Ипотека стала чуть доступнее

С февраля прошлого года банки постепенно повышали стоимость своих ипотечных кредитов – медленно, но верно. Кого-то к этому подталкивало удорожание ресурсов, но наверняка нашлись и решившие просто воспользоваться ситуацией: спрос на ипотеку в 2012 году побил все прежние рекорды. Как ни странно, повышение ставок практически не сказывалось на уровне спроса. В начале нынешнего года жилищные кредиты довольно резко подорожали, однако в последнее время банки один за другим вносят в свои программы изменения, радующие душу и карман ипотечных заемщиков.
Немного статистики
В 2012 году, по данным АИЖК, объем выдачи кредитов на жилье увеличился на 44% и в итоге превысил 1 трлн руб. На активность заемщиков практически никак не повлиял тот факт, что стоимость ипотечных кредитов постепенно росла. Однако резкий подъем ставок в начале 2013 года породил у экспертов сомнения в дальнейшем активном росте рынка.
При этом все довольно дружно ожидали, что кредиты могут стать еще дороже. Хотя – куда уж дальше? По мнению старшего вице-президента, директора Департамента ипотечного кредитования банка ВТБ24 Андрея ОСИПОВА, «ставка за год выросла на 1% и сегодня уже находится на пределе. Если она и дальше пойдет вверх, это будет существенно ограничивать рост рынка ипотеки».
Однако по итогам 1 квартала 2013 года замедления не было заметно: если за первые 3 месяца прошлого года рынок вырос на 3,5%, то в нынешнем году прирост составил более 4%. По ряду банков он оказался еще выше: тот же ВТБ24 увеличил свой портфель на 7,5%, а Сбербанк выдал ипотечных кредитов примерно на 30% больше, чем в прошлом году.
Не подтвердились и прогнозы относительно роста ставок: они все-таки начали понемногу снижаться. Причины этого начальник управления по работе с партнерами Омского отделения Сбербанка Юлия АБРАМОВА сформулировала так: «В начале года спрос на ипотеку был ниже желаемого, отсюда – желание банков улучшить ситуацию, чтобы повысить активность рынка. К тому же экономическая ситуация прояснилась по сравнению с началом года. Поэтому идет наращивание кредитных портфелей за счет низкорисковых продуктов. Их доходность меньше, но портфель получается долгосрочный и надежный».
Действительно, ипотечные заемщики – самые дисциплинированные из всех. Согласно недавно опубликованным данным Банка России, на 1 июня доля просроченной задолженности в портфеле кредитов, выданных населению Омской области, составила 5,5%, а по рублевым ипотечным кредитам – всего 2,3%. Для банков, ставящих надежность выше прибыли, это обстоятельство – весьма весомый аргумент.
Да и ресурсы подешевели – сказалось как продолжающееся снижение ставок по депозитам (в первую очередь – физических лиц), так и уменьшение стоимости заимствований на международных рынках. И банки, один за другим, стали объявлять о введении новых условий кредитования, а то и новых программ.
Кто за кем?
Начал этот отрадный процесс крупнейший из участников рынка – Сбербанк. С 1 марта он на 1 процентный пункт (п.п.) снизил ставки по кредитам – до 12-14% годовых в рублях, до 10-12% в долларах и евро в зависимости от параметров кредита и категории клиента. Это решение вызвало немало комментариев со стороны представителей банков-конкурентов, которые в большинстве своем расценили его как «сугубо политическое» и отказались считать началом нового тренда.
Однако они ошиблись: в марте ВТБ24 также снизил процентные ставки, но только по валютным ипотечным кредитам — в долларах и евро. Он предложил единую ставку в размере 9,5% годовых, которая не зависит ни от размера первоначального взноса, ни от срока кредитования. В апреле почин поддержали еще несколько банков, в мае и июне этот процесс продолжился.
