфраструктура.

Одно из самых популярных мест Омской области в Крещение и другие церковные праздники – Большекулачье и расположенный там Свято-Никольский мужской монастырь. Здесь есть несколько озер, недалеко протекает Иртыш, что делает загородный поселок Большекулачье (УК «Большекулаченская») довольно привлекательным для загородной жизни. К тому же застройщики утверждают, что в этой местности преобладают среднегодовые направления розы ветров в сторону города, что обеспечивает чистоту воздуха. Однако есть один фактор, заставляющий усомниться в выполнении всех обязательств застройщиками: они сообщают, что в центре коттеджного поселка будут строить часовню и парк с искусственным водоемом, а также массу других объектов инфраструктуры, причем не на кредитные средства, а на деньги инвесторов. Стоит отметить, что если застройщик выполнит эти обещания, а ветры действительно будут дуть исключительно в сторону города, то поселок будет максимально комфортным для проживания.

Жизнь эконом-класса

Загородный поселок клубного типа Александровская усадьба (так характеризуют этот поселок эконом-класса застройщики) находится недалеко от села Дружина и… федеральной трассы. А это уже говорит о многом. Но есть один большой минус: 18 января 2011 года арбитражный суд ввел в отношении застройщиков Александровской усадьбы — ООО «Инвестиционно-строительная компания «Европейская» — процедуру внешнего управления. В итоге неизвестны точные сроки застройки поселка и подключения участков к инженерным сетям.

И последний из участников сегодняшнего обзора – поселок усадебного типа Курортный (Управляющая компания «Микрорайон Курортный»), отнесенный нами к классу эконом, расположенный в 5 км от села Красноярка (по сути та же Красноярско-Чернолученская зона отдыха). Он набрал наибольшее количество минусов. Главный из них это то, что на генеральном плане рядом с Курортным (южнее 16 квартала поселка) располагается бывший полигон по утилизации твердых и жидких бытовых отходов (попросту свалка). Для справки, согласно нормативам санитарно-защитной зоны, прописанным в санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, полигон по утилизации твердых бытовых отходов к населенному пункту расположен недопустимо близко: по правилам расстояние должно быть не менее 1000 метров. И эти правила должны обязательно соблюдать и физические, и юридические лица. Поневоле задумаешься: а стоит ли менять городскую жизнь на загородную в таком «экологически чистом» месте?

Все сказанное еще раз подтверждает, что при выборе места для загородной жизни не стоит просто привязываться к определенной местности, а нужно внимательно проверить и изучить всю информацию о поселках и прилегающих территориях. В ближайших выпусках «КВ» мы продолжим анализировать коттеджные поселки нашего региона.

Ксения СОЛНЦЕВА