Работает ли страхование ответственности застройщиков?
С 1 января 2014 года вступили в силу изменения в Закон 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов", предусматривающие обязанность застройщиков страховать свою ответственность перед дольщиками.
Главная проблема, с которой столкнулись застройщики в ходе применения закона, — нежелание большинства страховых компаний страховать их ответственность.
Чтобы заниматься страхованием ответственности застройщиков, страховая компания должна соответствовать целому ряду жестких требований. Более чем из 600 страховых компаний, существующих в стране, лишь 27 в настоящее время имеют право страховать ответственность застройщиков. Однако и из них активно работают на этом рынке лишь 4-5 компаний.
По мнению руководителя аппарата Национального объединения застройщиков К.В. ХОЛОПИКА, причина этого в следующем. Большинство страховщиков привыкли работать на марже, перестраховывая свою ответственность у западных перестраховщиков и не неся реальных рисков. Однако рынка перестрахования ответственности застройщиков пока не существует. Немногие страховщики действительно готовы нести ответственность за свои решения, мало среди них тех, кто разбирается в специфике строительного бизнеса.
Закон предусматривает возможность замены страхования на поручительство банка или членство в обществе взаимного страхования застройщиков.
Однако ни один из банков не готов массово выдавать поручительство за застройщиков. Представитель Сбербанка заявил, что они считают риски, связанные с таким поручительством, гораздо более высокими, чем при ипотечном кредитовании дольщиков.
Представитель Ассоциации российских банков считает конструкцию поручительства, заложенную в законе 214-ФЗ, противоречащей нормам о поручительстве, содержащимся в Гражданском кодексе РФ. В частности, направильно определены стороны договора поручительства. В результате банк-поручитель, выплатив дольщикам за застройщика стоимость квартир, будет испытывать юридические проблемы по взысканию их с застройщика.
Членство в Обществе взаимного страхования не стало массовым. На настоящий момент в нем состоит чуть более 90 застройщиков. Из них примерно 50 — дочерние структуры Группы компаний "ПИК" и около 20 — Группы компаний "Мортон". Семь застройщиков вышли из ОВС. Главное негативное последствие членства в ОВС — ничем не ограниченная ответственность по его долгам. Разорение одного из крупных застройщиков-члена ОВС может спровоцировать лавинообазное банкротство всех его членов.
Для любого бизнесмена важно знать размер своих расходов, чтобы рассчитать себестоимость своей продукции и определить цену, по которой ее рентабельно реализовывать. Однако для членов ОВС размер расходов на страхование ответственности непредсказуем, так как он не ограничен страховым тарифом. Он включает в себя еще и платежи по обязательствам членов ОВС, размер которых не берется предсказать и директор ОВС ПАХОМОВ. Бизнес так работать не может.
В процессе общения с одним из крупных московских девелоперов услышал от него следующее: " Ни за что не буду вступать в ОВС. Постоянно кредитуюсь в банках, при этом они оценивают мое финансовое положение. Членство в ОВС означает, по сути, мое поручительство за всех его участников. Как банк будет оценивать эти мои обязательства? Он должен оценить финансовое положение всех членов ОВС, но это нереально большой объем работы. Так я никогда не получу кредит".
Жилищное строительство — наиболее массовый сегмент строительного бизнеса. Оно составляет более 80% всего строительства в стране. Значительная его часть осуществляется в форме долевого участия в строительстве. Каждый день в России заключается в среднем 2000 договоров долевого участия в строительстве.
Ежегодно граждане вкладывают в строительство на основании договоров долевого участия около 1,3 триллиона рублей.
Объемы жилищного строительства являются одним из знаковых показателей для каждого из регионов страны.
Поэтому очень важно, чтобы введение страхования ответстветственности застройщиков жилья не стало препятствием для развития жилищного строительства, не спровоцировало существенного роста цен на жилье.
Введение страхования застройщиков объективно выгодно крупным и надежным застройщикам. Именно они смогут страховать свою ответственность дешевле, чем мелкие и ненадежные, и получат дополнительное конкурентное преимущество. Ряд сомнительных застройщиков вообще лишится возможности привлекать деньги дольщиков и будет вынужден уйти с этого рынка.
Конечно, в полном объеме мы ощутим это через пару лет, сейчас пока имеет место ценовая конкуренция между девелоперскими проектами, которые начаты в прошлом году и по которым страхование не требуется, с новыми проектами, по которым страховка нужна.
Положительная социальная роль страхования ответственности застройщиков состоит в том, что оценивать надежность вложений в девелоперские проекты будут, по сути, не рядовые граждане, являющиеся неквалифицированными инвесторами, а страховые компании в процессе принятия решения о страховании ответственности девелоперов.
Возможно, страховые компании, отвечая рублем за неудачный выбор деловых партнеров среди застройщиков, смогут выполнить миссию по очищению строительной отрасли от недобросовестных участников, которую недостаточно эффективно выполняют саморегулируемые организации строителей.
Нам показалось интересным поучаствовать в этом процессе, с этой целью в прошлом году были приобретены две страховые компании — СК "Приоритетное страхование" и "Страховая инвестиционная компания" (СТИНКО). Сейчас они являются одними из лидеров в этой сфере страхования.
За первый квартал 2014 года нами заключено более 1000 договоров страхования ответственности застройщиков, застрахованы более 150 застройщиков из различных регионов нашей страны.
Можно сравнить эти показатели с результатами работы ОВС застройщиков, которое при всем его административном ресурсе за тот же период заключило 170 договоров страхования, застраховав 19 застройщиков.
Планируется перевести Страховую инвестиционную компанию из Москвы в Омск, как это уже было сделано год назад с Единым строительным банком.
В Омской области наши СТИНКО и СК "Приоритетное страхование" страхуют ответственность большинства застройщиков, реализующих квартиры по системе долевого участия в строительстве.
Некоторой проблемой для нас и застройщиков стала выжидательная позиция Омского Росреестра, который затягивал регистрацию договоров долевого участия в строительстве, ожидая каких-либо разъяснений из Москвы о порядке проверки страховой компании и договоров страхования. Это касалось не наших договоров страхования, а страхования как такового. Первые договоры долевого участия со страховкой находились на регистрации в Омском Росреестре с середины января этого года. Причем в большинстве других регионов регистрация договоров проходила без запинки. Проблема разрешилась только на прошлой неделе, когда в Омский Росреестр пришел утвержденный Центробанком список страховых компаний, имеющих право страховать ответственность застройщиков. Обе наши страховые компании в нем имеются. Прошла регистрация первых договоров долевого участия со страховкой.
Хочу поблагодарить застройщиков, которые верили нам и вместе с нами ждали регистрации договоров. Полагаю, далее проблем со страхованием у надежных омских застройщиков не будет.
МАЦЕЛЕВИЧ Станислав Викторович
Генеральный директор НП СРО "Первая гильдия строителей", член правления Союза строителей Омской области, член совета НП СРО МНОС "Сибирь", член экспертного совета по совершенствованию законодательства Национального объединения строителей, член Комитета по инвестиционной политике НОСТРОЙ, председатель совета директоров Центрально-Европейского банка, председатель совета директоров Страховой инвестиционной компании, член совета директоров Страховой компании "Приоритетное страхование".
