Администрация Омска сдалась преждевременно.
Девятнадцатого апреля Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (ФАС ЗСО) отменил решения нижестоящих Омского арбитражного суда и 8 арбитражного апелляционного суда по иску ООО «Кедр» к департаменту имущественных отношений администрации города Омска. Суд постановил, что истцу совершенно законно не продлили аренду на земельный участок в парке 30-летия ВЛКСМ для строительства развлекательного комплекса. Резолютивная часть была объявлена неделей раньше – 12 апреля.
Мультиплекс
Скандал с застройкой парка 30-летия ВЛКСМ начался после публикации в «Коммерческих вестях» 24 августа 2012 года статьи «Парк культуры и отдыха имени 30-летия ВЛКСМ распределили под застройку». По этому поводу выступил с видеообращением губернатор Виктор НАЗАРОВ, только что избранный мэр Вячеслав ДВОРАКОВСКИЙ немедленно выехал в парк и начал разбираться, на каком основании его предшественник выдавал разрешения на застройку. Возмутились ряд депутатов горсовета, омский народный фронт.
ООО «Кедр» на праве аренды принадлежало в парке два земельных участка. Первый, угловой, площадью 2,1 га расположен слева от центрального входа в границах улиц Богдана Хмельницкого и Масленникова, второй участок, площадью 1,38 га, – справа от центрального входа в парк и до спортивного комплекса «Юность».
Компания-застройщик планировала построить четырехэтажный мультиплекс, трехэтажные аквапарк и кафе с подземными паркингами на 298 мест. Эскиз зданий разработал творческий коллектив ОАО «ТПИ «Омскгражданпроект». В мультиплексе предусмотрены фуд-корты на 200 мест и девять кинозалов на 170, 98, 84 и 40 мест.
55:36:120304:1041
Участок площадью 1,38 га с кадастровым номером 55:36:120304:1041 для строительства торгово-развлекательного комплекса был 11 июня 2010 года предоставлен в аренду на пять лет ООО «Сити Маркет», которое 30 января 2014 года передало его ООО «Кедр». Главным результатом общественного возмущения застройкой парка стало исключение из проекта торговой части. Все остальное было делать уже поздно, так как документы были оформлены департаментом архитектуры и градостроительства во главе с Анатолием ТИЛЕМ в 2008-2010 гг. достаточно грамотно. В частности, земельные участки были тогда с подачи депархитектуры определены горсоветом в зоне ОД1 (зона объектов административно-делового и общественного назначения), а не Р-2 (зона парков отдыха). Попытки администрации Вячеслава ДВОРАКОВСКОГО воспрепятствовать строительству в парке вызвали со стороны «Кедра» иски в суд.
В частности, 27 апреля 2015 года департамент имущественных отношений уведомил ООО «Кедр», что договор аренды земельного участка от 11 июня 2010 года после окончания срока его действия не будет продлен, поскольку земельный участок, предназначенный для строительства, не использован в течение установленного федеральным законом срока. Через четыре дня после окончания срока аренды – 15 июня – «Кедр» подал соответствующий иск в суд. И выиграл в первой (20 октября 2015 года) и апелляционной (17 декабря 2015 года) инстанциях.
Суды приняли во внимание, что в целях будущего строительства развлекательного комплекса, состоящего из ансамбля зданий, планируемого к размещению на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:120304:1041 и 55:36:120304:1040, между ООО «Кедр», администрацией города Омска и МУП г. Омска «Парк культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ» был заключен трехсторонний договор, в соответствии с которым ООО «Кедр» за свой счет осуществило снос ветхих аварийных строений (здание конторы с летней эстрадой, здание музыкальной студии, здание общественного туалета), а также обеспечило строительство и ввод в эксплуатацию нового административного здания администрации ПКиО им. 30-летия ВЛКСМ площадью 302,4 кв. м. Кроме того, ООО заключило договоры с Омскгражданпроектом по выполнению проектных работ и прохождению госэкспертизы, с ООО «Асгард СМК» – по разработке предпроектного предложения по компоновке водной зоны аквапарка, с ООО «Зеленый город» – на компенсационное озеленение и так далее.
То есть по мнению судов ООО «Кедр» «после заключения договора аренды предпринимало все возможные меры, направленные на подготовку к строительству многофункционального общественно-делового комплекса, то есть осуществляло все возможные действия хоть и не свидетельствующие о возведении объекта недвижимости, но являющиеся необходимыми для начала строительства здания».
После апелляционной инстанции решение вступило в силу и администрация города, по сути, сдалась: если не в силах противодействовать, надо расслабиться и получать удовольствие. 4 апреля 2016 года в омской мэрии прошла пресс-конференция, посвященная будущему парка им. 30-летия ВЛКСМ. В ней приняли участие директор департамента культуры Омска Владимир ШАЛАК и директор компании-застройщика "Кедр" Дмитрий САХАНЬ. Речь шла о развлекательном комплексе и аквапарке.
