ИТ Финанс ограничил в правах областное ГУЗР

Завершившийся 15 января судебный спор между ООО «ИТ Финанс» и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (ГУЗРОО), не пожелавшим добровольно уменьшать предприятию стоимость аренды земельного участка после снижения кадастровой стоимости земли, и прецедентное решение, вступившее в законную силу, еще раз подтвердили, что чиновники почти всегда преувеличивают свою значимость.

Как выяснилось в ходе судебных заседаний, ООО «ИТ Финанс» (дочерняя структура ОАО «АКБ «ИТ Банк») выкупило в 2011 году объекты недвижимости обанкротившегося ЗАО «Домострой Инвест» по адресу: ул. Перелета, 3, перезаключив на себя договор аренды земельного участка общей площадью 5,3 тысячи кв. метров. Допсоглашение с ГУЗРОО было подписано в сентябре 2011 года, ежемесячная арендная ставка была определена в размере 27,9 тысячи рублей. С 1 января 2012 года произошло изменение областного законодательства, кадастровая стоимость земли в Омской области снизилась в разы, а поскольку размер арендной платы за использование земельного участка рассчитывался по формуле, где одним из множителей была кадастровая оценка, в январе 2012 года ООО «ИТ Финанс» обратилось в ГУЗРОО, чтобы заключить новое допсоглашение, в котором ежемесячная арендная ставка была бы почти в четыре раза ниже — 7,5 тысячи рублей.

ГУЗРОО отказалось добровольно пересматривать договор в сторону понижения арендной ставки, заявив, что условия договора, согласно нормам Гражданского кодекса РФ (ГК), можно изменять не чаще одного раза в год, и чтобы заставить чиновников снизить арендные платежи, привязанные к стоимости земли, ООО «ИТ Финанс» обратилось в арбитражный суд. Суд первой инстанции предприятию отказал, сославшись на ту же норму ГК. Мол, ежемесячная плата за пользование земельным участком установлена по согласию сторон, договор был подписан в твердой денежной сумме, поэтому на него не должны влиять никакие внешние факторы, в том числе изменение кадастровой стоимости земли.

Но апелляционная инстанция пришла к другому выводу. И хотя исковые требования ООО «ИТ Финанс» апелляция тоже оставила без удовлетворения, но при этом в корне изменила мотивировочную часть решения. В постановлении, изготовленном 9 октября 2012 года, коллегия Восьмого арбитражного апелляционного суда отметила, что арендатору вообще не нужно было обращаться в ГУЗРОО, поскольку арендная плата за землю — это не твердая сумма в рублях, а расчетная величина, напрямую зависящая от текущей кадастровой стоимости земли. В данном случае, как отметила апелляция, изменение размера арендной платы связано с изменением действующего законодательства, и у арендатора отсутствует «необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации».

Областным земляным чиновникам такой вывод суда показался, видимо, слишком смелым, поскольку лишал их возможности для пересмотра арендных ставок на основании собственных умозаключений, а предпринимателям-арендаторам давал слишком большую свободу от их мнения, и ГУЗРОО обратилось с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, настаивая на отмене апелляционного определения. Но кассационная инстанция доводам ГУЗРОО не вняла, отметив в своем постановлении, изготовленном 17 января 2013 года, что если областное правительство изменило с 1 января 2012 года кадастровую стоимость земли, то с этого же момента должен был измениться и размер арендной платы для всех арендаторов. Причем автоматически. Вне зависимости от мнения чиновников и каких-либо дополнительных условий, содержащихся в договорах аренды.