Кадастровая оценка земель промышленности и иного специального назначения Омской области.

Кадастровая оценка земель промышленности и иного специального назначения проводится главным образом в целях налогообложения земельных участков, предоставленных и используемых для размещения объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; объектов, предназначенных для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности, и объектов иного специального назначения.
Со времени начала проведения на территории Омской области государственной кадастровой оценки земель в отношении земель промышленности и иного специального назначения:
• проведены в 2005 году работы по определению кадастровой стоимости;
• проведены в период с 2008-го по 2011 годы работы по актуализации определенной в 2005 году кадастровой стоимости;
• проводятся в 2012 году работы по актуализации результатов кадастровой оценки 2008 – 2011 годов.
Результаты определения кадастровой стоимости, полученные
в 2005 году, были утверждены постановлением правительства Омской области от 07.12.2005 № 133-п.
Действующими в настоящее время являются результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденные в 2011 году приказом министерства имущественных отношений Омской области от 22.11.2011
№ 42-п. Кадастровая стоимость, утвержденная данным приказом, определена по состоянию на 1 января 2008 года. К 1 января 2013 года она потеряет актуальность, так как оценочным законодательством предусмотрено определение кадастровой стоимости не реже одного раза
в пять лет (постановление Правительства Российской Федерации
от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»).
В рамках реализации постановления Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 органом исполнительной власти Омской области, в частности, министерством имущественных отношений Омской области, наделенным полномочиями по государственной кадастровой оценке, принято решение о проведении в 2012 году работ
по актуализации кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения. Министерство также приняло на себя исполнение функций заказчика оценочных работ.
Исполнитель оценочных работ был отобран по результатам проведенного заказчиком работ в марте 2012 года открытого аукциона в электронной форме. По результатам аукциона победителем была признана организация ООО «Кадастр Е», зарегистрированная в Новосибирской области.
Отдельно следует отметить, что оценщики, состоящие в штате
ООО «Кадастр Е», принимали участие в определении кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения Омской области по состоянию на 1 января 2008 года на базе ООО «СНЦ «Экопрогноз» (Новосибирская область) – исполнителя работ по актуализации результатов определения кадастровой стоимости в рамках предыдущей кадастровой оценки. Для оценщиков характерным является применение метода парных сравнений Саати Т. к количественной оценке влияния факторов стоимости на рыночную стоимость объектов недвижимости в совокупности с методом экспертных оценок, основанным на использовании практических знаний экспертов (риелторов) о рынке недвижимости. Использование подобных методов особенно актуально в условиях проведения работ в Омской области, где недостаточно развит рынок объектов промышленности. Поэтому основательный подход оценщиков к определению стоимости и объективность результатов их работы заслуживают положительных оценок.
С апреля 2012 года исполнителем ООО «Кадастр Е» на основе заключенного с министерством имущественных отношений Омской области государственного контракта от 28.04.2012 № 2012.31013 проводятся оценочные работы. Ожидаемым результатом работ станет определенная по состоянию на 1 января 2012 года кадастровая стоимость земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения Омской области. В настоящее время предварительные результаты работ рассматриваются заказчиком, их утверждение запланировано на конец ноября 2012 года.
Проведение работ по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения базируется на нормах и требованиях действующего (на момент заключения договора на проведение работ) законодательства в области оценочной деятельности. Основными документами, содержащими такие нормы и требования, являются:
• Земельный кодекс Российской Федерации;
• Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
• постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
• федеральные стандарты оценки (ФСО № 1 – № 6);
• приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29 июля 2011 года № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости».
Методической основой проведения оценочных работ в отношении земель промышленности и иного специального назначения, применяемой оценщиками с 2005 года и до настоящего времени, является изданная Росземкадастром (приказ Росземкадастра от 20.03.2003 № П/49) Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее – Методика).
В соответствии с Методикой кадастровая стоимость земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения определяется в разрезе следующих групп по видам использования:
Первая группа включает земельные участки для осуществления космической деятельности, размещения электростанций, а также земельные участки под объектами воздушного транспорта.
Вторая группа:
? земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов промышленности;
? земельные участки для установления полос отвода железных дорог, переданные в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения установленных федеральными законами требований безопасности движения.
Третья группа включает в себя земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог.
Четвертая группа:
? земельные участки для разработки полезных ископаемых;
? земельные участки для размещения воздушных и наземных линий электропередачи, других сооружений и объектов энергетики;
? земельные участки для размещения железных, автомобильных дорог и полос их отвода, трубопроводов;
? земельные участки искусственно созданных внутренних водных путей;
? земельные участки береговой полосы;
? земельные участки для установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков;
? земельные участки для размещения линий связи, наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи.
Пятая группа включает земельные участки для размещения предприятий связи; объектов транспорта (железнодорожного, автомобильного, морского и внутреннего водного, трубопроводного); земельные участки охранных, санитарно-защитных, технических и иных зон с особыми условиями земель промышленности и иного специального назначения.
Шестая группа включает в себя земельные участки для размещения объектов обороны, безопасности; земли иного специального назначения.