В частности, в апреле Банк ЖилФинанс на 0,5 п.п. снизил ставки по всем кредитам, предоставляемым на покупку жилья. И теперь для лиц, работающих по найму, базовая ставка по рублевому кредиту «Универсальный — Найм» (выдается на покупку квартиры, дома с участком или коммерческой недвижимости) при первоначальном взносе от 30% стоимости объекта составляет 15,49% годовых. Но ее можно уменьшить до 14,49%, 13,99% или 13,74% годовых, внеся разовый платеж в размере 1,49%, 1,89% или 2,49% от суммы кредита соответственно. (Если кредит берется на долгий срок, то разумнее всего так и поступить, поскольку разовый платеж окупится многократно).
В конце апреля АК БАРС Банк снизил ставки по своим основным программам – «АК БАРС — МЕГАПОЛИС» (на покупку квартир и комнат) и «АК БАРС — КОМФОРТ» (позволяет купить дом с землей, дачу или земельный участок). При наличии комплексного страхования любой из этих кредитов обойдется в 11,9-14% годовых (в зависимости от срока и соотношения кредит/залог), а при отсутствии личного страхования ставки будут на 2 п.п. выше.
С 20 мая банк ВТБ24 уменьшил процентные ставки по ипотечным кредитам в рублях. Размер снижения — до 1 п.п., причем сильнее всего снизились ставки по самым востребованным кредитам — с небольшим первоначальным взносом и длительными сроками кредитования. Теперь фиксированная ставка в случае страхования всех рисков колеблется от 12,95% до 13,95% годовых, а при страховании лишь объекта ипотеки к ставке добавляется 3 п.п.
В тот же день Банк ЮниКредит изменил условия всех своих ипотечных программ. Теперь размер фиксированной ставки варьируется в зависимости от срока кредитования. Например, кредит на покупку квартиры на вторичном рынке или на рефинансирование ипотечного кредита, полученного в другом банке, можно получить под 12,25-13,5% годовых в рублях и 9,5-10% в долларах США и евро (вместо 13,5% в отечественной и 10% в иностранной валюте). При отказе от титульного страхования ставка вырастет на 1 п.п., а при отсутствии личного – на 0,3 п.п. (для лиц старше 45 лет либо кредитов свыше 4,5 млн руб. прибавка составит 2,5 п.п.)
В конце мая объявило о снижении ставок Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Однако его программы требуют отдельного разговора, поскольку в нынешнем году претерпели большие изменения не только их условия, но и схема работы агентства с банками-партнерами.
10 июня банк УРАЛСИБ порадовал тех, кто собирается покупать жилье на этапе строительства. Во-первых, он объявил о продлении срока действия программы ипотечного кредитования с государственной поддержкой. В ее рамках можно приобрести квартиру в строящемся доме, который будет сдан в эксплуатацию не позднее 1 июля 2014 года. До завершения строительства ставка составляет от 13% годовых, после его окончания и оформления закладной (не позднее 31 декабря 2014 года) она снизится до 11%.
Во-вторых, УРАЛСИБ снизил на 0,5 п.п. ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья в рамках собственной программы банка. Теперь на этапе строительства стандартная ставка составит 13,5-15% годовых (в зависимости от срока и первоначального взноса), а после окончания строительства и оформления закладной – 13-14,5% годовых. Для клиентов организаций-партнеров банка (застройщиков, агентств недвижимости) ставки ниже на 0,5 п.п., для «своих» (зарплатных клиентов, бывших/действующих заемщиков и т.д.) – на 1 п.п.
С 17 июня Райффайзенбанк снизил процентные ставки по ипотечным кредитам на 0,5-1,25 п.п. в зависимости от выбранной программы кредитования, категории клиента, размера первоначального взноса и срока кредита. (К сожалению, сотрудники банка не смогли дать более точную информацию). Теперь кредит в рублях для покупки квартиры на вторичном рынке при наличии справки 2-НДФЛ можно получить под 11,5-12,75% годовых (в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса). При подтверждении доходов справкой по форме банка ставка повышается на 1 п.п., а для собственников бизнеса – на 1,25 п.п.