Но параллельно, как выяснилось, готовилось продолжение судебных разбирательств в Федеральном арбитражном суде Западно-Сибирского округа. И совершенно неожиданно ФАС ЗСО отменил все предыдущие решения, заявив, что непродление договора аренды с «Кедром» — законно.
Как сказано в постановлении кассации, «материалами дела не подтверждается, что начато строительство торгово-развлекательного комплекса, осуществлены какие- либо строительные работы, например, завершено сооружение фундамента. Также не представлены доказательства, что в течение пятилетнего срока договора аренды имелись какие-либо препятствия для строительства ТРК. Делая вывод о наличии оснований для предоставления обществу земельного участка без торгов и незаконности отказа департамента в заключении договора аренды на новый срок, суды указали, что в период действия спорного договора аренды ООО «Кедр» были осуществлены все необходимые подготовительные работы для строительства ТРК. Однако совершение ООО «Кедр» действий по заключению договоров на выполнение инженерно-геодезических изысканий, проектных работ, на выполнение изыскательских работ; получение технических условий на присоединение к системе теплоснабжения, к распределительным электрическим сетям; получение заключения по сносу, обрезке и восстановлению зеленых насаждений; заключение договора на компенсационное озеленение; получение разрешения на строительство не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, для предоставления земельного участка без проведения торгов. Следует отметить, что действующие положения Земельного кодекса не содержат норм, предоставляющих возможность заключения нового договора аренды земельного участка, если отсутствует объект незавершенного строительства и не начато соответствующее строительство. В силу указанных обстоятельств ООО «Кедр» не имеет права на заключение нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов».
То есть данный участок теперь должны выставить на торги, а там уже он достанется тому, кто предложит больше.
55:36:120304:1040
5 апреля в том же Федеральном арбитражном суде Западно-Сибирского округа рассматривали другой спор ООО «Кедр» с департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска, где «Кедр» выиграл (в полном объеме постановление изготовлено 12 апреля). Речь шла о втором земельном участке с кадастровым номером 55:36:120304:1040. Седьмого августа 2015 года департамент отказал фирме в выдаче разрешения на строительство на этом участке (забавно, что 15 мая 2015 года тем же департаментом выдано разрешение на строительство того же ТРК на соседнем участке с кадастровым номером 55:36:120304:1041).
Этот земельный участок площадью 2,1 га был предоставлен ООО «Кедр» на пять лет для строительства торгово-развлекательного комплекса по договору аренды от 16 июня 2012 года (в субботу! За день до выборов нового мэра Омска), заключенному на основании постановления мэра города Омска Виктора ШРЕЙДЕРА от 11 ноября 2008 года № 997-п (в редакции постановления Администрации города Омска от 15 апреля 2010 года № 289-п), которое, в свою очередь, было принято по акту выбора земельного участка № 10115, утвержденному распоряжениями от 20 мая 2008 года № 443-р и от 6 августа 2008 года № 829-р.
Как следует из материалов дела, ООО «Кедр» 30 июня 2015 года направило в департамент заявление о выдаче разрешения на строительство объекта на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 55:36:120304:1040. Департамент отказал обществу в выдаче разрешения на строительство, сославшись на то, что «одними из основных мероприятий, рекомендованных генеральным планом города Омска и в целях сохранения и развития территорий экологического каркаса города Омска, являются сохранение целостности существующих зеленых насаждений и природных комплексов, особо охраняемых природных территорий (ООПТ); установление правовых режимов использования озелененных территорий и природных комплексов». При этом департамент указал, что в настоящее время им подготовлен проект постановления администрации города Омска о создании ООПТ местного значения – природного рекреационного комплекса «Парк культуры и отдыха имени 30-летия ВЛКСМ» общей площадью 861 507 кв. м, в состав которого входит земельный участок с кадастровым номером 55:36:120304:1040, площадью 21 008 кв. м, ранее предоставленный ООО «Кедр» в аренду для строительства объекта. Данным правовым актом предполагается установить дифференцированный режим использования земельных участков и запретить строительство капитальных объектов на территории природного рекреационного комплекса.
Однако, как далее сказано в судебном документе, «отклоняя ссылки департамента на проект постановления администрации города Омска о создании ООПТ местного значения – природного рекреационного комплекса «Парк культуры и отдыха имени 30-летия ВЛКСМ», суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что данный акт не принят и не вступил в законную силу». Поэтому суд потребовал от департамента архитектуры и градостроительства выдать «Кедру» разрешение на строительство. До окончания срока аренды на данном участке в 2017 году фирме необходимо, как минимум, возвести фундамент, так как только в этом случае она получит право на продление договора аренды.
