Результаты новой кадастровой оценки вступят в силу до окончания новогодних каникул
11 декабря коллегией министерства имущественных отношений Омской области были подробно рассмотрены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. Соответствующий приказ минимущества планируется полностью опубликовать до 9 января 2015 года, после чего он вступит в законную силу и будет применяться для расчета арендных платежей и выкупной стоимости участков. Земельный налог на основе новых кадастровых данных появится только в 2016 году. Ранее «КВ» уже сообщали, что с помощью налоговой отсрочки власти надеются избежать социального взрыва, который наверняка вызвало бы значительное увеличения кадастровой стоимости земель под частными домами и огородами. До 1 марта 2015 года муниципальные образования Омской области должны пересмотреть ныне действующие ставки земельного налога и ставки арендной платы за муниципальные земельные участки таким образом, чтобы пресечь народные волнения.
Напомним, что победителем открытого аукциона на проведение государственной кадастровой оценки в Омской области стало ЗАО «Эксперт-Оценка» из Уфы, с которым региональное минимущество заключило контракт в июне 2014 года. Подрядчик оценил более 610 тысяч земельных участков, свыше 175 тысяч из которых находятся в городе Омске.
Земля под МКД подорожала в разы
Как объяснила начальник управления земельными ресурсами минимущества Лариса БАБЕШИНА, земли населенных пунктов оценивались в разрезе 17 видов разрешенного использования. 85% всех земельных участков предназначены для размещения индивидуальных жилых домов (65%) и огородов (19%) — как раз они-то больше всего и подорожали. Пять процентов, то есть порядка 30 тысяч участков, предназначены для железнодорожных путей, автодорог, полос отвода, трубопроводов и линий связи.
– Практически по всем районам Омской области наблюдается существенное повышение кадастровой стоимости по всем 17 видам разрешенного использования. По участкам, занятым многоквартирными домами, удельный показатель снизился в Исилькульском, Кормиловском и Омском районах в среднем на 14%. В остальных муниципальных районах и городе Омске показатель увеличился, в том числе в Азовском, Большеуковском, Знаменском, Колосовском, Нижнеомском, Седельниковском районах – более чем на 1000%, – рассказала Лариса БАБЕШИНА.
В Азовском районе, по данным минимущества, кадастровая стоимость квадратного метра земли под МКД увеличилась с 70 до 800 рублей, в Большеуковском – с 30 до 350, в Нижнеомском – с 40 до 500, в Седельниковском – с 20 до 450 рублей. Лариса БАБЕШИНА отметила, что с 1 января 2015 года земельные участки такого вида разрешенного использования (их в Омской области 1%) исключаются из списка объектов, за которые собственники должны платить земельный налог.
Омский район резко подешевел
Что касается участков под ИЖС, их стоимость снизилась только в Омском районе (в среднем с 300 до 250 рублей за кв. м), а по всей остальной Омской области увеличение произошло более чем на 100%, «а где-то есть и 500, и 600». Участки под дачи и огороды также подорожали во всем регионе, за исключением Омского района, где средний удельный показатель снизился с 80 до 70 рублей за кв. м. В Большеуковском, Нижнеомском, Одесском и Седельниковском районах дачные участки были оценены более чем в 10 раз дороже, чем в результате предыдущей кадастровой оценки 2011 года.
В Омске земли под частными жилыми домами в среднем подорожали в три раза, с 300 до 900 рублей за кв.м. По дачам и огородам произошло увеличение кадастровой стоимости со 150 до 220 рублей.
Земля под гаражами подешевела в Большереченском (на 9%), Кормиловском (на 18%), Москаленском (на 8%?), Омском (на 61%), Черлакском (на 13%), Таврическом (на 13%) и Тюкалинском (на 10%) районах. В Омске снижение составило 42%. Больше чем в 6 раз увеличилась стоимость таких участков в Большеуковском, Азовском, Нижнеомском и Одесском районах.
Торговые объекты, предприятия общепита и бытового обслуживания получили подешевевшие земли в Омском районе (на 22%) и городе Омске (на 9%). Во всех остальных областных районах рост кадастровой стоимости превысил 100%. Все в том же Омском районе средняя стоимость земли под офисной и коммерческой недвижимостью упала с 1700 до 800 рублей за кв. м. На 22% участки подешевели в Русско-Полянском районе (со 130 до 100 рублей за кв. м), на 31% — в Омске (с 3500 до 2500 рублей за кв. м). В Азовском, Большеуковском и Колосовском районах, напротив, по той же категории наблюдается значительное увеличение среднего удельного показателя.