Объектами государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения являются земельные участки, учтенные в кадастре недвижимости в составе земель категории промышленности и иного специального назначения и обладающие на дату определения стоимости полнотой количественных и качественных характеристик, существенных для определения их стоимости.

Количество земельных участков в составе земель промышленности
и иного специального назначения Омской области, вошедших в перечень
объектов оценки, по периодам проведения работ по кадастровой оценке
в разрезе групп по видам использования

Период проведения
работ по кадастровой
оценке Общее количество земельных участков Количество земельных участков
в разрезе групп по видам использования
I II III IV V VI
2005 год 971 4 140 57 625 56 89
2008-2011 годы 57 430 5 172 79 56 994 65 115
2012 год 3 733 1 267 101 2 887 93 384

В перечень объектов оценки 2008 – 2011 годов вошли все земельные участки, отнесенные при проведении государственного кадастрового учета к землям промышленности и иного специального назначения, сведения о которых содержались в ГКН на 01.01.2008, в том числе «входящие» и «обособленные» земельные участки в составе «единых землепользований» (земельных участков, границы которых представляют собой несколько контуров). Ранее при проведении кадастрового учета «входящих» и «обособленных» земельных участков каждому из них присваивался уникальный кадастровый номер, поэтому в 2008 году объектов оценки оказалось значительно больше, чем в 2012 году.
Количество объектов оценки 2005-го и 2012 годов приведено без учета «входящих» и «обособленных» земельных участков.
Анализ результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения путем сравнения актуализированных показателей кадастровой стоимости с показателями кадастровой стоимости, полученными по результатам предыдущих оценок, выявил определенные тенденции по отдельным группам земель.

Динамика изменения среднего уровня кадастровой стоимости
земель промышленности и иного специального назначения Омской области по периодам проведения работ по кадастровой оценке
в разрезе групп по видам использования (руб./кв.м)

Параметр Значение параметра в разрезе групп по видам использования
I II III IV V VI
Средний УПКСЗ*
по состоянию на 01.01.2005 г. 9,72 51,32 141,00 1,38 57,24 4,53
Средний УПКСЗ
по состоянию на 01.01.2008 г. 21,01 90,83 654,37 2,57 131,25 4,89
Предварительные результаты определения среднего УПКСЗ по состоянию на 01.01.2012 г.** 26,15 59,55 881,04 2,39 39,81 4,18
Общая тенденция изменения среднего уровня кадастровой стоимости в период 2005-2012 гг. ? 64% — ? 276% ? 33% — ? 1%
* УПКСЗ – удельный показатель кадастровой стоимости земель в рублях за квадратный метр земельного участка.
** По данным Отчета № 120924 от 24.09.2012 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения Омской области по состоянию на 01.01.2012.
? – увеличение показателя кадастровой стоимости земель, рассчитанное как средневзвешенное (по количеству лет между датами определения кадастровой стоимости) значение расхождения между средним УПКСЗ на определенную дату оценки и средним УПКСЗ на предшествующую дату оценки, выраженное в процентах.

Рост показателей кадастровой стоимости наблюдается по первой, третьей, четвертой, шестой группам земель.
Единственным объектом кадастровой оценки 2012 года, отнесенным к первой группе, является земельный участок, расположенный в Любинском районе области и предоставленный под объекты воздушного транспорта (Аэропорт Омск-Федоровка). Увеличение кадастровой стоимости по первой группе отражает общую по всем категориям земель тенденцию увеличения стоимости земель в Омском районе и смежных с ним районах области, связанную с оттоком населения с периферии к областному центру.
Наибольший рост показателей кадастровой стоимости земель отмечается по третьей группе (земельные участки под объектами дорожного сервиса), что объясняется ростом цен на горюче-смазочные материалы и соответствующим повышением доходности предприятий дорожного сервиса.
Кадастровая стоимость земельных участков четвертой и шестой групп производится на основе действующих (на дату оценки) результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с оцениваемыми земельными участками (для объектов четвертой группы) или наиболее близких по функциональному назначению к объектам оценки (для объектов шестой группы). Повышение уровня кадастровой стоимости земель по данным группам объясняется увеличением с 01.01.2012 года кадастровой стоимости земельных участков в составе земель категории населенных пунктов, утвержденной приказом министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 № 36-п.
Снижение показателей кадастровой стоимости в 2012 году (в сравнении с 2008 годом) земель второй группы связано с падением с 2008 года доходов населения, снижением инвестиционной способности. Это особенно заметно по удаленным районам области с низким социально-экономическим потенциалом, где существенно снизилась кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость земельных участков пятой группы определяется, исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков второй группы, поэтому по пятой группе уровень кадастровой стоимости в 2012 году также оказался значительно ниже, чем в 2008 году.
Таким образом, обновление результатов определения кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения Омской области в соответствии с тенденциями изменений рынка объектов-аналогов способствует достижению наибольшего экономического эффекта от использования земельных участков и справедливому налогообложению.



Татьяна НИКИТИНА,
ведущий специалист-эксперт
отдела кадастровой оценки недвижимости
Управления Росреестра
по Омской области