А у заемщиков Росбанка в июне появилась возможность снизить ставку по ипотечному кредиту на 0,5% или 1% годовых, заплатив единовременный взнос в размере 1,5% или 3% от суммы кредита. Опция, которая называется «Выбери ставку по кредиту», позволяет уменьшить размер ежемесячных платежей при сохранении прежней суммы кредита или увеличить максимально возможную сумму, если уровня доходов немного не хватает для получения кредита нужного размера.
Лови момент!
Летом активность клиентов обычно снижается, поэтому банки так любят в эту пору объявлять о запуске разнообразных акций. Чаще всего они адресованы вкладчикам либо держателям тех или иных банковских карт, но в нынешнем году воспользоваться сезонными предложениями имеют возможность также ипотечные заемщики.
Правда, Сбербанк не стал дожидаться лета: его акция под названием «12-12-12» стартовала еще в марте. Банк предложил специальные условия по кредитам для покупки жилья на первичном рынке: единая ставка 12% годовых в рублях на срок до 12 лет, первоначальный взнос – от 12% стоимости жилья. И при этом – никаких ограничений по сроку завершения строительства жилья или надбавок к процентной ставке до регистрации ипотеки. Изначально для подачи заявок на получение такого кредита был установлен срок с 1 марта по 31 мая, но затем он был продлен до 31 августа 2013 года.
Кроме того, с 1 июня по 31 августа 2013 года действует специальное предложение Сбербанка для молодых семей по кредитам на покупку готового жилья. Семьям без детей или с одним ребенком предоставляется скидка в размере до 1,75 п.п., а с двумя и более детьми – до 2,5 п.п. от стандартной процентной ставки. Таким образом, семья с двумя детьми может получить кредит в рублях под 11,5-12,5% годовых. Причем минимальный первоначальный взнос для семей с детьми равен 10% от стоимости жилья.
В Банке УРАЛСИБ с 10 июня до 31 июля 2013 года действует акция «Ипотечный экспресс»: для заемщиков, приобретающих жилье на вторичном рынке, ставка будет на 0,5 п.п. ниже стандартной, если они успеют оформить ипотечный кредит в течение 30 дней с момента одобрения поданной ими заявки. То есть заключившим договор личного страхования заемные средства обойдутся в 12,5-14% годовых в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса (без страховки к ставке добавляется 2 п.п.). Клиенты, относящиеся к льготным категориям (см. выше), должны будут выбрать одну из положенных им скидок, поскольку скидки не суммируются.
Клиенты Банка ЖилФинанс с 10 июня по 30 августа могут воспользоваться скидкой при оплате опции «Снижение ставки». В этот период при получении кредита «Универсальный», «Универсальный — Найм» или «Экспресс» на покупку квартиры для снижения ставки достаточно уплатить 1,49% от суммы займа вместо обычных 1,89% и 1,99% вместо 2,49%.
Аналогичное предложение с 1 июля по 31 августа действует по продуктам банка ДельтаКредит. В рамках акции «Ипотечная распродажа» приобретение опции «Оптима» при оформлении любого продукта банка обойдется заемщикам вдвое дешевле обычного. То есть достаточно один раз заплатить 0,5% от суммы кредита, чтобы на весь срок гашения кредита уменьшить ставку на 0,5 п.п.
Собинбанк свою акцию «Лови момент» проводит с 20 июня по 1 ноября 2013 года. В этот период можно оформить ипотечные кредиты в рублях по льготным ставкам при выполнении двух условий: размер первоначального взноса должен составлять не менее 50% от стоимости объекта, а срок погашения кредита — не более 12 лет. Приобрести квартиру на вторичном рынке (программа «Своя квартира») можно под 12% годовых, а в строящемся доме (программа «Новостройка») – под 12,9% годовых. После регистрации закладной ставка снижается до 12,5%. При отсутствии комплексного ипотечного страхования все ставки будут на 3 п.п. выше.
Не ставкой единой
Как показывает опыт, для многих ипотечных заемщиков камнем преткновения на пути к заветной цели может стать не ставка по кредиту, а другое условие его предоставления. Поэтому стоит сказать несколько слов и о «непроцентных» улучшениях ипотечных программ ряда банков.