По участкам под административные здания, образовательные и научные учреждения, а также объекты здравоохранения, соцобеспечения, физкультуры, спорта, культуры, искусства и религии удельный показатель снизился только в Омске – с 1400 до 400 рублей за кв. м. Во всех остальных муниципальных районах ситуация обратная: в Азовском районе произошел рост с 20 до 250 рублей за кв. м, Большеуковском – с 8 до 100, в Колосовском – с 8 до 150, в Нижнеомском – с 10 до 200 рублей за кв. м.
Оспорить никогда не поздно
Докладчик напомнила, что межведомственная комиссия при минимуществе 27 ноября текущего года в полном составе одобрила публикацию полного текста приказа министерства № 50-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области» в полном объеме после 1 декабря. Согласно действующему законодательству это означает, что приказ может вступить в силу для целей налогообложения лишь с 1 января 2016 года. Для остальных правоотношений (аренда, выкуп и так далее) – с даты последней публикации. Налогооблагаемая база за 2015 год будет определяться на основании оценки 2011 года.
Тем временем органы местного самоуправления смогут уменьшить ставки земельного налога и арендной платы за муниципальные земли. Минимущество рекомендует подготовить поправки до 1 марта 2015 года. К этому же сроку в министерстве планируют разработать новые налоговые ставки для арендаторов участков, находящихся в собственности Омской области, и неразграниченных земель. Все необходимые разъяснения минимущество разместит у себя на сайте после согласования с налоговой службой.
– В июне 2014 года в Закон об оценочной деятельности были внесены существенные коррективы, позволяющие оспаривать результаты оценки как в судебном, так и во внесудебном порядке, – рассказала Лариса БАБЕШИНА, объяснив, что второй способ предполагает обращение в комиссию при Управлении Росреестра по Омской области. Если физлица имеют право сразу пойти в суд, минуя комиссию, то юридические лица обязаны для начала направить свою жалобу в Росреестр. Если до этого лета обращаться в комиссию и суд можно было только в течение полугода с момента внесения изменений в государственный кадастр, то теперь результаты оценки могут быть оспорены в течение всего их действия. Круг заинтересованных в таком оспаривании лиц также был расширен – к частным и юридическим лицам добавились органы государственной власти и местного самоуправления. Основания для пересмотра результатов оценки остались прежними.
Райцентр приравняли к деревням
Присутствовавший на коллегии первый заместитель главы Калачинского района Александр МАСЛОВ поспешил раскритиковать оценку земельных участков в своем муниципальном образовании.
– Я считаю, что допущена системная ошибка и разработчиками, и министерством как заказчиком работы, – заявил Александр МАСЛОВ.– Удельная стоимость по сельским районам взята без дифференциации районного центра и сельских поселений. Анализируя результаты работы по сельским поселениям нашего Калачинского района, мы понимаем, что стоимость земельных участков в городе Калачинске и сельских поселениях стала практически одинаковая. Это очень удручает, потому что предыдущая ошибка не то что обрушила, но... Я приведу пример. До 2011 года бюджет городского поселения получал доход от земельного налога порядка 8 млн рублей, а сейчас мы получаем чуть больше 2 млн рублей. Так как сейчас произошло дальнейшее уменьшение стоимости земельных участков (ИЖС, промышленность, гаражи, торговля, офисы), у нас бюджет по этой статье сократится еще почти в два раза и составит 1,5 млн рублей. Я считаю, что это системная ошибка, и не знаю, можно ли ее сейчас исправить.
Министр имущественных отношений Омской области Виктор СОБОЛЕВ напомнил, что его ведомство не может и не должно заниматься регуляцией деятельности оценщика, давать ему советы и рекомендации. ЗАО «Эксперт-Оценка», по его словам, опиралось на те сведения, которые получало от самих же муниципальных образований, а также на данные Росреестра о сделках.
– Если мы можем показать, что оценщик применил не те аналоги, которые адекватно отражают стоимость земли, результаты можно пересмотреть, – объяснил Виктор СОБОЛЕВ. – Оценка – это не приговор. Если будут представлены материалы, свидетельствующие о кадастровой ошибке, в соответствии со своими гарантийными обязательствами оценщик обязан будет пересмотреть результаты.
