Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов

По этажности дома делятся на одноэтажные и многоэтажные. Последние в свою очередь могут быть поделены на малоэтажные (1-3 этажа), многоэтажные (4-9 этажей), повышенной этажности (10-20 этажей) и высотные (более 20 этажей).
В зависимости от расположения различают:
— надземные этажи — этажи, полы которых расположены не ниже отметки земли, спланированной вокруг дома;
— цокольные (полуподвальные) и подвальные — этажи, заглубленные ниже поверхности земли, тротуара или отмостки. Цокольный этаж заглублен не более, чем на половину высоты помещения (считая от пола до потолка); подвальный – более, чем на половину высоты помещения;
— мансардные (чердачные) – этажи, расположенные в пределах чердака;
— технические этажи — особый вид этажей; они служат для размещения санитарно-технического оборудования и коммуникаций. В качестве технических этажей используются подвальные этажи (технические подполья), верхние (технические чердаки), а в высотных домах иногда и средние надземные этажи.
Фундамент является соединительным звеном между зданием и основанием и передаёт нагрузки от жилого дома на грунт. Фундамент должен обеспечивать достаточную прочность для здания, сопротивляться влиянию грунтовых вод, обладать морозоустойчивостью.
Важным конструктивным элементом является отмостка, которая предотвращает попадание в подвал сточных вод.
Отмостку восстанавливают и ремонтируют, разбирая поврежденное место с захватом соседнего участка на 10-15 см. Покров отмостки делают с должным уклоном от стены.
По результатам обследования жилых домов в Советском административном округе, только в управляющей компании «ЖКХ Сервис» малоэтажные дома составляют 20% от общего перечня многоквартирных жилых домов. Во многих малоэтажных домах фундаменты кирпичные. На основании данных проектных организаций из-за потери несущей способности фундаментов появляются деформации в стенах.
Капитальный ремонт фундаментов состоит из устранения мелких деформаций, усиления подошвы, восстановления повреждённых участков, ремонта защитных прижимных стенок, ремонта вентиляционных проходов и входов в подвал.
Необходимость ремонта и усиления фундаментов может появиться вследствие передачи дополнительной нагрузки при реконструкции дома, при строительстве зданий рядом с существующими домами, при механическом воздействии на фундаменты, нарушении работы подземных коммуникаций.
При усилении подошвы фундаментов необходимо произвести сверление алмазными сверлами вертикальных отверстий, забивку и извлечение инъекторов в грунтах и далее цементацию грунтов.
Самое главное осуществить технический надзор за составом раствора. На 100 п.м цементируемой части скважины расход ресурсов составляет:
— цемент – 15,53 тн;
— песок – 11,2 м3;
— глина – 6,48 м3;
— добавки для гидроизоляции (кальтматрон –Д) – 524,25 кг.
Для выполнения такого вида работ необходимо иметь проектно-сметную документацию.
Уход за фундаментами заключается в наблюдении за их состоянием, в предупреждении и своевременном устранении причин, вызывающих их разрушение. К таким причинам относятся недоброкачественная кладка фундамента во время строительства, неликвидированные участки основания со слабым грунтом, отсутствие вентиляции подполья, отсутствие должного стока воды от стен здания и наличие неисправных водопроводных и канализационных сетей.
А с кого же можно спросить через 10 лет?
Отдельные строительные организации, не имеющие квалифицированных специалистов, нанимая гастарбайтеров, допускают подобный брак и сегодня, и не несут за это никакой ответственности.
Пока заказчик опомнится и оформляет претензионные документы, подрядчик уже «смылся» — либо банкрот, либо закрыл счет.
Ни в коем случае нельзя допускать подобные ошибки при капитальном ремонте жилых домов, за счет средств наших с вами – жителей этих домов.
Затраты по капитальному ремонту фундаментов не включены в минимальный ежемесячный взнос, их необходимо компенсировать за счет непредвиденных работ и затрат, которые предусмотрены в укрупненных сметных нормативах в размере 1%.
Сметными нормативами предусмотрена полная замена отдельных конструкций, штукатурки стен жилого дома, а в некоторых домах уже заменены трубы собственниками квартир, как правило, фактический объем выполненных работ составляет 50%. Кроме того, экономией является стоимость возвратных материалов, полученная в результате разборки конструкций в процессе ремонта. В сметных расценках стоимость возвратных материалов не учтена, решение об их реализации принимает управляющая компания.




Галина ФАДЕЕВА, генеральный директор
ЗАО «Сибирский центр ценообразования
в строительстве, промышленности и энергетике»,
доктор экономических наук,
заслуженный экономист России,
почетный строитель России

Продолжение следует.