С 22 апреля банк ДельтаКредит предоставляет сам и принимает к рефинансированию кредиты, предоставляемые банками-партнерами на покупку индивидуального дома, таунхауса или части дома с земельным участком. Причем участок может быть как в собственности, так и в долгосрочной аренде. Получать на эти цели можно разные продукты банка: ДельтаЭконом, ДельтаРублевый, ДельтаМечта, ДельтаСтандарт, ДельтаВариант. В любом случае ставка будет на 2 п.п. выше, чем в случае покупки квартиры. Однако до 15 сентября всем заемщикам предоставляется скидка в размере 0,25 п.п.
Банк ЖилФинанс с 10 июня снизил минимальный размер первоначального взноса для покупателей квартир в рамках программы быстрого ипотечного кредитования «Экспресс» с 50% до 30% от стоимости объекта залога. Для получения такого кредита достаточно предъявить паспорт и заполнить заявление-анкету. В этом случае базовая ставка по кредиту составит 17,49% годовых или 15,24-16,49% при использовании опции «Снижение ставки». Но если на момент оформления кредита дополнительно предоставить справку о доходах, ставка снизится еще на 0,5 п.п.
Кроме того, с 1 июля по 30 августа этот банк совместно со своим партнером — страховой компанией Росгосстрах – предлагает специальные условия по программам ипотечного страхования. Причем распространяются они на все ипотечные кредиты – не только предназначенные для покупки объекта жилой или коммерческой недвижимости, но также получаемые под залог такого объекта и используемые на другие цели.
Плюс Банк с 17 июня снял ограничения на максимальную сумму кредита по ипотечным продуктам «Рублевый», «Эконом», «Инвест» и «Прайм». А работающие по найму получатели кредитов «Рублевый» и «Эконом» теперь могут не подтверждать свой доход документально — для рассмотрения заявки нужно предоставить только паспорт.
Итоги и перспективы
Отчасти эффект от снижения ставок сказался уже на результатах 1 квартала, но в большей мере он проявился в мае. Год назад с 1 мая по 1 июня омичам в российской валюте был выдан 931 кредит на сумму чуть более 1 млрд руб., а за май 2013 года — 1202 кредита на 1,5 млрд руб. В целом по России прирост не столь велик, то тоже весьма заметен: 93 против 79,6 млрд руб.
Судя по всему, итоги июня должны быть более впечатляющими. А пока темпы прироста ипотечных кредитов все-таки ниже, чем других займов, выдаваемых населению. В итоге доля ипотеки в розничном портфеле за год снизилась с 26% (на 1 июня 2012 года) до 24% в 2013 году, что в целом по России составляет 2,2 из 8,56 трлн руб.
Данные по Омской области отличаются не слишком сильно, разве что доля валютных ипотечных кредитов гораздо ниже и постоянно уменьшается. По данным ЦБ РФ, на 1 июня 2013 года задолженность омичей по ипотечным кредитам в рублях составила 25,3 млрд руб., а по валютным – всего 381 млн руб., тогда как годом ранее составляла 535 млн руб.
При этом доля просроченной задолженности по валютной ипотеке год назад составляла менее 5%, а теперь выросла до 10,5%. Так что тем, кто только собирается брать ипотечный кредит, стоит обратить внимание на эти цифры при выборе валюты.
Чего же нам ждать дальше? Эксперты банка ЖилФинанс (как и ряда других) прогнозируют, что в 2013 году положительная динамика роста рынка сохранится, но так быстро, как в 2012 году, ипотечное кредитование развиваться не будет. Они ожидают, что рост рынка в этом году составит 10-20%.
Но конечный результат, разумеется, во многом будет зависеть от стоимости кредитов. Поэтому очень хотелось бы, чтобы оправдался прогноз заместителя регионального директора Росбанка в Омске Ларисы ЗЕЛЕНОВОЙ: «Учитывая избыток свободных средств у банков, произошедший благодаря притоку вкладов, можно ожидать дальнейшего снижения ставок по ипотеке – по меньшей мере, до конца текущего года».